香港國際論壇

北京將首次發佈區域房租指導價 遏制房租過快上漲
2011年05月22日 07:00
來源：中國廣播網

中廣網北京5月22日消息（記者李文蕊）據中國之聲《新聞和報紙摘要》報導，為遏制過快上漲的房屋租賃價格，北京市將首次發佈區域房租指導價。

北京市發改委表示，今年物價調控的重點，一是食品，二是房租。有資料顯示，今年以來，在高物價壓力下，北京居民收入增幅不容樂觀。今年一季度，城鎮居民人均可支配收入增長4.6%，購買力大幅下降。4.6%的漲幅在近兩年來說，是很低的，大致與2008年相當，而當時是受到全球經濟危機的影響。

北京市發改委價格綜合處處長王岩：1-4月份，我們的價格水準是5.3%，比全國略高一點，比全國平均水準高0.2個百分點。在全國三十多個省市中，排在第十五位。

針對物價走高的態勢，北京市生活必需品應急調控協調小組召開會議，提出要確保生活必需品市場供應和價格穩定。此前北京在價格調控方面，主要是針對糧油蛋米麵等生活用品，而今年首次將房租納入了重點範疇。

當然，眼下北京的房租不管也確實不行了，三環外區區20平米的房租竟然升至1800元，而一套三環附近的50平米左右的小戶型平均租價也達到了3000元：
居民：一個月1800吧，差不多就是20平吧，反正特貴！
為此，北京市提出多條措施來抑制房租價格過快上漲。將公佈區域房屋租賃價格參考標準，還要加大公租房、廉租房建設力度，通過新建、改建、配建、收儲等多管道籌集房源，通過增加供給來穩定租賃價格

房企存貨值近萬億

調控發威 樓市消化需逾2年

中央樓市調控似開始發威。儘管國家統計局日前公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，仍有80%的城市樓價上漲。但內地A股上市房企的首季報告卻泄露天機——房企存貨總值近萬億（人民幣，下同），消化周期需25.7個月，均接近歷史高位。

據《羊城晚報》報道，2008年第4季，受金融海嘯影響，內地樓市需求迅速萎縮，整個地產行業積貨嚴重，壓力高企，如今受「史上最嚴房地產調控」影響，同樣的消化壓力再臨。

較去年首季增逾40%

據上海陸家嘴金融中心的金融服務公司Wind數據顯示，今年首季，滬深兩市136家地產上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相較，增幅逾40%；與2010年報顯示的存貨數據相較，也增長了9.07%。

長城證券分析師劉昆新近發表的研究報告也指出，從相對水平看，以上市地產公司年度銷售商品的金額除以12作為月平均銷售金額，以每季存貨比月銷售金額來考量存貨的消化周期，經計算目前上市地產公司的存貨消化周期為25.7個月，接近歷史最高水平。劉昆續稱，在調控政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，地產行業已開始進入消化貨尾時代。

發展商陸續減價促銷

調控不鬆動、消化存貨壓力高企之下，有部分發展商已陸續開始減價促銷。本月15日，位於江蘇省會南京市東郊20多公里的碧桂園·鳳凰城，以「清水樓」均價每平方米約5000元、精裝均價每平方米約6280元的價格開盤發售，這一價格只相當於南京市區樓價的不到一半，較此前每平方米8000元的「吹風」平均價也大大降低。

對於樓價的走勢，亦有專家語出驚人。國家發改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授稱，「今年房地產會走得差，甚至跌一半也很正常」。

東莞一炒家購680套房

東莞炒房客一人購680套房？深圳大學金融研究所長國世平在一個論壇上語出驚人，稱今年一定要賣掉多餘的房子買股票，中國投資者最壞的毛病是哪個貴買哪個，他的一名學生在東莞買了680套房。他建議投資者今年不要買房，不然很有可能會成為擊鼓傳花「最後一棒」。

國世平曾預測1997年香港房價會下跌30%，當時無人當真。國世平日前再度「唱淡」樓市，「今年房地產會走得差，甚至跌一半也很正常。」

學者唱淡樓市捧股市

中國經濟網根據公開數據報道，東莞商品房目前均價為每平方米8460元（人民幣），以每套100平米計算，680個單位總計約68000平米，需投資5億多元；按照建設部公布的內地人均住房面積28平方米，這680套房足夠2000多人居住。

土地出讓不再"價高者得" 是最直接的惠民之舉
2011年05月24日09:06

　長期以來，一些地方的房價之所以居高不下，很大程度上講與政府的“推手”有關，有些地方政府陷入了一種“以地生財”的怪圈，在土地競拍中“唯價是舉”，誰給出的競拍價格高就讓誰中標，結果，土地價格越拍越高，一個個地王相繼出現。

　　地王出現，政府得到了拍賣的收益，但是，卻由此推高了房價。以前年北京拍賣土地價格為例，記者依稀記得，在全國兩會閉幕(3月14日)的第二天，北京市土地拍賣會上就誕生了2個地王。新的地王以每平方米2萬元的價格競拍成功。大家想一下，僅僅土地拍賣就達到了2萬元一個平方，難怪北京市的房地產價格在三四萬元一個平方，開發商開發房地產專案，要有利潤可賺，再加上建造成本，加上這稅那稅，房價畸高也就不足為怪了。

　　據悉， 早在去年4月，中國國務院就下發通知，要求各地不斷完善土地招拍掛制度，並探索“綜合評標”“一次競價”“雙向競價”等新的土地出讓方式，以抑制房價過快上漲。濟南等城市的探索正是這一政策的嘗試。負責安排這些土地出讓計畫和組織招拍掛程式的濟南市土地儲備交易中心一名負責人表示，濟南市目前僅在普通商品住房用地出讓時設定最高限價，主要針對一些競價可能明顯高於周邊地段的重點地塊，這可為這些地段的高房價“降溫”。政府的這種“讓利於民”為其他城市的樓市降溫開了一個好頭。

　　對當下的房地產市場而言，可謂是“政府不讓利，百姓乾著急”。一方面，百姓要求降低房價的呼聲日趨高漲，另一方面，你地方政府卻在那裡“任憑房價漲，我自巋然不動”，房價就難以真正降下來，因為讓開發商直接降價不太現實，因為他們以追求利潤的最大化為目標，房價上去就難以下來，但是，政府則完全可以“有所作為”，因為地價是政府掌控的一部分，這一部分完全可以“自己說了算”，在競拍地價時，只要超出了政府的預想價格，就果斷終止競拍，這無疑有利於房市價格的穩定，是一種最直接的“降溫”。

　　政府只要肯讓利，百姓定能得實惠。濟南市對土地競拍實行“限價”，這樣的善舉值得期許。願其他城市能夠借鑒和效仿，只有這樣，房價降溫才會由願景變成現實。

朱鎔基提及房地產和地方政府
2011年05月26日 10:59

“地方沒錢了，所以它只有發展房地產才有錢？”
朱鎔基在清華說：“最近呢，還有一種謬論呢，國外的報紙也有，國內的報紙也有，說這個房地產項目這麼沉重，都是過去這個分稅制搞壞了，說稅收都收給中央來了，地方沒錢了，所以它只有發展房地產才有錢？狗屁！”座談現場爆發大笑，連一旁的劉延東也不禁掩口而笑。

從2005年起，大陸樓市價格開始了暴漲歷程。由此而起的諸多社會抱怨中，對分稅制的聲討此起彼伏，亦有不少專家學者撰文稱，高房價的深層原因是分稅制掏空地方財政，地方倚重土地財政直接推高房價，且使地方政府被房地產業綁架，阻撓中央調控樓市政策落實。

對此論調，朱鎔基說：“（財政收入）總共8萬億，一來一回（地方）收回來7萬3千億，還少啊？還沒錢？現在地方有的是錢。這房地產（問題）根子就是房改政策錯誤。這個不講，你們看書。”
朱鎔基說：“我們制定了一個錯誤的政策，就是房地產的錢，都收給地方政府，而且不納入預算，這不得了。這個錢就是搜刮民膏，所以把地價抬得那麼高。這個絕對不是分稅制的錯誤。地方沒少收錢。”

朱鎔基對清華的學生說，房改更多的失誤就不多講了，請大家多看書（注：即指將要出版的《朱鎔基講話實錄》一書）。

贷款买房首付最高达8成 房贷收紧是大势所趋
2011年06月25日 08:44:50 来源:山西晚报

有媒体6月24日报道称，中国银监会已要求银行采取减少对房地产开发商贷款等措施，来防范房地产贷款风险。业界认为，这是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。此番楼市调控以来，置身其中的开发商，对于银根紧缩的境况体会颇深，而监管层首次公开要求减少房地产贷款的消息，对市场心理的影响仍然不可小觑。

　　那么，这一消息影响下，省城房地产市场如何看待,又会做出何种判断和反应呢？

银行：房贷收紧是大势所趋

"银监会相关人士所提及的'收紧'，针对的其实是房地产开发贷款。"招行太原分行零售银行个贷部总经理助理崔震宇告诉记者，目前，并未受到总行关于收紧此贷款的任何相关文件。而当记者问及其他各大银行时，相关负责人均表示未收到相关文件。

而对于普通购房人最为关切的个人房贷业务，各大银行也已在不断收紧。"今年额度太紧，若是没有特别优质的客户，根本就不敢轻易接收单子。"一位股份制银行个贷部经理告诉记者，尽管到银行申请房贷的客户不少，但"目前，一手房的贷款基本没怎么放过。""其实，作为国家调控房地产市场的一种重要工具，房贷收紧已经是大势所趋。"一位银行业人士告诉记者。

楼市减贷是为“软着陆”铺路
2011/6/25 8:40:06

提要：上海银监局局长廖岷23日在一次峰会上透露：“银监会要求银行对房地产贷款风险防范提出四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。”
　　上海银监局局长廖岷23日在一次峰会上透露：“银监会要求银行对房地产贷款风险防范提出四大措施，即对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。”

　　房企正式进入内忧外患的阶段，限购让外面的钱进不去，严控贷款让银行的钱出不来，一本典型的地产版“围城”，令房企的资金生命线危机四伏，迫于无奈，只得纷纷向信托求援。

　　但房产商卖房的压力并未得到得到缓解，且在近两个月尤为明显。以我所在的城市而言，有家网站刚刚搞了个论坛，请了一个不知名的学者来谈“政策严控之下的楼市突围和营销变革”，竟吸引了周边四座小城的开发商。而且，我还发现一个奇怪的现象，去年房子卖得非常好且从不屑于参加这些活动的几家大品牌开发商也来了。一打听才知道，原来高品质的房子现在也卖不脱了。

　　表面看，减少对地产企业的贷款，是为了保持调控措施的连续性，让房价自动“缴械投降”。因为房价并未列入CPI指标中，但这些年CPI的飞涨也跟房地产的价格龙头不无关系。老百姓把挣的大部分钱都贡献给房地产了，其他商品的物价怎可能独守寂寞？好有一比：在田径运动的长跑比赛中，若前面有人带跑，这个选手的成绩就会比平时好。房价对CPI的贡献，就是比赛里个带跑的人，都是往前冲，不会向后看。

　　然而，这些都是表面现象，监管部门下此狠招，不仅仅在于控制通胀风险，更在于对中国经济放缓的担忧。防止大起大落，消解中国经济增长放缓的巨大压力，才是减少对地产商贷款这一新政的核心。

　　已有多个领域出现经济增长放缓的兆头———汽车产量增加但销量却锐减；江浙已多出现多起中小企业倒闭案例；钢铁产能大幅过剩……特别是中国6月汇丰制造业采购经理人指数的预览指数也显示了“中国经济增长放缓”。

　　看来，躲是躲不过去的，该来的迟早都会来，未雨绸缪降低因增长放缓而产生的破坏力就尤为重要。按力学原理，一块石头砸下来，若先有阻挡物消解一部分压力，等石头落地时，它对地面造成的危害就小些，至少，石头砸落的坑不会那么深。经济学上的专业解释，叫“软着陆”。

　　而眼下，房地产泡沫可能就是其中那块最大的石头。让泡沫逐渐破灭，降低银行的风险，为“软着陆”铺路，这是减少房产商贷款的核心价值所在。

　　(注：本文作者为财经专栏作家、资深媒体人)

　　文/昆明张三

银监会首次公开要求银行减少房地产贷款
2011年06月24日02:01新京报赵谨我要评论(2)

昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。

　　四项措施防范风险

谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”

　　为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

　　根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。

　　在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。

　　房产商转向信托融资

　　虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。

　　但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。

　　6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。

　温家宝主持召开国务院常务会议

　　分析当前房地产市场形势 研究部署继续加强调控工作

　　国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。

　　会议指出，今年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施，着力推进保障性安居工程建设，取得初步成效。多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

　　会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

楼市调控政策将继续 新政或可逼出房价拐点

邢飞 潘秀林
2011年07月15日08:48 来源：京华时报

　　国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。同时，要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

　　发布

　　新版楼市“国五条”出台

　　12日召开的国务院常务会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

　　一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

　　二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

　　三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

　　解读

　　限购仍将瞄准热点城市

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，此次新的楼市调控政策出台也是国务院对于上半年楼市发展的一些总结和对未来工作的部署。另外，针对近期一些关于限购政策取消、调控政策将放松的言论和传闻，国务院此次会议意在重申，“国八条”“国十条”等关于楼市的调控政策，在短期内不会有改变，也不会有所放松。

　　对于“房价上涨过快”的理解，陈云峰表示，一是指房价涨幅大，二是上半年的房地产投资增速快。在上半年公布房价控制目标的城市中，除北京公布稳中有降外，过半城市依然上涨，环比涨幅超过0.5%的城市有6个。预计尚未实施限购政策的热点城市将是政策实施的核心对象。

　　对此次限购的“二三线城市”如何理解，记者采访的业内人士也很难明确。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，目前许多二三线城市限购还是一个笼统的提法，以及房价上涨过快如何界定，还需要后续细则进一步定义。他表示，未来有可能会把今年以来房价上涨明显过快的城市，都纳入限购范围。

　　现状

　　新政或可逼出房价拐点

　　陈云峰表示，对于全国布局的开发商来说，这次限购升级将是极为严厉的打击，甚至是“在劫难逃”，开发商加速销售回款、更大范围和幅度地降价，将是必然的选择。在此影响下，房价的拐点可能会有实质性的出现。

　　作为北京投资团的标志性人物，北京浙商商会副会长陈俊表示，二、三线城市处在城市化、工业化的起步阶段，新的产业落地带来外地人购房需求，这与一线城市不同，因此，预计二三线城市进行限购政策的核心应该会以“稳定”为主基调，这与一线城市“稳中有降”的思路有所不同。此外，二、三线城市未来发展空间依旧很大，不会因此撤离二三线城市。

　　二三线城市房价涨得快

　　据统计，目前全国已经出台限购令的城市共有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市(不含拉萨)、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。

　　从上半年的数据看，限购对抑制房价上涨幅度有明显作用。以最先执行限购令的北京为例，目前房价已经沿着“稳中有降”的目标开始回归理性。

　　北京房地产业协会昨天公布数据显示，北京上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米，比去年全年均价14874元/平方米下降6.1%；其中新建普通商品住房均价18297元/平方米，与去年相比持平；98.1%的在售项目价格下降或持平。

　　深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。

　　据国家统计局数据统计，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。

　　但是，当部分城市涨幅得到限制时，今年上半年，部分二三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。

　　除了房价上涨过快外，二三线城市房地产开发投资增速过快，也成为限购升级的重要参考指标。统计局日前公布数据显示，上半年房地产开发投资增速高达32%，投资热情不减。

　　“二三线城市的房地产开发投资增速最为明显，例如河北省，上半年增速就高达60%多，远远高于其他省市。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，由于没有限购政策限制，一线城市投资客转战二三线城市，也助推房价过快上涨；二三线城市房地产市场投资过热导致房价向一线城市房价看齐，这样，从全国房地产调控的角度看，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，因此，对于房价上涨较快的二三线城市也出台了限购政策