香港國際論壇

親海駅II原價加推128伙 折實均呎竟低過首批1.3% 3日收票過萬

長實油塘親海駅II，連續兩日加推單位。項目昨日加推3號價單，涉及128伙，折實平均呎價14806元，較首張價單折實平均呎價14,997元再低1.3%。長實營業部首席經理郭子威表示，撇除樓層因素，是次屬原價加推。
超額認購25倍
3號價單包括22伙開放式戶、21伙1房戶、70伙2房戶及15伙3房戶，開放式至兩房單位可獲最多18%折扣，三房單位最高可獲19%，折實售價由290萬至1,058.4萬元，折實呎價約13,085至16,407元。而項目至今3張價單，合共涉382伙，佔該期單位總數658伙近六成。以項目市場消息暫收逾1萬個認購登記計算，超額認購25倍。

郭子威說，若市場氣氛持續熾熱，不排除會再加推，最快周內展開首輪銷售。

吳大維: 正如日前評論，繼續有第二輪第三輪。很簡單的市場銷售技巧。愈賣愈平。

【中原陳永傑料「親海駅II」今日售出逾600伙】
長實(01113)油塘新盤「親海駅II」今日進行首輪銷售，盡推626伙，是繼2015年4月同系緻藍天首輪推售最多單位數目的項目。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，「親海駅II」錄3.8萬張認購登記，成為歷史「票王」，今日出席認購準買家眾多，估計現場逾萬人，證明發展商平推策略奏效，亦足證市場購買力實在，有力起動樓市」⋯

吳大維: 發展商七折平推策略奏效，長實率先收割市場資金，收得差不多時，再降價。
可以預料，樓價進一步降價求售。 吳大維: 等長實把市場剩餘的、微薄的承接力收割完後，其他發展商便「蘇州過後無艇搭」。
這是為何李超人總是跑第一。第一個是天才，後來的是蠢才。


北角半山賽西湖大廈 持貨5年蝕400萬急賣成交 蝕讓

嘉湖山莊 景湖居 劈價488萬成交 呎價跌穿9千蚊大關 多個屋苑成交跌穿5年前價位 馬灣珀麗灣 2房移民盤減價急走 一夜回到七年前價位 呎價9千4成交 多個屋苑成交跌穿5年前價位只有更低價

馬鞍山天宇海 二手蝕讓 成交價七年新低 高位摸頂入市 信政府唔驚 3年蝕200萬離場

吳大維:能賣出已經很不錯，早賣比遲賣好，早賣是止蝕，蝕少當贏。
地產商劈價只是剛剛開始，更大的劈價在後頭。
聽一位銀行家說，當樓宇下跌時，有抵押等於無抵押。

中國集團碧桂園聯席主席楊惠妍。圖：擷取自北庵文史客（資料照）

近年中國房市泡沫化，引發「房地產違約潮」、「大量爛尾樓」等問題。中國房地產開發商接二連三爆發財務危機，中國房地產巨擘恆大集團、碧桂園都陸續爆出財務吃緊，近期先是碧桂園停牌，再傳債務重組中的恆大在美國紐約申請破產。對此，日本資深媒體人矢板明夫表示，他們的成功與失敗，就像是一場鬧劇。可憐的是那些掏光了自己和父母的畢生積蓄，買了房又等不到交屋的人們。生活在共產黨統治下「被割韭菜」又無處可逃的億萬中國人，這些人的人生「才是真正的悲劇」。

矢板明夫在臉書發文寫道：「這幾天，中國的房地產公司恆大和碧桂園接連債務暴雷，引起了很大的關注。我本人也感慨萬千。有一種『眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了』的感覺。特別是碧桂園。我第一次聽說碧桂園這家公司，是在2007年。那一年我35歲，還是一個小記者，剛到北京，被編入產經新聞的長期連載『鄧小平秘錄』的寫作班。每天都在夜以繼日地看書查資料、以及採訪與鄧小平生平有關的人和事。」

矢板明夫提到：「有一天，忽然看到一條新聞。廣東的房地產公司碧桂園的創辦人楊國強，將其大部分財產送給了他的二女兒，25歲的楊惠妍。金額約700億港幣。楊恵妍一夜之間成為了中國首富。當我看到比我年齡還小10歲的女生，竟然拿到了我想都不敢想的財富的時候，受到了很大的衝擊。後來我就一直在關注碧桂園這家公司。發現其賺錢的方式，主要是利用政商關係，拿到別人拿不到土地和貸款。而且公司的經營方式，是以家族經營為主。當時我就判斷，這一家公司應該不會走得太遠。」

矢板明夫指出：「恆大也是一樣。老闆許家印出身貧寒，是靠自己的努力和小聰明淘到第一桶金。然後結交了很多權貴，才把公司搞得風生水起。但恆大集團的管理方式老舊，一切決策都是看老闆心情。公司上下全看老闆一個人的臉色。看到那樣的經營模式，我也認為這家公司如果進入自由競爭的環境，一定會被淘汰。現在看來，這兩個預想，都不幸被我言中。兩家公司的負債，都是天文數字。這兩天傳出楊惠妍在忙著轉移財產；許家印和老婆離婚、企圖保留一部分個人財產。」


矢板明夫續指，不知道他們的做法能不能逃過習近平的法眼。能否全身而退，還要看共產黨的心情。不管是許家印還是楊惠妍，其實都是被時代推到風口浪尖的平凡人物。成功是因為大時代的背景和一些機緣巧合；失敗也不應該歸罪給他們。任何人站在他們的立場，應該做出的選擇都會差不多。他們的成功與失敗，就像是一場鬧劇。可憐的是那些掏光了自己和父母的畢生積蓄，買了房又等不到交屋的人們。生活在共產黨統治下「被割韭菜」又無處可逃的億萬中國人，這些人的人生，才是真正的悲劇。
恆大創辦人許家印。圖:翻攝恆大集團官網

驚人！香港股市2年蒸發近85兆元 券商結業潮正在蔓延
外資撤離陸資大減香港股市2年蒸發近85兆元 香港股市18日跌破18000點大關，步入技術性熊市。圖為香港市景。（圖取自Pixabay圖庫）

香港股市昨天跌破18000點大關，步入技術性熊市。從2021年5月最高峰迄今，港股總市值已蒸發港幣20.78兆元（約新台幣84.6兆元），主因是中美關係緊張、中國經濟下滑，導致外資撤離、陸資大減。

港股18日收盤下跌375.78點，報17950.85點，跌幅2.05%，本周累跌5.89%。恒生指數失守18000點大關，步入技術性熊市，接下來恐面臨1997年的17800低點。


綜合券商中國、財新網等陸媒報導，2021年5月，港股總市值最高達53.33兆元，截至8月18日收盤，港股總市值已跌至32.55兆元，兩年多蒸發20.78兆元。

恒生指數自2021年的最高點迄今跌幅超過40%；恒生科技指數更下跌逾60%。

按行業劃分，自2021年5月底至今年7月底，港股總市值蒸發最多的為資訊科技業，其次為地產建築業，醫療保健行業排第3；僅有電訊業是唯一市值上漲行業。

報導指出，港股作為一個開放的離岸市場，如今正面臨流動性大幅下滑的窘境。今年以來多個交易日的成交額甚至不足800億元，日均成交額在1100億元。而美國晶片製造商輝達（Nvidia）今年以來的日均成交額折合約港幣1162億元，光是輝達一檔股票日均成交額就已與港股成交額不相上下。

隨著交易量下滑，市場信心不足，新股估值打折，港股上半年首次公開發行（IPO）集資額跌出全球前3名，掉到第6，IPO表現為有史以來最差。

因為市場整體成交疲軟，港股流動性極差。數據顯示，8月15日當天，港股高達865檔股票全天零成交，無人問津；日成交額10萬元以下的達到1384支，占比53%。


統計顯示，今年以來共有14家港股上市公司刊發私有化退市公告；而2022年全年港股私有化退市公司15家。

投資者心灰意冷的同時，香港券商結業潮正在蔓延。截至8月1日，有24家券商在年內向港交所發出停止營業的通知；而在2021至2022年間，更已累計有67家券商向港交所發出停止營業的通知。

證券時報引述耀才證券執行董事兼行政總裁許繹彬指出，港股目前的主要推動力為南下資金（陸資），但由於近半年人民幣匯率持續偏弱，從而令南下資金投資港股的力度下滑，港股因而變得毫無動力，成交不斷萎縮。

數據顯示，今年上半年南下資金累計淨買入港股1235億元，較去年同期的2076億元大減40.51%。

摩根資產管理環球市場策略分析師朱超平分析，港股表現落後的主要原因是經濟復甦不及預期，導致投資者對上市公司的盈利前景信心下降，市場估值受到較大壓力。從政策層面來看，目前支持經濟增長的政策措施還處於陸續落地的過程，具體政策效果有待確認，尤其地產板塊依然面臨較大不確定性。

他並指出，美國聯準會升息周期的長度超出預期，年初市場普遍認為升息周期會在第一季結束，但目前來看仍有可能延續，美國利率上升加大了資金流出港股的壓力。

中泰國際策略分析師顏招駿表示，中美關係一定程度上影響了資金對於港股的配置，部分外資逐利至日本、韓國、印度等其他周邊地區，從而影響港股的流動性及估值。

報導稱，在中美關係暫難顯著改善的基本情境下，大量美資流出基本已成定局，這背後是美資金融機構出於合規的考慮。

華夏基金（香港）投資經理及研究部主管張鈞表示，香港市場需要與中國中央政府溝通，使大陸資金進入香港的限制未來能逐步改善，比如降低港股通的資金門檻、納入港股通股票的市值門檻，同時兩地在監管上應形成更深入的合作。

中國證監會昨天宣布，將支持香港市場發展，統籌提升A股、港股活躍度。將進一步推出務實舉措，激發香港市場活力，促進大陸和香港市場協同發展，並支持在美國上市的中概股在香港雙重上市。



香港恒生指數剔除碧桂園
近期陷入債務危機的碧桂園，繼5月被剔除國指後，再被剔出恆指成分股行列。

據星島日報消息，恆指季檢最新結果出爐，近期陷入債務危機，市值由今年高位累計蒸發逾700億元，僅剩約210億元的碧桂園（2007），繼今年5月被剔出國指後，再被剔出恆指成分股之列，惟同系的碧桂園服務（6098）則保住藍籌地位，但就被踢走國指成分股。

市場早就開始揣測碧桂園系兩股能否維持藍籌地位，因為作為內房的碧桂園系可謂「危機重重」，碧桂園除了發盈警預期今年上半年或虧損約550億元人民幣外，還深陷違約風險，近日旗下多隻境內債券停牌，其中有三隻債券兌付存重大不確定性，多個負面消息拖累下碧桂團股價急瀉，淪為「毫子股」。

碧桂園昨日收報0.76元，跌1.3%，股價已較今年最高位3.3元大跌77%，市值累計蒸發705億元至210.05億元。

該報引述金利豐證券研究部執行董事黃德幾認為，這次恒生指數成分股變動合理，因為剔走碧桂園，等於是「清瘀血」，這不但是市值以及成交額不足的問題，還因為該公司面臨財政困難。

進一步消息是香港特區護照持有人除了不再享有到印度的電子簽證，申請實體印度簽證的理由，原來也不能是旅遊，只可以是商務、外交、留學等。對很多喜歡到印度旅遊的香港人而言，這實在是晴天霹靂。最精采的是，BNO護照持有人依然可以申請到印度的旅遊簽證，至於能否和其他英國護照一樣申請最方便的電子簽證，目前有不同說法，就有待核實⋯⋯

珠海打響半價賣房第一槍？？ 住建局承認了
大陸樓市持續下行，網傳廣東珠海一新盤降價五成求售。有仲介分析認為，開發商存在資金壓力問題，希望以價換量加速回籠資金。

珠海打響半價賣房第一槍？

近日，一則「珠海一房企打響『五折』賣房第一槍，金灣區某知名樓盤備案價每平方米2.8萬（人民幣，下同），開發商打折賣每平方米1.4萬—1.5萬元」的消息上了熱搜，引起廣泛關注。

據《第一財經》23日報導，該樓盤位於珠海金灣區航空新城，是上市房企寶龍地產和雅戈爾置業共同開發的「金灣‧寶龍城」項目，售證備案名稱為「金灣寶龍廣場」，主要目標客群為剛需客，房屋面積在68至110平方米左右，2020年取得預售證，部分在售樓盤預計在明年6月交房。

鏈家某房產仲介22日晚間說：「（開發商）才重新調降備案價不久，最初備案價在2.4萬—2.8萬/㎡左右，實際銷售均價也在2.5萬—2.6萬/㎡。根據珠海住建局最新的房價備案規則，實際銷售價格不得低於備案價的85%。目前，寶龍城這個項目在調降備案價之後，再按照最低折扣85折走，實際售價降到1.5萬/㎡左右，對於購房者來說，如果當下買入，相當於每平方米淨賺1萬元。」

該樓盤部分房源今年已兩度調降備案價，僅備案價降幅就達30%左右。

珠海金灣區住建局一名主管房地產交易科室的工作人員稱，寶龍城項目採取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當地房地產開發商可以每季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整後，只要售價不低於備案價的85折，就可以正常辦理網簽。

該工作人員並稱，近期部分開發商可能存在資金鍊緊張的問題，希望通過以價換量加速回籠資金或盤活其它區域的樓盤項目。只要基於現行備案規則並經由市住建部門審核通過，即為合規行為。


據報導，自從去年以來，在珠海市內，類似於「金灣‧寶龍城」這樣的剛需和改善型新房項目，大量房源調降備案價的事情時有發生。

世聯行相關研報顯示，2022年，珠海樓市成交量同比2021年各月均有一定下滑，成交價格呈直線小幅下滑態勢，整體市場面較為冷淡，項目開盤加推也有所減緩，樓市整體趨於低迷。

進入2023年之後，珠海首套房貸最低利率已降至3.6%，樓市成交一度有所回暖，但由於非中心城區新房庫存量大，開發商仍處於「內卷式」打折促銷階段。

不過對於前述「金灣‧寶龍城」項目，有當地人士表示，雖然已大幅降價，但一些購房者仍存在猶豫心理，這或與寶龍地產資金緊張，而周圍商業項目寶龍廣場也一度停工有關。

網易自媒體平台網易號「櫻桃大房子」8月23日晚發表的文章表示，珠海其實有規定新房降價不能低於備案價的85%，也就是說每三個月允許下調15%，而前述的珠海金灣區知名樓盤項目是通過多輪的備案價下調，從2021年到今天，目前實際市場價格接近最高峰的備案價的大概6折左右。

市場萎靡房企需自救

大陸樓市持續萎靡，房企面臨資金壓力。

7月份，大陸百城新房成交面積環比下降22%，百強房企銷售額環比下降33.8%；50家代表房企拿地總額同比降低32.9%。而在70城中，7月份同比下跌的城市44個，63%的城市新房價格至少低於一年前。

日前，官媒《證券時報》頭版評論文章稱，給予房企更靈活的定價空間，有助於緩解資金壓力，顯示官媒定調，應放鬆樓市「限跌令」，允許房企降價促銷自救。


前兩年，一些地方政府限制房企降價。2021年8月，湖南岳陽發布當年全國首個「限跌令」，要求降價不得超15%。隨後，多地出台類似規定，多地爆出有房企降價被約談或暫停網簽。據統計，2022年內地有近20個地方出台「限跌令」。

而現在，房企銷售受阻、經營困難，在融資不暢的情況下，去化自救需要更多定價自主權。

今年8月20日，中共住建部主管的媒體《中國房地產報》發文稱，受房地產市場低迷等因素影響，房企資金鍊持續承壓。

文章提到，針對供需兩端存在的問題，政策發力點應圍繞「保、松、降」三個字展開。「保」就是保交樓保開發商資金鍊；「松」就是放鬆一切制約房地產市場健康發展的行政性干預政策；「降」就是降低購房成本，當然包括降首付、降稅費、降房價等。

文章特別提到降房價，應當讓開發商有更大的降價自主權，可以讓開發商通過降價促銷等方式展開自救，以儘快回籠資金。

自媒體「光宇吐樓市」的文章指，樓市降價不可怕，不降價僵持的市場才更可怕。