香港國際論壇

人民日報：中國樓市發出怒吼！

發表於：2016-10-03 16:39:45


原標題：3天9連擊！中國樓市發出怒吼！

“金九銀十”交界，國內多地接連出臺樓市新政。據統計，自9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先後發佈新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。有業內人士認為，這意味著2014年開始鬆綁的中國樓市政策再次步入拐點。

3天9城，樓市調控新政紮堆發佈
今年“十一”長假的打開方式有點“別樣”。正準備迎接國慶長假的你，可能尚未消化掉“北京加碼限貸”的消息，便又接到了“天津開啟分區限購”的消息推送。

9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津幾乎同步出臺“分區限購”政策，對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內六區和武清區再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%；同日，蘇州也宣佈進一步加強商品住房價格監管。

10月1日晚間，鄭州、成都正式接棒。鄭州宣佈對市內部分區域實施住房限購，對在指定區域內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下的住房；成都限購略有不同，規定在高新區、錦江區、武侯區等區域內，一人只能新購買1套商品住房。
10月2日，限購陣營再添濟南、無錫、合肥、武漢四市。濟南分別將購買首套和二套住房的商貸最低首付款提至30%、40%，且明確本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房；無錫則宣佈將二套房商貸最低首付比例提至40%，非本市戶籍家庭限購第二套房，同時對土地出讓設置最高限價。

合肥也於2日晚緊急發佈區域性住房限購政策，在市區範圍內，暫停向擁有2套房以上的本市戶籍家庭出售新建商品房，並將首套房商貸最低首付比例調整為30%。武漢市政府辦公廳2日晚間發佈通知，決定自2016年10月3日起，江岸、江漢、礄口、漢陽等區域實行住房限購限貸。在上述區域，本地戶口居民購房的，首套房首付最低25%，第二套首付最低50%，第三套禁貸。

“分區限購”成亮點，或現擠出效應
除北京、蘇州屬於“加碼”調控外，其餘城市均祭出了最新的限購限貸舉措，差異化的“分區限購”調控成為政策新亮點。
“這將產生一種擠出效應，緩解城市熱點區域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者透露。

以天津為例，嚴躍進具體分析了分區限購調控的作用原理，天津武清區由於毗鄰北京，成為本輪房地產市場炒作的熱點，前8月二手房交易價格迅速上漲。“而在限購政策實施後，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區認購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認購北辰和寶坻等區域，未來這些區域市場會呈現明顯上漲，即市場需求轉移。”

限購陣營漸擴圍，下一個會是誰？
據記者統計，除北、上、廣、深四個一線城市外，已有廈門、杭州、蘇州、鄭州、成都、南京、天津、濟南、無錫、合肥、武漢共11個二、三線城市加入樓市限購陣營。

與其他城市單純收緊調控、“抑房價”的目的不同，北京此次加碼限貸的舉措，被認為調控信號意義大於政策本身調控的意義。在嚴躍進看來，“北京政策範本將成為第四季度一、二線城市調控樓市的範本。”
在北京發佈樓市新政後，確有六城緊跟步伐，而這股調控浪潮或許仍將繼續。綜合業內人士分析顯示，未來，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。

房價會有實質性下跌？
調控政策何時能真正“抑房價”？在嚴躍進看來，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。
“但需要注意的是，此類市場拐點是週期性的，而非房價有實質性下跌。”嚴躍進提醒。
“當前樓市存在局部過熱風險，但仍處在可控範圍內，及時出臺調控政策是能夠穩定未來市場預期的。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

“今年以來樓市表現令人困惑，城市之間和城市內部分化態勢加劇成為市場的真實寫照。”中國指數研究院指數研究總監白彥軍說。
專家認為，近期熱點城市政策收緊力度升級，或限購限貸，或限房價地價，或加強監管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當前過熱樓市適當降溫，也將成為更多城市控制房價的重要選擇，預計四季度各線城市政策分化將更明顯。

白彥軍建議，熱點城市還應主動公佈土地儲備和供應計畫，合理引導市場預期，抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市，應執行區別於熱點城市的支持政策，通過合理信貸政策引導，讓小地方樓市活躍起來，大城市冷靜下來。

此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，並影響實體經濟；另一方面要實現經濟穩增長，宏觀經濟轉換增長動力尚需時日，還需要發揮房地產行業的支撐作用。因此政府要把握好樓市調控政策的平衡點，既要防控風險，又要穩定樓市，確保經濟運行在合理區間。

中國房地產三大信號彈
進入9月，傳統的房地產銷售的旺季，二線城市的地產也開啟了瘋長的模式，但是在這樣上漲的背後有沒有隱憂呢？如果和歷史上的國際資料做一個橫向的比較，會有什麼樣的結果？

中國居民房貸收入比，超日本房地產泡沫時期
根據我們搜集到的資料，目前中國居民房貸收入比是0.46，已經超過了日本房地產泡沫時期的水準，如果按現有速度擴張，5年內將達到美國次貸危機前的歷史高點。

房地產市場重磅資料，接近美國金融危機峰值
如果從新增房貸/新增地產銷售看，美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年已經上升到了35%，2016年上半年更是創歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水準。

杠杆加碼！中國個人房貸餘額是16.55萬億
去年，一場杠杆推動的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來對比一下，6月18日，券商融資餘額達到了歷史高峰2.26萬億元，再加上估算的場外配資1.5—2萬億元，場內外融資合計約4萬億元。

截至今年6月底，中國個人房貸餘額是16.55萬億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸餘額將達到17.9萬億元左右，單純從杠杆資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫，有過之而無不及。

香港傳媒社評﹕沒有最細只有更細 港人飽受蝸居煎熬

港人飽受居住問題的煎熬，恍似看不到盡頭，最新情况是發展商出售的單位愈來愈細，居住質素趨於惡化。這類單位售價不菲，而且樓價動輒高達四五百萬元。雖云樓宇買賣是你情我願，一個願打一個願捱，政府也管不了，不過這類細單位供應將成為趨勢，市民（特別是青年人）以高價購入之後，為了僅可容身的蝸居孭負巨額債務，心理上很難平衡，所衍生負能量會帶來負面影響。政府除了致力增加房屋供應量，也應該思考遏止細單位趨勢持續下去。

未來4年供應增加
平均面積卻少百呎
近期發展商推售的樓盤，競相以量取勝，單位面積因而沒有最細，只有更細；個別樓盤的單位僅有163平方呎，而目前一般私家車總面積約120、130方呎，小型巴士總面積約173方呎。即是說，這類單位面積較私家車稍大，略小於小巴。這類單位雖細小，由於坐落市區，呎價動輒超過2萬元，即是一個房間、浴室廁所、廚房、客廳、飯廳渾然一體的「一層樓」，售價以數百萬元計。居住在這類空間，所需不菲，實際支出與生活質素卻不成比例。設若樓市泡沫爆破，這類單位的價值更會承受嚴峻考驗；因此，這類單位煎熬着不少人。

「團結香港基金」發表的最新研究指出，未來4年，每年平均約有1.8萬個私樓住宅單位落成，較2006年至2015年每年平均1.1萬個高出六成。不過，若以私樓總樓面面積計算，同期只升不足三成。研究發現，私人總樓面面積由今年的1260萬方呎， 減少至2019年的1180萬方呎，期內每個私樓單位的平均面積，亦由785方呎逐年遞減至2019年的670方呎。反映發展商興建的住宅單位，數量增加了，單位平均面積卻減少了，4年間減少超過100方呎，顯示港人蝸居進一步惡化。

根據資料，香港人均居住面積只得15平米（161方呎），在發達經濟體排名最低。歐洲地多人少，香港環境情况不同，與之相比或許較牽強。不過，與同樣地少人多的地區比較，香港的人均居住面積固然不及台灣平均44平米（477方呎），低於新加坡平均30平米（323方呎），亦低於深圳的29平米（312方呎）和上海18平米（194方呎）。這些數字顯示，港人居住之侷促，與香港已經晉身發達經濟體行列，並不匹配。長期以來，籠屋、劏房等居住環境之惡劣，不單是港人內心鬱結，亦已「蜚聲國際」，成為香港的恥辱。

本港人均居住面積停滯不前，甚至倒退，難道是港人不能擺脫的宿命？當然不應該是這樣，事在人為。事實上，香港面積1100多平方公里，新加坡只有716平方公里，人口密度與香港不遑多讓，不過新加坡人均居住面積較本港多一倍，說明面積並非絕對因素；只要制訂目標，通過規劃並長期執行，則港人住得寬敞一點，總有可能達到。目前發展商出售的單位面積愈來愈細，情况會否長期持續，只能由市場規律決定，政府就此無什麼可做；即使如此，不等於政府放之任之，任由情况惡化下去。

蝸居並非港人宿命
須訂目標逐步達至
現在政府為可使用土地發愁，未來10年按長遠房屋策略興建的48萬個公私營單位，還有超過3萬個單位的土地未有着落。因此，只要找到土地，政府優先想到增加住宅供應，完全可以理解；不過，增加供應和改善居住質素仍然可以兩條腿走路。政府有兩方面情况可以思考。

首先，政府在不干預市場運作前提下，應該研究在推出土地拍賣或招標時，增加規限條款，以遏止單位面積愈趨細小的情况，使單位的空間更適合起居生活。其次，政府應該研議制訂人均居住面積標準；3年前有議員在立法會提出類似動議，政府以「當務之急，增建房屋」而拒絕。無可否認，基層和居住環境惡劣的家庭迫切需要住屋，重建青年一代安居和置業希望也十分重要，可是細單位搜刮市民財富的現象和趨勢是新生事物，若政府視而不見，則在房屋問題取得的成績也可能被抵消。制訂準則然後量力而為，看不到與增加供應有根本矛盾。當然，政府須盡快確定填海規劃和發展新市鎮，增加土地儲備，設若這方面做不出成績，則不僅免談住得寬敞，連增加基本供應的目標也不會達至。

去活力 北上深正在全面香港化？


高房價像《德州電鋸殺人狂》的那個電鋸一樣，所到之處，人頭滾滾，寸草不生。

高房價讓年輕族群遠離城市。
高房價讓實體經濟萎靡不振。
高房價讓整個社會沒有未來。
香港就是因為高房價而失去了活力。

香港社會的特點，概括如下：第一，房價高、物價高、生活成本高；第二，收入差距大、階層流動難；第三，本地與外地居民衝突明顯。而這三個特點全是由高房價引起。

黃奇帆說過：
房地產市場健康發展的一個指標是房價收入比在6.5左右。香港人即使在房價水準最低的新界買一套40平方米的小戶型住宅，也需要332萬港幣，2013年香港全行業工資中位數是14100港幣（香港政府統計處統計），相當於其19.6年的收入。至少19.6的房價收入比！房地產市場健康指標房價收入比6.5小戶型 40㎡總價 HK$332萬工資HK$14100 房價收入比19.6遠遠高過世界平均水準，也高過北上深等城市。

房價高導致物價高，有說法香港的一盤菜中有一半是租金，因為所有的經營活動都需要房子，而高昂的房租成本全加在價錢裡面了。

物價高，如果居民收入水準高，那也能兩邊扯平。香港居民的平均收入水準也算是高的，然而，世界上最可怕的就是平均二字，事實上，香港的收入差距極大。

2009年，香港本地家庭的收入中位數是每月1.75萬港幣，收入少於1萬港幣的家庭總數，占全港28.8%，收入少於2.5萬元的家庭占全港總家庭戶數的三分之二。
高房價，高物價，讓香港的創新企業、小企業無法生存。而以地產商為代表的壟斷企業觸手遍及全港，涵蓋了絕大多數的地產、基礎公用事業、零售業。

香港的房價為何如此之高？四個字：地少人多。 總面積僅1100平方公里，略高於上海的1/6，略低於北京的1/15，但人口卻高達720萬。就是在這種情況下，香港政府還極力減少土地供應。 香港有高達三分之二的土地是林地、草地、荒地、濕地和灌叢，這些土地不做建設用地開發。城市建設用地僅占總面積的23.9%。 從2000年到2013年，長達13年，香港住宅用地僅增加了9平方公里，合900公頃，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃。
在地少人多的背景下，香港政府進一步約束土地供給，加劇了住宅及商業設施的供應不足。

香港獨特的土地公有制，使得政府成為土地的擁有者，可以通過賣地來獲得收入，這個時候，政府成為土地市場的最大獲益者。
外界一般都認為香港是個自由市場，實際上，在土地被政府高度壟斷下的自由經濟，只能使香港經濟全面被開發商壟斷。
道理也很簡單，一個壯漢和一個病秧子進行拳擊比賽，如果沒有任何規則限制，最後肯定是病秧子被打死，壯漢勝利。

上面已經講過，香港的土地被政府壟斷，政府把土地賣給少數實力強的開發商，這些開發商財閥擁有了大量土地儲備，也就能夠掌握任何上下游的產業：零售、基礎公共事業等等。
香港人衣食住行都要跟李嘉誠發生關係，就是這個道理，因為李嘉誠的產業囊括了香港經濟的基本所有領域。

所以在土地壟斷下的經濟自由，實際上是放任自流，最終卻是讓經濟更加壟斷。
而這種由土地壟斷導致的經濟全面壟斷，很難打破，因為如果是技術、管理上的原因形成的壟斷，可以通過創新去打破。

例如IBM當年的壟斷，就被微軟、蘋果這些新的科技公司給打破了。
但土地這種東西，它是不可再生，唯一的，你無法通過技術等其他手段去打破。
它壟斷就壟斷了，一直延續下去，億萬斯年。

現在全球都在講第三次工業革命，經濟重新返回製造業，然而像香港這樣的經濟體，已經全面被地產和房價綁架，沒有人才，沒有技術，根本不太可能再重返製造業。
回頭來看北上深這些地方，香港化的跡象也相當明顯：稀缺的土地供給、壟斷的開發商、高昂的房價物價、製造業的空心化……
未來路在何方？哥也說不出。

說了那麼多地命海心的話，其實廣大哥迷們現在最關心的還是如何在這輪房價暴漲中拿到最後一張船票，讓自己手裡的錢不至於成為一堆廢紙。

現在所有人不是正在買房，就是在打算買房，還沒有買的肯定是因為自己手頭錢不夠。

楼市迎来新一轮调控大潮 限购城市急增至20城

2016-10-08 01:04


今年“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。自9月30日起直至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。至此，国内限购城市重新扩围至20个。

哪些城市出台了政策？

记者梳理显示，自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州，这19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各地选择“十一”长假密集出台政策，希望政策积极被市场所吸收，不被过度地解读。因为，如果各地政策出台的时间点不紧凑，会使得部分未出政策的城市面临更大的压力，即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。

例如，东莞出台限购政策，除了房价上涨过快等其他城市都有的共性原因外，一个非常特殊的原因是深圳限购升级后，部分刚需购房者和炒房者会转移需求到东莞，进而造成东莞楼市存在交易规模上升、价格攀升等压力。

调控有何新特点？

“十一”前少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策，此次黄金周期间，北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市属于“加码”调控。例如，北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9.30”之前。

各城市新一轮楼市调控政策中，天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施，且多地采取了“分区调控”模式。例如，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

南宁和惠州出台的新政策则未提及限购限贷政策，基本上是从规范市场交易秩序、稳定市场预期等出发。例如，南宁要求房地产开发企业实际销售价格不得高于预售申报价。

为何是这些城市？

多位业内分析人士认为，此轮调控政策的出台主要是针对近期房价上涨过快的城市，抑制房价过快上涨是最直接的目的。

据中国指数研究院数据显示，9月中国百城房价环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，涨势已持续17个月。

郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州环比涨幅居前十，涨幅在4.8%-7%之间，多地已在“十一”黄金周期间出台了收紧性政策。

已经8月或9月份开始实施限购或限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉9月份新房价格则分别环比涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，继续保持强劲上涨势头。

房地产专家谢逸枫曾表示，如果已出台收紧政策的城市楼市持续高烧不降，地方将调控加码，出台提高房贷首付、利率，限购、限贷条件与标准升级，取消税收优惠，打击第三方房贷平台等政策。

还有哪些城市可能会收紧？

上一轮楼市限购周期(2014年9月30日前)，高峰时期共46个城市发布了限购政策。经历十一长假各地密集发布新政后，记者梳理发现，限购城市迅速从8个增至20个城市，分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。

业内人士分析，未来，石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，仍有出台限购政策的可能。上海等热点城市也不排除会在信贷收紧等方面有动作，政策大体上与2010-2011年的限购限贷政策内容吻合，思路也基本一致。

严跃进表示，后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市，都会有收紧政策的可能。例如，南昌、长沙、重庆、太原、昆明、西安、嘉兴、宁波、常州等城市。而贵阳等房价波动很小的城市则主要还是坚持去库存，同时对租赁市场进行规范。

中原地产首席分析师张大伟也认为，一些城市仍面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策，“因城施策”、“一城一策”将成为趋势。

对市场有何影响？

张大伟表示，各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。

展望未来，中国指数研究院指出，在地方政府一系列收紧政策影响下，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。

“年底前，个别大城市房价依然会上涨，只不过涨幅没有近期的大；部分城市或在明年价格有所下降。”严跃进认为，年底前市场需求依然属于高位，部分房企会加快推盘。到了明年，市场整体成交量或会下滑，但长期看，政策的效力依然会减弱，要警惕各类规避政策的新做法

看完淚崩！中國和美國物價最新對比（含房價）

發表於：2016-10-30 02:49:13 作者:腦血栓的中國

摘要：美國中等收入月4000美元，中國中等收入按月350元人民幣。 （文中“元”，如無特別注明，均指的是人民幣元）
先來說收入，美國人大約是中國人的10倍。美國中等收入月4000美元，中國中等收入按月3500元人民幣（按個人所得稅起征點計，相差10倍還多；這是以中等收入計，如果按人均收入則相差20-30倍，因為中國是金字塔型，低收入人群龐大；而美國是紡棰型，高或低都相對較少，中等收入人群最多）。美國無技術含量工種-收銀員的工作時薪在13-18美元不等，每週工作22天，每天8小時計算。這些基本無技術含量工種的月薪在2000-3000美元，屬於低收入人群。據國家稅務局統計，中國個人所得稅繳費人群約5000萬，14億人口啊，就算再加上那些瞞報的灰色收入的等等，充其量也就是1億人那是什麼概念，也就是說中國大多數人還是低收入者。

美國和中國的物價： （一）牛肉好新鮮，這麼一大塊牛肉得有2斤多。在美國精牛肉4.69美元一磅（約35元一斤），在中國45元一斤。1磅約等於0.9斤。
（二）水果 美國的水果1美元多美國一般收入每月4000美元，水果都在1美元左右一磅，中國月收入4000元人民幣每月，但沒有1元人民幣的水果。香蕉0.59美元1磅

不要再亂攪美元換成人民幣多少錢，別忘了人家美國是賺美元花美元，在美國消費不存在換人民幣之說。 （三）月度生活費在美國如果很少去餐館的話，一家四口基本上食品(包括各種蔬菜，水果，肉類，魚等等)方面的消費不會超過500美元一個月，並且基本上是想買什麼都行。美國的食品賣得很便宜。我昨天的購物清單，是芒果、蘋果、香蕉、生菜、小蘿蔔、優酪乳、麥片、番茄醬、大米，一共是21塊美金。假如是21塊人民幣，你在北京的超市里可以買到什麼？也許只有三個芒果。1.98美元1加侖的牛奶(3.78升)一個中國遊客到LV專賣店，指著三個包說，除了這三個，其他都給我包起來。看清楚：一個LV包才257美金。在中國一家三口生活月開支至少要3000元以上吧，還不是想買什麼就隨便買什麼吃，因為水果，牛肉，海鮮等現在太貴了。豆角0.77美元一磅，一磅等於0.9斤。 中國豆角4元一斤。（同學們在比較時千萬不要受美元換人民幣的影響。比如豆角換算下來，約5元一斤，哇，你可能覺得，比中國還貴，或差不多，沒啥了不起。但人家是賺美元花美元，在美國0.77美元一磅，就相當於在中

國約8毛錢一斤豆角。這個價，你在全中國都找不到，即使你是5毛你也買不到。文中所有的概念都是這樣，明白沒，同學們?）美國一般青菜2到3美元一磅，有的更便宜，中國現在青菜平均3到6元一斤小番茄0.99美元，月入4000美元，花1美元買1磅番茄，是不是有種白撿的感覺108ml小盒哈根達斯今天打折10美元10個，第11個免費，平時價格是4個5美元。在中國這麼大的霜淇淋30多元一個美國豬瘦肉3美元一磅，中國豬瘦肉17元一斤。在美國精牛肉4.69美元一磅，在中國45元一斤。在美國豬小排2.79美元一磅，在中國，豬小排25元一斤。美國雞蛋0.12美元一個，中國0.8元一個。豬肝、豬心、豬腳、骨頭之類，每磅價格都在0.50－0.99美元之間。美國三文魚一磅7.49美元。中國三文魚一斤109元。在美國1.50美元一隻熱狗外加一隻空杯子自己去倒免費飲料。飲料至少有10種美國吃份麥當勞的巨無霸4美元。在中國吃份麥當勞的巨無霸20元。（有的同學看到這裡易犯迷糊，4美元不是約27元人民幣嗎?比中國貴啊！但如前所述，賺美元花美元的概念，人家這4美元，就相當你在中國花4元人民幣買一個巨無霸，你到哪裡去買?算中美物價的差距，就是不看其幣種，直接用數字相比對，就直觀可見。比如，僅巨無霸這項，中美的物價差是20除以4等於5倍。其它均如此對比，就非常直觀，明白沒，同學們?）美國月收入4000美金，買台三星液晶40寸電視才800美金！看看國內，收入4000人民幣，一台三星40寸液晶彩電約4000元左右。在美國進一次餐館，人均30美元可以吃到海鮮。在中國進一次餐館，人均200元可以吃到海鮮。iPhone手機,無合同的賣5、6百美元一部，簽一年合同的幾十美元可以拿走。中國手機5000元一部美國汽油一升0.95美元，中國汽油每升8.14元，在美國30美元加滿一箱汽油足夠了，在中國300元也可以加滿油箱。（再說一遍，這裡的差距均是約10倍，不要犯美元換算成人民幣再來比的錯誤）從洛杉磯到紐約一張單程機票，平均價格140美元(含稅)從北京到烏魯木齊一張單程機票，平均價格2500元(不含機場建設費)18歲以下的美國窮人家孩子，醫療費和教育費全部由國家出，家裡一分錢也不出。18歲以上，收入低的人國家給免費醫療。收入高的由雇主或自己買醫療保險。美國有一個“免費”急診就診保障。這是最最後一道防線。在美國，任何人看急診都不用先付錢。看病，住院，開刀該怎麼做就怎麼做。事後由醫院找病人要錢，病人沒錢就記到國家的賬上。在紐約認識一位元陪女兒讀書的中國媽媽。她沒有美國身份。她在美國得了急性闌尾炎。住院手術花了一萬三千美元。因為她沒錢，所以國家就付了。在中國治療大病的特效藥，你會發現基本全是醫保不管的，要自己全掏，一場大點的病沒個幾萬下不了地美國4000美元一個月工資，不吃不用一年多可以買寶馬，不到5年可以買房子，中國的收入買房子車子你懂得，這裡就只能暗自桑心，淚撒一地了。賓士WL320，標價55445美元在美國，我和太太到南方旅遊11天，經11州，自駕遊，全部消費加起來才1500來美元，連我們自己都不相信。但由於全部是刷卡消費，一列印出來，白紙黑字，一分不差。全世界收費高速公路14萬公里，10萬公里在中國。中國公路上卻密集地佈置了8萬個收費站。有人做過測算，從廣州到北京沿途繳納的各種正常費用居然超過了出口到美國的費用。美國的教育，從學前班一直到高中畢業是義務教育，是真正的全免費，兒子馬上讀三年級了，我印象中給學校每學期交的錢就只有1塊錢的資料夾費用，另外還有開學的時候自己需要買一些學習用品。政府對18歲以下的每個孩子給予每月400美元左右的補助金，當地叫做牛奶金。

對於老人，60歲以上的有1000美元左右的生活補助，65歲以上的老人則除了政府有補助外還可以領取自己的退休金。若是殘疾人，福利待遇更是超乎想像。沒膽和美國比了，和印度比比吧。印度比中國窮，人口數量和中國有的拼，但印度也是全民醫保，國家把窮人的醫療負擔擔起來。（四）中國與美國房價對比：美國工作3年住別墅 中國需百年根據近期中美兩國房價走勢分析，美國房價仍只相當於其人均可支配收入的3倍，戶均收入的4倍。中國平均房價目前超過大城市人均可支配收入的20倍。按單價來比較差別更明顯，中國住房單價是月收入的4倍，而美國則不到20%。中國被評為“最艱難”，中國人均平均工資：46769元/年，而房價平均為：9998元/平方米。中國人的年平均工資可以購買4平米多的房屋，當然這要刨除生活必須的花費，預計平均購買的平米數在3平米左右。那麼也就是說，中國人辛苦一年掙的工資只能購買一個床位的平米數或是一個小衛生間。美國被評為“最超前”，美國人均平均工資：234936美元/年，而美國房價平均：7784人民幣元/平方米（這個平均房價其實並不能準確反映實情，因為美國大多數獨棟房都是帶車庫、游泳池、花園的，只按建築面積來對比，顯然不合適；而不帶這些附屬設施的公寓，大約只有這個價格的三分之一）。美國54個主要城市房價平均標價為229631美元/套，每套平均使用面積是177平方米，地產面積1416平方米。按房屋每年的價格，每年還要交大約1.5%的房產稅。美國人的消費掛念十分朝前，雖然年均可購約30平米的房子，但是如果按照消費後收入算的話，年均可購房平米數應該在10平米左右，但受美國消費觀念的影響，美國人一般工作1-3年的收入就可以貸款在美國中部城市購買一個200平米以上的別墅了。如果換算到中國，這座別墅的價值應該在1500萬元左右，中國人需要工作百年才能購得。

絕大部分美國住宅是2-3層的樓房，附帶院子、車庫，甚至游泳池，社區高爾夫場地也並不算稀奇。相當於中國的高級別墅和聯體別墅。美國房產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型占90%以上，用中國話說是大房型為主。且是裝修房，基本與中國的豪裝相仿。所以其房價應和中國的高檔裝修房進行比較。美國資料都以每單元住宅來統計房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格並不能正確反應中美之間的房價水準差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。

（本文成文以後，近三個月來，中國大中城市房價的平均漲幅約30%-50%，如把這個計算進去，那差距更牛B了）。

辣招再出 住宅印花稅劃一15% 400萬元單位繳稅60萬 港人首置不受影響


政府再推出「辣招」對抗熾熱樓市，今日起提高住宅印花稅至物業交易價的15%，但首次置業的的香港永久居民可獲豁免。以400萬元的中小型單位為例，購入第二套房的本地客繳稅由以往18萬元大升至60萬元。特首梁振英昨稱，新措施是遏抑最近反彈的投資需求，進一步落實港人自住優先的政策。

港人先買後賣退稅續適用
特首梁振英昨聯同財政司長曾俊華、運輸及房屋局長張炳良等高官召開記者會，宣布今日起劃一住宅印花稅至15%，新稅率不適用於非住宅物業如工商舖或車位，無任何物業的香港永久性居民則可繼續獲豁免，而港人對其唯一擁有的住宅「先買後賣」（即樓換樓）的退稅安排及現行其他豁免安排繼續適用。

梁：近期投資需求主導市場
梁振英指新措施進一步落實港人自住優先的政策，稱過去推出「辣招」後，市場上炒賣及非本地需求大幅減少，但留意到近期投資需求仍主導市場，故推出新印花稅。

運輸及房屋局長張炳良稱，今年3至9月之間樓價累計反彈8.9%，主要由中小型住宅單位帶動，其中樓價的按月升幅持續加快，由4月增加了0.7%，逐步加快至9月的2.8%，是2013年2月以來最大升幅。他續稱住宅物業的成交宗數亦不斷上升，由今年首季平均每月2100宗，回升至第3季平均每月6000宗，當中87%屬於面積70平方米以下的中小型單位，9月成交量更增至7800宗，創2012年10月以來新高；至於涉及擁有一個或以上住宅物業的港人買家交易宗數，9月增至2300宗，該月的雙倍印花稅交易宗數亦升至2600宗的紀錄新高，情况令人憂慮。

指雙倍印花稅應對細樓力度不足
舊印花稅採用累進式稅制，200萬以下物業的雙倍印花稅稅率僅1.5%，被問及今次劃一升至15%會否「太辣」，張炳良指「過辣」與否是判斷的問題，強調劃一稅率經過政府內部細心推敲，現時的雙倍印花稅對近期樓價升勢似乎力度不足，在舊稅制下，細單位相對負擔較少印花稅，但這類單位的成交及樓價升幅更凌厲，「如果政府不及時採取較果斷的做法，按近期樓市的亢奮情况，走勢會非常迅速」。但政府消息人士重申，辣招目的並非令樓價大跌，而是令熾熱市場冷靜。

本地客買第二套房或多付兩倍稅
不過，新稅率對購入第二套房的本地客影響甚大，以樓價400萬元為例，舊稅下本地客僅需支付18萬元，新稅下則需付60萬元，升幅2.3倍，以升幅計算較購買豪宅更高；反觀非本地投資客在新稅制下，同樣以400萬元單位計算，住宅印花稅連同買家印花稅需支付120萬元，但相比舊稅率下的升幅僅54%，反映新措施主要針對中小型單位的本地投資客（見表）。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳分析，新措施將令物業投資需求即時冷卻，料對二手物業的影響更甚，相關盤源將縮減，加上連同買家印花稅，非本地客的投資稅項成本進一步大增至共30%，料需求將轉向非住宅物業市場。

議員稱未決定取態
由於加辣機制採「先審議、後訂立」原則，政府其後將向立法會提交新印花稅的條例草案。經民聯金融服務界立法會議員張華峰指出，黨內目前未決定是否支持草案，他個人認為未來數年住宅單位供應將上升，期望當局屆時再衡量對樓市的影響，調整加辣幅度。民主黨立法會議員涂謹申亦指黨內未有時間商討對「加辣」的取態，但他指部分父母會與子女聯名買樓，惟被視為購買第二套房，擔心「加辣」令他們置業成本大增。

北京樓市暫停網簽？交易量斷崖式下跌成樓市縮影
2016-11-05 07:12


對於不得不啟動觀望模式的開發商來說，這次的樓市調控政策一波比一波來得更冷。

11月4日，記者從多家在北京有專案的開發商處瞭解到，目前北京市絕大部分商品住宅專案已經暫停了網簽，截至目前尚未恢復。
“政府此舉應該是臨時性措施，或出臺更細更具操作性的指導性檔。限購新政出臺後，交易量斷崖式下降，不可能更壞了，短期內不可能鬆綁，大多數開發商都在觀望政府後續動作，時值年末，各項數據都很關鍵。”一開發商告訴《華夏時報》記者。

“全市範圍暫停網簽”
關於北京商品住宅暫停網簽，最初僅是小範圍的，但顯然北京市住建委開始加大整治力度。
10月上旬，繼“京八條”剛發佈初期國銳金頂和公園懿府專案因違規被暫停網簽後，北京市住建委又發現石景山紫禦長安、順義新幹線、大興華遠西紅世、海澱雲穀科技中心4個銷售專案存在捂盤惜售行為，上述專案隨之停止網簽，並對其違法違規行為立案查處。同時，對我愛我家、匯鑫偉業等房地產經紀機構存在的未按規定如實記錄業務情況、擅自發佈房源資訊等違法違規行為立案12起。

“不過目前，基本上全市範圍的商品住宅暫停了網簽。”上述開發商告訴記者，住建委沒有解釋詳細的原因。
據記者瞭解，“京八條”發佈後，北京市住建委先是對30個在售專案和52家房地產經紀機構進行了執法檢查，杜絕發生捂盤惜售、哄抬房價等多種擾亂房地產市場秩序的行為，其間先是因為部分專案存在捂盤惜售行為被暫停網簽，後來多家開發商發現自家的專案無法錄入住建委的系統，但並不瞭解具體原因，有個別開發商稱是“住建委系統升級暫停網簽”。

不過，一開發商告訴記者，此舉顯然主要是規範交易，嚴格落實各項限購措施，避免打擦邊球。另一方面新領導上任，或許會就北京的樓市策略有所調整，比如增加供地面積，限制地王，增加自住房面積，以此增加供應端供給，另一方面控制房價暴漲或者捂盤行為，強調規範交易行為。

交易量斷崖式下跌
隨著樓市調控政策不斷加壓，買家和開發商紛紛開啟觀望模式，北京樓市交易量隨之迎來了斷崖式下跌。
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，10月最後一周（10月24日-10月30日），北京市新建純商品住宅（普通住宅+別墅）共網簽800套，環比43周下降了32.5%。

其中，普通住宅網簽572套，環比下降33.2%。自今年第25周起，北京普通住宅的單周網簽量均在600套以上（國慶所在41周除外），上周首次低於600套，創下了近20周的最低值。別墅上周網簽228套，環比43周下降30.7%，交易量也呈現出了下滑趨勢。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，如今的北京樓市已經進入了二手房為主的時代，所以今年普通住宅的周度交易量一直不算太多，最高也不過千餘套。9·30新政落地後，首付比例的普遍提高使得一部分人因能力不足放棄購房、一部分人因市場預期變動而轉為觀望等待，導致普通住宅的交易量被進一步壓縮。
亞豪機構統計數據則顯示，10月（截至30日），北京商品住宅（不含保障房及自住房）共成交8508套，環比9月減少41%，這一成交量也創造了近5個月的新低。與此同時，10月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米，環比下滑3%。
除了北京，整個中國的樓市成交量均在大幅下滑。
中原地產的數據顯示，10月前30天，內地54個城市合計簽約商品住宅270164套，較今年9月下跌15%，這是54城住宅網簽量在近3個月來首次跌破3萬套。
從多家機構的統計數據不難看出，新政對樓市的抑制作用已經明顯顯現：新房價格漲幅受到限制，二手房價格出現平穩。
“短期內政策不會鬆綁，市場將繼續維持降溫狀態。對開發商而言，最近還是以觀望為主，但明顯後期沒有實力的房地產企業，特別是依靠自有資金生存的地產商，日子會很難過。”資深地產專家段舒懷告訴《華夏時報》記者。

將持續打壓投資
儘管北京樓市已經風聲鶴唳，但北京市住建委的樓市調控政策似乎還沒有出過癮。
近日，北京市住建委明確表示，為確保限價政策的有效執行，政策紅利惠及住房需求群體，市住建委還將會同相關部門，加強專案的建設和銷售管理。
確保專案的建設品質和品質。加強引導，嚴格監管，在設計、施工、交易等環節層層把關，確保此類專案的品質、安全符合有關標準，建築品質與周邊新建普通商品房專案相當。

杜絕變相漲價等違規行為。將加強銷售管理，明確專案銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，或者以附加條件等限定方式變相漲價，迫使購房人接受更高價格。同時，也將嚴格查處倒號賣號等違規行為。

另外據記者瞭解，北京市已開始啟動對“過剩”房企的資質審查。按照目前的計畫，北京將依法註銷房地產市場中“過剩”的295家房地產開發企業資質。此前，市住建委相關負責人稱，近3年，已依法對878家不符合資質管理規定的開發企業進行了註銷。對於這批企業的整治，將加快去除房地產市場中的無效企業供給，優化房地產企業供應結構。另外，如發現房地產開發企業有發佈虛假房源資訊和廣告、哄抬房價、捆綁搭售、一房多賣等不正當行為，將立即啟動資質核查程式，對不符合原定資質條件的企業予以降級或者註銷資質證書。

此外，市住建委還對樓市安全加強了監督，近日市住建委開展“綠色、安全施工百日整治活動”，從11月1日起，將揚塵治理、施工安全的抽查納入本月各項網格執法檢查工作中。

段舒懷稱，北京市場除高端產品及部分商住外，特別是普通住宅，銷售還是不錯的，但因土地連續3年供應量不足，導致住宅產品稀缺，開發商有捂盤和漲價的情況，所以要規範交易。段舒懷預測，後市主要打壓投資，增加普通自住產品，要求開發商儘量多自持，這會是一個短期趨勢。“政府或出臺更細更具操作性的指導性檔。”段舒懷認為。

專家料租金升　樓價跌一成

新辣招生效後，樓市評論員均對後市持「租金升，樓價跌」看法。租金看漲是由於新招投資物業的成本上升，並導致租盤短缺，從而令租金上揚，而樓價專家則普遍認為短期最多跌一成。

資深地產分析員林一鳴表示，新辣招下住宅物業租金將上升，主要原因是租盤供應減少，再持有物業成本上升，「再買樓收租要多付15%稅款，要做收租佬，門檻越來越高，租盤供應減少，最後推高租金。」樓價走勢方面，他認為整體樓價未來半年跌5%至10%，其後喘定，接着逐步回升：「過去政府每一次出辣，樓價大約半年調整期，當大家習慣了，變成恒常，辣招效力會減少，樓價將慢慢上升。」

預期劏房滯銷
對於近日新辣招下二手樓價仍創新高，林一鳴指，市場還有大部份用家，自住需求持續上升。據統計處數據，過去5年，本港每月收入3萬元以上的住戶，由2011年年初75.7萬，至今升至109.6萬，即5年來增加33.9萬戶，升幅44.8%。「好多人人工上漲，本來無資格買樓，變了有資格買樓，令需求增加。」
此外，紀惠集團行政總裁湯文亮昨日發表新辣招後樓市「十個預測」，其中預期樓市農曆年前會從今次高位下跌8%至10%，未來3個月二手樓每月成交量較10月減少一半。相信新辣招推出後兩年內將會再次修改，降低至劃一5%至7%，同時金管局會放寬首次置業者按揭成數。另外，他料劏房未來將會滯銷，發展商不會再大量興建劏房。

另外，湯文亮不認同新辣招會導致樓市進入「絕度零度」，樓市是會調整，但不會一個成交也沒有，因辣招是壓抑已擁有物業人士再買樓，無形中令未有物業的人容易上車，相信有不少首次置業買家入市。

評：樓價趺租金跟著跌。租盤不會因此減少。樓市泡沫最有效還是回復租金管制

重中之重不達標 無殼蝸牛慘上慘

現屆政府的任期進入倒數階段，又是埋單計數的時候。如果以「重中之重」的房屋政策作為指標，港府的表現不僅不合格，簡直令人慘不忍睹，這從公營房屋落成量遠遠不達標已可見一斑。

運房局局長張炳良承認，未來五年的公營房屋落成量只有九萬四千多個單位，即每年平均只有一萬八千多個，遠低於長遠房屋策略定下每年二萬八千個單位的目標，五年下來合共落後近五萬個，不可謂不驚人。

面對外界質疑，張炳良不是知恥近乎勇，而是推三搪四，辯稱建屋需時，涉及不少前期工作，包括項目需經城規會長時間審批、建築工人不足和地區阻力等。他又舉出引發軒然大波的橫洲發展計劃為例，指當局「先易後難」分期建四千個公屋單位，但區議會依然有反對聲音，明顯將房策失敗的責任推得一乾二淨。最可笑的是，眼前問題還未解決，他已忙不迭大開期票，揚言下個五年的供應量會有所增加，並會在年底公布下個十年房屋供應目標。

其實誰都知道，建屋不可能一蹴而就，從找地、興建到落成，在在需要時間，但這些都是已知的問題，並非突然出現，港府現在也無能為力，憑甚麼奢言五年後就會扭轉劣勢忽然達標？何況現屆政府有沒有下個五年任期都是未知之數，還大言不慚未來房屋發展大計，不是畫餅充飢、自欺欺人是甚麼？再說，高官只知怨天怨地，對解決問題無濟於事，如果再讓他們多幹一屆，房屋問題豈非更加惡化？香港人的生活豈非更加悲慘？

事實擺在眼前，現屆政府任內房屋問題不僅沒有改善，反而不斷惡化，一方面樓價節節上升，上車比上青天還難；另一方面公屋申請宗數逼近三十萬大關，平均輪候時間延至四年半新高，三年上樓承諾早成夢幻泡影。更不堪的是，劏房戶在這兩年快速增長，現已多達二十萬戶，不少基層被迫棲身於環境比劏房更惡劣的豬欄、雞棚，所謂「重中之重」早已淪為無殼蝸牛的「慘上加慘」、「痛中之痛」。

想當初，港府打着適度有為的旗幟上台，擺出撥亂反正的決心，一度令人寄以厚望。可惜桐油埕始終裝桐油，扶不起就是扶不起，所謂寸土必爭、見縫插針、填海造地、發展新界東北、打造東大嶼都會等，說得天花亂墜，結果都是淪為笑話。至於近期的橫洲發展風波和傑志足球學校風波，更是當局藥石亂投、黔驢技窮的典型例子。正如有人批評，政府近年多次強調要增加公屋供應量，結果供應量不升反跌，施政承諾無一兌現，市民還怎麼可能有信心？

說來實在諷刺，港府高官個個薪高糧準，第一把手拿的甚至是比美國總統還要豐厚的酬金，到頭來卻對種種社會問題束手無策，只知以語言偽術作為掩飾，房屋問題不過是冰山一角而已。不用水晶球預測都知，這樣下去香港只有死路一條，倒不如退位讓賢，還市民一個改變的希望。

急症收費研100加至220元 14年未變 醫局初步完成檢討

冬季流感高峰令急症室常滿，醫管局為分流病人而檢討收費。據悉，14年來無加過價的100元急症室收費，目前逾九成成本由政府資助，若要追回2003年早期推收費時的82%資助水平，收費大約需倍升至逾220元，但最終加價與否尚待食衛局定奪。

急症科院長﹕逾半急症病人非急症
香港急症科醫學院院長何曉輝直指逾半急症病人非急症，急症室成為醫療系統爆煲的受害人，相信加價有效減非急症病人，但建議要同步加門診。
醫管局已初步完成病人收費檢討的報告，據悉，該局大會將於今日開會，但未必趕及商議收費檢討，可能尚待下月。該報告會檢討各收費，用2003年政府資助率來檢視現有水平，以普通科門診為例，當年資助率為86%，即病人自付14％。據財政預算案的開支分析（下稱開支分析），2015年度每宗普通科門診成本為445元，現病人需付的45元佔成本一成，即政府現資助約九成，若按2003年資助水平推算，收費約需加至約62元。

2003年病人付成本18％ 去年8％
至於2002年底推出的100元急症室收費，據了解，2003年資助率為82%，即病人自付18%。據開支分析數據，2015年度每宗急症成本較2003年度升約五成，達1240元，即病人所付100元佔成本8%，92%由政府資助（見圖）。若以2003年資助水平推算，急症室收費約需增至逾220元。

當年推出急症室100元收費後，急症求診人數即由2002年度的238萬人次，大跌逾兩成至2003年度的近183萬人次，其後逐步回升，至2014年度再突破222萬人次，結果服務目標落空。醫管局原有目標九成第三類緊急個案可於30分鐘內處理（急症分為5類，第一類為「危殆」，第五類為「非緊急」），截至2015年3月的3個財政年度，能在30分鐘內處理的第三類緊急個案僅75%至84%。

倡同步加門診 促借鏡英醫院
香港急症科醫學院院長何曉輝稱，心口痛、氣促及頭暈等都屬第三類緊急病人，他們可能是中風，但仍有脈搏，不是即時死亡，但目前未必可即處理。他認為急症室加價有助減人流，若當年無開始收費，隨着人口老化，現人流應更高。他指現時逾半急症室病人非急症，每當長假後會出現「星期一現象」，即假後特別多病人，星期三跑夜馬又會較少人，打風求診人次也減少，「平日每小時有三四十人，之前8號風球，就得十多廿人」，但風球除下，交通回復正常，病人又湧至。

何坦言，本港基層醫療發展慢，令急症及專科排長龍，急症室成為醫療系統爆煲其中一個受害人，病人身痕與失眠都來看急症，迫爆急症室的問題不在急症，加價只能消極地減求診，其實解決問題要按需求增加普通科門診。他舉例，英國為疏導急症室人龍，在醫院設診所接收非緊急病人，值得香港借鏡。

食衛局﹕未收到建議
有公院急症室醫生稱，急症室第一至三類病人約佔三四成，餘下為第四五類病人，承認處理第三類病人時間不達標的情况多很多，相信是惡性循環，因人口老化病人增加，但醫護人手不足，新醫生看症較需時。他指第三類病人是維生指數相對穩定，但有可能短期內惡化，譬如是一個清醒的哮喘病人，若輪候時間長了，可能令病情惡化，喘氣加劇或昏厥等，但急症求診者多，這些情况難以避免。食物及衛生局發言人回應，醫管局會定期檢討公立醫院服務收費，當局現時未收到有關檢討的結果和建議。


評：醫療是社會福利不可或缺的重要部分，政府有責任解決及改善。用增加收費阻嚇病人是無能和不負責的政府。收費$100是不對的，理應取消，增加收費是社會倒退。增加醫生是正路，把真正急診病人分流，不要一刀切殺錯良民。