香港國際論壇

35呎棺材房月租$2800

特首梁振英不斷出招遏樓價，但差餉物業估價署的私樓樓價指數屢破頂，6月指數升至歷史新高249.8，較梁上任時累升21%；當中細單位升幅超逾大市，指數半年累升2.5%。樓價高，劏房渴市，北角驚現面積僅35平方呎的「棺材房」，細得只能放一張單人床，住客翻身即撞牆，月租全包2,800元，但仍然有價有市。

　香港豪宅188萬港元/平米 有望成亞洲最貴洋房
2014年08月08日 07:24:56

位於香港山頂加列山道的T WE L V EP E A K S樓盤1號屋附有獨立花園和游泳池。可看到港島南區海景。

　　南都訊 香港山頂豪宅再創天價，隨時挑戰亞洲最貴樓盤紀錄。香港山頂加列山道一個超級豪宅盤前日傍晚突擊公開售價，其中景觀最佳的一棟豪宅，實用面積433平方米，售價8.191億元(港元，下同)，每平方米售價達188萬元，除打破香港開價最貴紀錄外，同時也有力挑戰亞洲最貴洋房的地位。

　　1號屋景觀最好開價8 .191億

　　香港山頂豪宅樓盤T W E L V EPE A K S由新鴻基地產開發，前日傍晚公佈整個樓盤共12棟洋房售價。該豪宅盤全為獨立屋結構，附有獨立花園和游泳池等設施。12棟洋房中，最低定價為3 .934億元，每平方米112萬元起。

　　其中售價最貴的1號屋屬示範單位，實用面積433平方米，附有416平方米大花園，以及私人泳池，總價更達到8 .191億元，每平方米售價達188萬元。如成功出售，將成為全港最貴單價的住宅，同時也有力挑戰亞洲最貴洋房的地位。
　　該樓盤絕大部分洋房均可看到港島南區的海景，而上述1號屋地勢上在12幢洋房中最高，視野最開闊，加上花園面積最大，所以價錢最貴。新鴻基副董事總經理雷霆表示，賣樓日期未定，短期內會公佈銷售安排。

　　同時，發展商提供3項折扣優惠，包括150天即供成交減3%；11.75%買家印花稅優惠；8 .5%從價印花稅優惠，最高折扣達22.6%。其中1、6、10及12號屋為專案的示範屋，買家可獲贈現存屋內的傢俱等。

　　內地客追捧豪宅盤

　　目前香港最貴單價洋房，是2011年由菱電以8億元售出的普樂道10號屋；洋房實用面積556平方米，每平方米售價145萬元。T W ELV E PEA K S雖然售價較普樂道10號屋高，但普樂道住宅可觀賞維港及港島南區景觀，遠比T W ELV E PEA K S只能看到港島南區景觀更佳。

　　近期香港豪宅樓盤價格屢創新高。香港理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，由於股票市場向好，吸引資金流入本地市場，加上港府樓市辣招已經實施一段時間，但超級豪宅價格未有大跌，讓市場對該類物業的前景回復信心。
　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，過去6、7月成交的豪宅物業中，內地客比例大幅增加，如早前開售的柯士甸站G R A N DA U ST IN，就有不少內地客購買，主要是內地銀行流動性略為放鬆所致，而做價逾億元的超級豪宅，內地客買家比例更高。
　　
　　香港住宅樓價指數創新高

　　香港差餉物業估價署資料顯示，香港住宅樓價指數升至有記錄以來最高。該署公佈最新的住宅售價指數，6月份升至249.8，是有記錄以來的新高。雖然港府去年推出第二輪樓市辣招後，指數有波動，但整體仍然呈上升走勢。

　　上半年以小型住宅售價升幅最大。以40平方米以下單位為例，九龍區的每平方米售價由去年12月的8.6萬元，升至上月的近10.3萬元，升幅接近一成。新界住宅每平方米售價上升8%，目前約為每平方米8.9萬元。港島升幅相對較少，平均售價在每平方米12.9萬元，升幅約3.5%。

　　地產代理研究部聯席董事黃良升表示，剛需購房客觀望依舊，等了一年但樓價只下跌5%，今年首季觀望的購房人士已躍躍欲試想置業。而5月港府微調雙倍印花稅，換樓客紛紛入場，推高樓價。黃良升指出，除樓價外，租金也有一定升幅，相信第三季樓價會繼續上升。

經濟民生樣樣差 生活質素年年跌

多年前內地有位富豪感嘆說，香港人勤奮工作，住的房子卻那麼小，生活質素卻那麼低，不值得。如果此位富豪今天再來香港體驗一下，肯定更加感慨，因為香港的居住環境更加惡劣，生活質素每況愈下。

中文大學公布二○一三年度香港生活質素指數，較一二年下降，反映港人整體生活質素一年不如一年。以社會、經濟及環境三組分類指數計，只有社會分類指數輕微上升，而經濟及環境分類指數皆有不同程度下跌，其中經濟分類指數下跌顯著，跌至二○○二年有相關指數以來的最低水平，顯示香港經濟問題持續惡化，市民見不到明天，看不到希望，這同國際社會有關香港生活質素的調查結論如出一轍。

香港經濟走入死胡同，結構愈來愈單調，已是不爭的事實，來來去去除了炒樓炒股，就是靠遊客消費打救。問題是，上海已被定位為中國的國際金融中心及航運中心，並正全力打造自由貿易區，深圳前海也在大力發展金融業，香港金融業坐食山空，優勢還能維持多久，令人無法樂觀。屋漏偏逢連夜雨，連續增長十多年的旅遊業也走到盡頭，由於中港矛盾惡化，個人遊政策尚未調整，內地客訪港熱潮已自行消退，零售總額連續五個月下跌，業界叫苦連天。港府公布最新經濟數據前，財政司司長曾俊華預言「完美金融風暴」，這顯然不只是狼來了的恐嚇，港府已打定輸數。

相對於經濟江河日下，港人居住環境愈來愈惡劣，更是備受詬病。上述指數顯示，香港物業負擔能力的比率創下十二年來最差的紀錄，實質租金指數亦為歷年最低，反映市民置業負擔能力持續下跌，而租金負擔則一年比一年沉重。實際上，本港樓價自二○○三年中觸底回升，進入漫長的上升軌道，期間只有在全球金融海嘯衝擊時出現短期下調，基本上是長漲長有，儘管政府採取包括「雙辣招」在內的連串行政打壓措施，但因房屋供應短缺、剛性需求強勁，樓價仍如斷線風箏，高處未算高。最難堪的是，辣招之下，豪宅升幅放緩，細樓盤卻升勢凌厲，年初以來已升近一成，致使上車一族難上加難，居住問題愈演愈烈。

樓價上漲，租金水漲船高，催生有港式「貧民窟」之稱的劏房遍地開花，連廢棄的教堂、雞竇、豬場、貨櫃都紛紛變身無殼蝸牛的棲身之所，空間狹窄到轉身都困難，而呎租卻動輒高過豪宅。家庭糾紛、自殺、他殺等社會問題無日無之，不少原因與「劏房」有關，足證生活環境之惡劣，已超出正常人的忍耐限度。

事實在在證明，香港的明天沒有變得更好，而是變得更差。現屆政府上台之初揚言「穩中求變，適度有為」，結果卻是「穩中變壞，無所作為」，一度對新政府寄予希望的市民，難免大失所望，港府民望跌跌不休，低處未算低，正是施政無能、民意逆轉的反映。民怨沸騰，社會泛政治化，政客愈來愈激，施政阻力只會有增無減，在這種惡性循環中，香港只能不斷沉淪，生活質素只會愈來愈差。

80呎月租八千 劏房劏港大生

大學宿舍僧多粥少一位難求，開學前未獲分配宿位的學生心急如焚「四圍撲」，有西營盤私樓業主賺到盡，主動出擊在香港大學校園張貼招租廣告，以「港大學生住宿」作招徠，把樓齡卅六年、實用面積約三百七十多呎的單位「一劏四」，改劃為四間約八十呎劏房，每月租金叫價高達八千元，堪稱「港大生天價劏房」，較把整個單位月租一萬二千多元多賺一、兩倍，事件引起港大校方關注，將跟進有關招租廣告的內容。

九龍4單幢盤入伙 呎租50元
砵蘭街新樓不足300呎 月租1.4萬

中旅閣共有51伙出租，當中包括34伙一房單位，其中實用276方呎之一房戶，基本家俬電器齊備，包括電視、梳化、餐枱，甚至餐椅均有提供。中旅閣共有51伙出租，當中包括34伙一房單位，其中實用276方呎之一房戶，基本家俬電器齊備，包括電視、梳化、餐枱，甚至餐椅均有提供。所有單位附連露台，圖中單位露台則設於睡房之內，房內亦提供牀褥供租客使用，並附設窗簾。所有單位附連露台，圖中單位露台則設於睡房之內，房內亦提供牀褥供租客使用，並附設窗簾。除全屋家俬、電器外，單位內的浴室設備亦十分齊全，租戶基本上可即租即住。除全屋家俬、電器外，單位內的浴室設備亦十分齊全，租戶基本上可即租即住。


市區單幢蚊型戶熱賣之際，這類單位憑藉「細細粒」的特點，即使實呎租金達40至50元，仍然大受單身或年輕分支家庭租客歡迎。由香港中旅（0308）大股東港中旅集團持有的太子砵蘭街中旅閣，單位全屬實用不足300方呎蚊型戶，月租最低消費1.38萬元起、呎租達50元。此外，繼紅磡寶御早前入伙後，大角嘴奧朗‧御峯、深水埗曉尚，短期內亦將收樓，這3個同以蚊型戶為主打的單幢樓，估計將有近百個放租盤流出市場，實呎租金皆貼近50元，較同區二手舊樓呎租一般高近四成。'

現時樓齡約10年的市區大型屋苑，如大角嘴港灣豪庭兩房月租動輒1.6萬元，若奧運站屋苑兩房更需月租2萬元，要在市區租樓，唯有轉戰蚊型戶。由港中旅集團持有的中旅閣，位處太子砵蘭街363號，鄰近來往中港旅遊巴士總站，共提供51伙；項目7月獲批入伙紙後，隨即進行招租，並火速租出約七成單位，預料迄今餘下不足20伙待租。市場消息指出，租戶中包括不少年輕人，記者到場參觀時，就有一名婦人到場，替即將新婚的兒子睇樓。中旅閣另一特點，是各單位均連全屋家俬電器出租。

呎租高區內二手近四成
中旅閣單位由實用276方呎開放式戶，至實用269、276方呎的一房戶。現場職員稱，開放式戶月租1.38萬元起、實呎50元起；相比同區指標單幢盤、僅一街之隔的百匯軒，近期租出的高層實用474方呎兩房E室的實呎租金36元（月租1.7萬元），呎租高近四成。

月租銀碼細 受追捧
事實上，這類蚊型戶的實呎租金雖然動輒高逾40至50元，但因為面積的骰，即使呎租比同區二手樓高出三至四成，但因月租相對仍低，仍受不少單身貴族或分支家庭租住。以大角嘴奧朗‧御峯（下稱奧朗）為例，中原分行經理陳焯賢指出，樓盤將於本月底收樓，連同業主口頭放租的租盤共約40個，平均實呎叫價均在50元水平；如中低層一個望大角嘴樓景、實用256方呎開放式戶，月租叫價1.5萬元、實呎叫租達58.6元，但已是現時叫價最低單位，以業主購入價402萬餘元計，租金回報約4.5%。

陳指出，奧朗暫時仍未錄得租務成交，估計此類中低單位的實際月租，「起標價」介乎1.35萬至1.4萬元，與同區奧柏‧御峯同類開放式戶相若，但若與同區港灣豪庭近期平均實呎租金38、39元相比，則奧朗實呎租金做價（估計53至55元），較港灣豪庭高近四成。

交流生蝸居衣櫃房

高價房租，外國交流生被迫從「衣櫃房」裏看香港。近年本港各大學招收不少外國交流生，但因宿位緊張，部分交流生被迫在校外租住貴價劏房。記者直擊一幢頗受交流生歡迎的「另類宿舍」，提供僅三十平方呎的「衣櫃房」，月租高達三千多元，呎租約一百二十元，惟房內狹窄得連行李箱也無法完全打開，有身材高大的交流生睡覺時要將腳懸空伸出高架床外。有交流生坦言，雖然欣賞本港是文明的城市，但因住宿問題，畢業後不會考慮留港工作。有立法會議員擔心「衣櫃房」嚇怕外國交流生，影響本港形象。

在港大修讀商科課程的法國女交流生Solene，今年二十三歲，以月租三千八百元租住西環一幢私人宿舍的「衣櫃房」，不足三十平方呎的房間內，業主只提供闊約兩呎六吋、長約五呎十一吋的「閣仔」高架床、一張小書桌及一張摺櫈，牆壁鑲嵌了一塊有助增加視覺空間的巨鏡，便再容納不下其他家具。

身高約五呎五吋的Solene表示，因床位狹窄，睡覺時要屈曲雙腿。她更即場示範如何爬上「閣仔」，她先關上房門，原來門後有一條掛梯，將梯拉出便可一級一級地爬上床。由於房間細小，Solene要把衣服等雜物收藏於行李箱內。房內雖有一個望到天井的窗口，但由於該窗橫跨數個「衣櫃房」，所以不能打開。
居於Solene鄰房的法國交流生George，同在港大修讀商科課程，他解釋因租金昂貴，所以選擇月租相對便宜的「衣櫃房」。George的房間呈「L」形，同樣設置了一張「閣仔」高架床，身高約五呎七吋的他，在高架床睡覺時要屈曲雙腳，在床下做功課時，由於空間有限，連轉身也有困難。他表明，平日會到港大圖書館溫習，空閒時盡量外出「透透氣」。

二人異口同聲表示，西環一帶的住宅單位租金昂貴，非一般學生可以負擔，部分大廈又衞生欠佳；相對於現居的「衣櫃房」有專人清潔，又包冷氣，再考慮到在港最長只逗留一個學期（約四個月），房間細尚可忍耐。直至近日開學後，兩人才獲港大通知有宿位提供，兩人埋怨校方這麼遲才安排到宿位，表示會盡早遷出「衣櫃房」搬入宿舍。

George表示，他有兩名同學獲港大通知有宿位時，已在外簽訂租約，最終業主要求賠償按金連租金，合共約一萬五千元。

「肯定不會留港工作」
曾於法國及美國讀書的Solene表示，兩地住屋面積遠比香港大，租金亦便宜。她直指香港房屋昂貴又狹小，「肯定不會留港工作」。而George雖然欣賞本港是文明的城市，惟除非有僱主為他提供住屋，否則亦難以在港定居工作。

港大發言人表示，今年非本地新生住宿申請人數眾多，因此部分學生需列入候補名單。他補充，交流生可入住港大安排的舍堂、學生公寓及於校外租用住宅單位；如交流生自行租住地方，可申領最多一千五百元的實報實銷津貼。另外，城市大學今年亦有三十多名交流生需安排校外住宿。

教育局發言人稱，一三至一四年度，交流生申請宿位的成功率為九成以上。局方決定為學生交流活動額外提供一千八百四十個政府資助學生宿位。局方又補充，交流生一般獲優先配予宿位。

記者曾經以電郵聯絡有關宿舍，但直至截稿前仍未有回覆。

張炳良：年輕人訴求多方面 (12:15)

運輸及房屋局長張炳良認為，年輕人的訴求是多方面的，有政治亦有民生，特區政府無論在哪一方面都需要做事。
張炳良今早出席一個研討會後，會見傳媒。他回應記者提問時說，佔領行動一些組織者或參與的年輕人和學生，他們的訴求很多與政制有關，但現在年輕一代的確也覺得對房屋的未來有很多不安，有些說看不到前景，因為樓價高企、租金高企、供應不足等等。他認為，無論怎樣看現時佔領行動的成因，都需要深入全面再作檢視。他指政府很有決心一定要進行比較長期而新的房屋策略。

張炳良又說，年輕人關注的問題是多方面的，有政治訴求，也有對房屋和就業等各方面的看法。他認為無論是房屋、教育、就業或其他方面，特區政府都是需要做事的。




不懂管治是因 香港今日亂局是果

中央拍拍腦袋够膽委任不懂管治的特首去管治連中央自言也「看不懂香港這本書」的香港，而這個對管治是門外漢的被委任特首就感激流涕也大力地拍拍胸膛，懷著「天將降大任於斯人也」和「使命感」便赤膊上任，去管治香港這個國際大都會。

中央委任一個不懂駕駛的人去掌舵一艘滿載乘客的《香港大郵輪》，早晚觸礁沉沒是必然的結局。這委任是不負責任及極其危險的動作，是罔顧香港七百萬人的福祉和安全。結果，歷任特首把香港作為試驗場、訓練特首管治中心，把香港七百萬人當作白老鼠，是福是禍各安天命，一切後果概由香港七百萬人去埋單。

説句公道話，由於三任特首是由中央選擇的，今日香港的亂局中央應負主要責任。

Winnie Yu
01-12-2014

王國興提重推租管

樓市熾熱帶動租盤飈升，工聯會議員王國興昨提倡政府重推租務管制，規管月租5000元以下私樓單位，業主每年加租幅度不得多於10%，業主通知租客遷出期限由現時最少1個月延長至3個月。他引述差估署數據指出，對比2009年與2013年，小型單位租金升幅達60%，遠超期內工資升幅，認為重推租管可紓緩租客被業主逼遷情况。

工聯會早前亦提倡增設類似「廉價居屋」的資助房屋，建議售價與建築成本掛鈎，興建介乎100萬至160萬元的單位，限售予月入1.6萬至3萬元家庭，並以樓價3%為首期。

本土研究社籲政府打擊空置
不過，民間團體本土研究社認為，長策只着重覓地建屋而不檢視土地供應效益，未來恐出現「供不得其所」情况。本土研究社成員陳劍青形容，目前社會討論的措施都是「推青年人上車」，但隨着新世代生活模式轉變，青年人未必如上一代只追求自置物業，反會尋求租盤流動居住，認為政府應檢視現有房屋市場的單位存量，推出鼓勵業主放租及打擊空置的措施。

港屋租5年飈七成 星洲一成半

香港樓價飈升，年輕小家庭「上車」難望，前特首曾蔭權曾建議青年租屋暫住，然而，現今的香港，即便租屋暫住，亦大不易。差餉物業估價署資料顯示，全港住宅租金指數，自金融海嘯後的2009年至今，5年間大升近七成，同期人工升幅卻只有25%；同樣在海嘯後經濟復蘇的新加坡，過去5年私人住宅租金升幅卻只有15%。環顧全球，各大城市的租務市場往往都有管制措施及特色，例如新加坡有限度地開放政府組屋予外籍勞工租用，美國紐約市及德國等推行租金管制，韓國則有獨特的「全租制」等，這些特點能否供香港有所參考？

港家庭入息5年升幅不足三成
根據統計處數據，本港家庭月入中位數由2009年的17,500元，升到今年的21,900元，升幅不足三成，但根據差餉物業估價署的統計，過去5年本港私人住宅整體租金指數由2009年的96.1升至160.7，升幅達七成，遠遠拋離家庭月入的升幅。租金升七成是全港平均數，個別地區如中產小家庭聚居的沙田第一城，一個實用面積僅284平方呎的細單位，已由09年約月租6000元，飈升至近期1.1萬至1.2萬元，升幅近倍。
同樣經歷金融海嘯再復蘇，新加坡的私人住宅租金升幅卻明顯較香港平穩，據新加坡稅務局統計，私人住宅租金指數升幅由09年的139.4升至今年的162.8，升幅為15％。

雖然新加坡永久居民結婚之後便可以低廉價格購買政府組屋，但當地有接近130萬外國勞工，除了低收入建築工人多租住外勞宿舍外，具一定學歷與專業資格的外籍工人也超過30萬人，要自己在租務市場上解決住屋需求，對租盤也有一定需求。在新加坡銀行業工作的Ruby表示，當地部分組屋也可租給外國人，相比起私樓，組屋是一種經濟實惠的選擇。

長策成員：星允組屋出租 港可行性低
長遠房屋策略督導委員會委員、理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，新加坡組屋面積較為寬敞，一個家庭的住屋有3、4個臥室也十分普遍，因此有條件將部分住房甚至整體出租。他表示，類似的釋放部分公營房屋的措施，例如允許居屋有限度地出租等措施也在本港長策會討論過，但因香港公營房屋本身十分擠迫，空置數量十分有限，「等緊上公屋、買居屋嘅人都咁多」，另一方面港人對福利問題較為敏感，對利用政府資源來牟利等做法的容忍度低，故討論後認為此做法在香港實施的可行性較小。

德政府訂市場價格範圍
香港在1999年廢除了租管，又在2004年通過修訂《業主與租客綜合條例》，取消了租住權保障，與此同時，歐洲及美國部分地區仍然保留着租管，隨着租金飈升，近期有部分團體呼籲港府恢復租管。現時德國的租金管制便被普遍認為是既能保護租客利益及不會對業主造成傷害的機制，地方政府會訂立一個市場價格範圍，業主在範圍內可有限度地加租，一般每年不超過15%，另外政府也會提供稅務寬免予業主作為補貼；在美國紐約市，約一半出租單位受到租金管制，其中大部分單位可根據租金釐定委員會訂立的加租幅度內加租。

學者：倘港設租管 市場租盤減
香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮認為，現時香港租金急升，最主要原因是供不應求，尤其是市場上需求最旺的中小型單位，故租金管制未必是最適合的方法， 因租金管制會令業主出租單位的意欲下降， 一個副作用是市場上租盤會減少，對目前香港租務市場的情况是反效果。許智文也認同，實施租管有很多技術問題，政府定出租管範圍之後，業主往往會通過改變單位面積、間隔或用途等來避開租管，「上有政策，下有對策」。

同樣是人多地少的城市，首爾的人口密度比起香港還要高約1.6倍，但有一定儲蓄的韓國居民，只要付給業主相當於樓價一半的金額作為按金，就可免費租樓，合約期滿後業主將全數退還金額

高租金元兇 公屋銳減 旅客激增


過去5年租金升幅跑贏收入，特別是中小型單位升幅，香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮表示，因過去幾年香港家庭住戶數目一直在增加，保持每年約兩三萬個家庭數目的增長，「一方面年輕人需要獨立，每戶人數在減少，另一方面也有部分人離婚」，故戶數變化增大了對租住單位的需求。

理工大學建築及房地產學系教授許智文亦指出，供不應求是導致過去幾年租金飈升的主因，因「八萬五計劃」之後，本港住宅無論是私樓還是公屋供應都銳減，居屋更是停產，每年的住宅供應量只有約2萬個，不足應付每年約4萬個住屋需求，租客競爭大，租金因此被推高。

公私營房屋皆供求失衡
另外來港學生及旅客數量過去亦大增，許智文表示，因學校無法為全數非本地學生提供宿舍，故有一部分要在市場上租屋，也會增加房屋需求，但他認為這些影響較為局部，主要影響學校附近的租務市場。

訪港旅客由5年前的不足3000萬，增加至逾5000萬，鄒廣榮認為雖然當中很多都是不過夜旅客，但對租務市場也會造成間接影響，「因為旅遊業創造的工作機會主要集中在市區或者景點區，受益於旅遊業的中低層勞工可能希望在市區租房，方便工作，而他們收入有限，所以集中租中小型單位，推高租金」。