香港國際論壇

在職露宿者增 社工指因租貴
根據差餉物業估價署的統計，由2009年1月至今，面積在39.9平方米（約422平方呎）以下的單位，租金增幅逾六成，同期社會福利署已登記露宿人數由421名大幅增長至718名，增幅達七成。從事露宿者服務的社區組織協會幹事吳衛東表示，租金昂貴也是大部分在職露宿者的考慮因素。


露宿者收入中位數5500元
吳衛東指出，全港約1400個露宿者有四成在職，收入中位數是5500元，「2004年取消租住權保障之後，業主可以隨時加你租趕你走，同埋租金升得好緊要，一個板間房都月租1500，劏房更加升到二三千蚊，加埋按金同添置基本生活用品，租屋住其實好困難」，全港露宿者調查也反映，最主要的露宿原因是「租金太貴，找不到負擔得起的住所」，有四分之一露宿者表示這是他們露宿的原因。

月入萬元跟車 露宿公園
51歲的「權叔」蔡寶權屬於在職露宿者，一張薄被、一張氈，再用衣服當枕頭，深水埗的一個公園便是他的家，下雨時他要到公園旁邊的男廁借宿，洗澡要去附近體育館。因為交友不慎和健康問題，權叔輾轉換了好幾份工作，現時他做跟車，工資按日結算，約有400餘元，每周休息一日，每月收入都有1萬元左右，但百物騰貴，無奈之下也要在深水埗的公園內露宿。

權叔指4年前曾在深水埗租劏房，月租約2000元，現時已升到3000多，「租樓起碼要畀得起3個月按金，我都要儲定一筆應急錢，萬一突然失業要開飯㗎」，故他要先儲起1萬多元，才有能力去租樓住，但他之前失業多時，現時百物騰貴，要租樓也十分困難。

10年加推萬居屋 3.6萬單位無地
公私房屋目標增至48萬 政府昨日公布長遠房屋策略，承諾由2015/16至2024/25年度的未來10年，將總房屋供應目標訂為48萬個，較去年長策會提出的47萬，增加1萬個居屋單位。不過，政府10年擬建的20萬伙公屋及9萬伙居屋單位，至今仍未完全物色足夠土地，運輸及房屋局長張炳良承認，仍欠土地興建其中3.6萬個公營房屋。多個民間團體則批評長策無法處理劏房及租金昂貴等問題。


梁：繼續大力規劃推地
特首梁振英昨表示，政府已透過「雙辣招」遏抑炒賣及外來需求，但到最後「正本清源」的做法是增加供應才能解決供不應求，政府將繼續大力規劃及推地。

政府事隔16年後再次制訂長策，運房局長張炳良表示，長策以供應主導為原則，有三大策略，包括加建新公屋及新居屋、促進居屋流轉、增加土地供應及實施需求管理措施，以穩定樓市。他形容長策為本港未來房屋發展定下大方向，「是起點不是終結」。

公營房屋目標增至29萬
長策採納公私營房屋6﹕4比例，但政府最新評估後，發現劏房戶數目過去一年顯著增加，增加對房屋的需求，故調整10年總房屋供應目標至48萬個，較去年多1萬。張炳良稱，為回應社會對資助房屋需求，新增1萬個單位將作居屋發展，令公營房屋供應目標增至29萬，即每年供應2萬個公屋及9000個居屋，私樓單位則佔19萬；政府未來將於每年底公布長策推展報告。

運房局秘書長應耀康說，截至現時政府已覓得土地興建25.4萬個公營單位，仍有3.6萬個公營單位未找到土地，而且有部分土地仍未成功改劃，承認與目標有距離；私營房屋方面，未來3至4年將有7.4萬個單位落成。

根據運房局手上土地規劃，未來5年只能興建1.06萬間居屋，即要在往後6年一次建8萬間居屋，年推達1.3萬伙。對於居屋供應不平均，或出現大量居屋會在未來一次過推出衝擊私人樓市，政府消息人士稱，由於現時土地不足，的確會出現稍後年份才增加供應追趕目標的情况，屆時政府會調節。

檢討私人發展商協作提供居屋
對於近期坊間提出多項建議，包括整幢出售新公屋予綠表公屋家庭、興建廉價居屋或推出48個月的遠期居屋樓花等，但有關建議全部未在長策文件具體列明，文件只承諾研究「豐富資助自置居所的形式」。張炳良昨回應，不評論具體建議，但考慮不同構思要評估其可行性及影響，成熟時會諮詢。他又說，為加快居屋興建流程，政府正檢討過往私人參建居屋經驗，探討可否與私人發展商協作提供居屋單位。
長策會成員劉炳章認為，隨着樓市熾熱，長策只增加1萬個單位並不足夠，長遠仍要透過大幅增加土地供應滿足需求。另一成員王坤表明對長策報告失望、「不收貨」，認為政府無提出具體措施確保長策實現，擔心供應目標淪為空談。

團體批未處理貴租劏房問題
本土研究社成員陳劍青批評，政府單從開拓土地、多增房屋供應等，根本回應不了港人特別是青年人的住屋需求。他又批評政府未有徵收空置稅，租樓方面又欠租管和合適法例，以致租金不斷急升，業主亦因劏房利潤高而將單位愈拆愈細。

8.6萬劏房飈三成 不立法規管 政府長策文件揭示劏房問題日益嚴重，最新推算香港現有8.64萬個劏房單位，較長策會去年諮詢文件66,900個多19,500個，急升近30%，但政府表明不會立法規管劏房問題。運房局長張炳良承認劏房有較顯著增加，但現時本港有數以萬計劏房住戶，一旦取締，不知道他們可以到哪裏居住，重申政府會透過增加公屋供應，令合資格劏房戶上樓。

張炳良：憂取締後無住處
長策會去年的諮詢文件提及本港有6.69萬個劏房，住有17萬人，特首梁振英去年更稱「是一個相當高的數字」；事隔一年，劏房數目卻持續增加。統計處最新劏房調查數據顯示，本港目前有8.64萬個劏房單位，當中5400個是板間房、8.1萬個是設有獨立廚廁或房間的劏房。而該8.1萬個劏房中，3.53萬個單位樓齡逾50年。

政府消息人士稱，去年由學術機構「政策二十一」做劏房推算，訪問2000個劏房戶；今年則由統計處以相若方法負責統計，訪問5000個劏房戶，再推算全港數字。

劏房蔓延，但張炳良稱，雖然民間聲音要求政府重推租管，但他擔心措施會減少業主出租意欲，令租盤供應減少，更可能導致業主「揀客」情况更嚴重，如要求收取更高租金，認為措施弊多於利，最終會「好心做壞事」，重申問題癥結在於房屋供應，若有充足供應，樓價將穩定下來。他又稱，屋宇署會加強執法及取締位於商業樓宇或工廈的劏房。

團體：租管紓緩輪公屋 無礙租盤供應
多個基層住屋團體昨舉行聯合記者會，批評政府拒重設無租管，關注基層住屋聯席發言人陳凱姿批評，根據外國經驗，租管不會影響租盤供應，是利多於弊，可減少輪候公屋的人數。

政黨評長策：空談願景 有心無力

繼1998年後，政府再度頒布長遠房屋策略，但多名立法會議員包括泛民或工聯會等建制派，均對政府擱置租管，以及未有政策處理租盤市場感到失望。民主黨胡志偉認為，長策予人感覺是「空談願景，有心無力」，當中政府仍有3.6萬個公營房屋未覓得土地，即使已承諾的25.4萬個公營房屋，仍有不少土地未改變規劃用途，他擔心以政府現時低民望下，難以實踐承諾。

工聯會麥美娟對政府否決重推租管表示失望，認為未能減輕基層市民生活負擔。她指出，根據差估署公布的最新樓價指數，今年首10個月租金指數上升4.6%，同期私樓樓價升幅約10.4%，兩個指數均高於市民工資升幅，建議政府應考慮推出租管，特別針對劏房、籠屋及板間房，包括月租若為5000元以下，業主每年加租幅度不得多於10%；業主通知租客遷出期限由現時最少1個月延長至3個月。麥美娟稱，歡迎政府研究增加資助自置居所的形式，並要求政府加快土地規劃，建更多公營房屋。

倡推租管 設限人均居住面積
民主黨胡志偉建議，當局應考慮放寬未補價居屋及租置計劃公屋的租務限制，讓這些業主可於未補價下出租單位，增加租盤供應。工黨李卓人認為，長策未有解決即時的房屋問題，市民仍要繼續承擔高昂租金及居住劏房，認為政府應就人均居住最低面積設限，解決劏房面積愈來愈小的問題。

劏房一年急增三成 張炳良：用了較大樣本分析 (09:24)
形容港房屋問題「悲哀」 對於劏房數目一年增30%，運輸及房屋局長張炳良稱，由於今次統計用了較大的樣本做分析，故數目增加。


長策會去年諮詢文件提及本港有6.69萬個劏房，但事隔一年，劏房數目增至8.64萬個，急升近30%。張炳良今早在《講清講楚》中指出，數目當然有增加，但其中一個原因是當局用了較大的樣本進行分析。

張炳良補充，今次數目增加證明港人的確對房屋有需求，但重申房屋興建需要大量時間。不過他強調，如果不處理供應問題，就如有病不用藥一樣，「不會好」。

被問到數字增加是否代表失職，張炳良沒有正面回應，只說這問題的確令他很惆悵，又形容是一個悲哀，「住竟然咁樣」。

評: 實情遠遠不止估計8.64萬個劏房數目。想想如以此每年30%速度增加，後果不堪設想。

特首：不遺餘力增房屋供應 (15:30)
新居屋明年3月抽籤5月揀樓

特首梁振英在油塘參觀居屋示範單位後會見傳媒，表示資助市民置業是重要一環，未來3、4年公私營房屋供應量會增加，政府會不遺餘力去做。

他表示，政府近年推出措施壓抑樓市炒賣，但租金樓價仍然上升，要增加公私營房屋供應，而資助市民置業也是重要一環。他表示，今天觀看的居屋出售計劃，相信市民會反應踴躍。有關居屋將於明年3月抽籤、5月揀樓。

另外，他也談到成立房屋儲備金一事，表示有關安排反映政府在房屋政策上有策略有決心，財政上支持公共房屋建設策略。

梁振英政府不能重推租管的真實原因

張炳良稱，劏房蔓延，雖然民間聲音要求政府重推租管，但他擔心措施會減少業主出租意欲，令租盤供應減少，更可能導致業主「揀客」情况更嚴重，如要求收取更高租金，認為措施弊多於利，最終會「好心做壞事」，重申問題癥結在於房屋供應，若有充足供應，樓價將穩定下來。他又稱，屋宇署會加強執法及取締位於商業樓宇或工廈的劏房。
上述說法梁振英已講過了多次，張炳良只是鸚鵡學舌地不斷重複這連他自己也不會相信的狗屁不通的理由。問題是要達到房屋供應充足或要再等十年，在這過渡時期重推租管是必須要採取的唯一措施。這也是現時香港亂局其中主要根源之一。

梁振英不能重推租管的真實原因
撤銷租金管制始作俑者是董建華。當年這個老實好人被財團哄騙説租金管制已經完成了歷史任務了，應該撤銷。沒有管治經驗的董建華信以為真，沒深思熟慮也就撤銷了，完全不知道撤銷租金管制後所造成的社會災難性後果。政府為此付出的沉重和痛苦代價全港市民有目共睹，筆者不贅。
梁振英政府不可能不知道租金管制對解決當前亂局會有立竿見影之效果，但如他重推租管無異掌摑董建華的臉，證明董建華當年撤銷租金管制是錯誤。梁振英仍極需要董建華支持，況且董建華身為政協副主席，屬國家領導人級別，梁振英當然不敢重推租管。相權個人利害關係和市民大眾福祉两者，梁振英毫不猶豫地選擇了前者。

梁振英到了必須作出抉擇時候
國家主席習近平日前在北京接見述職的特首梁振英，提出了三個「有利」。有利於居民安居樂業、有利於香港繁榮穩定、有利於國家主權和安全。其中「有利於居民安居樂業」放在第一位，是重中之重。如果梁振英不重推租管是無法有效紓解目前香港市民大眾居住苦況，也看不出梁振英有能量想出更佳的和更有效的處理辦法。

梁振英是時候必須要作出抉擇。一是國家主席習近平下的「死命令」。二是攸關董建華的面子問題。兩者孰輕孰重，筆者拭目以待梁振英的抉擇。

Winnie Yu
31-12-2014

邱誠武﹕好心腸，累街坊？
——從實證思考租管


政府上月公布長遠房屋策略（長策），說明權衡利弊後，在香港實施租務管制並不符合居住環境欠佳住戶及社會整體利益。長策亦申明，政府有決心有計劃持續不懈地增加房屋供應，根本地回應因供應不足而致租金持續飈升現象 (應該知道你不是文藝作家，「有決心」、「持續不懈地增加房屋供應」這類文藝形容詞都是虛言。如果這也算根本地回應因供應不足而致租金持續飈升現象 ，實在貽笑大方。)；同時繼續與相關機構合作，加強公眾教育，推動良好的租務做法。 (用加強公眾教育推動良好的租務做法實在天真和傻得讓人驚訝。可以肯定地告訴你，再用100年加強公眾教育也無濟於事，誰都會賺到最盡，這是人性。)長策公布後，有評論指供應且需時，不推行租管是無視貧困戶的安居問題。我對此論，不敢苟同。(不要閉門造車，輕鬆一句「不敢苟同」，市民已經在水深火熱中很多年了。)

運輸及房屋局過去兩年多次與劏房居民及關注團體座談，亦探訪過深水埗、香港仔和觀塘的劏房戶，多方了解他們的苦况。為此，我們本着「實證為本」原則，用上多個月反覆探究租管和租住權保障的本地和外國經驗，並在去年7月把研究分析結果提交立法會房屋事務委員會（註一）。該報告參考了國際組織的資料，及多名海外及本地專家取材自紐約、三藩市、瑞典和本地的實證研究和分析。附表扼要綜合他們的觀察，有興趣的讀者不妨細閱有關報告。 ( 習近平常常教導過香港官員必須按香港實際情況。每個地方的客觀條件和環境都不一樣。跟外國比較更不倫不類。為什麼不照搬外國的福利條件？為什麼不照搬外國民主制度？)

業主揀客 租金上升
總括來說，有關研究顯示租管實行後，出現租盤減少的現象。社會上有意見認為只要針對性地管制某類樓宇（主要是租金較低廉的單位）便能避免供應減少，然而紐約、三藩市和瑞典的經驗卻顯示出事與願違：受管制或稱「受保障」的單位「一盤難求」，要憑關係才得到招租資訊。業主「揀客」更甚，並調高首次租約的租金，彌補以後在租賃期間內預期加不到的租金損失。弱勢社群（如低收入和日薪工人、少數族裔人士、殘障人士等）在這種環境下，更難物色單位租用。

除了「揀客」和租金先行提高外，亦不能排除一些業主嘗試用其他方法彌補因租務管制帶給他們的損失。香港過去在房屋供應緊張並施行租管時期，便有業主以「鞋金」等名目，又或遠高於正常水平徵收水、電、煤等費用。業主亦可能向準租客索取較高的按金，令那些家無恆產、手停口停的租客搬遷更困難、更少彈性。更有甚者，「走法律罅」的業主可藉修改租賃條款，使有關協定在法律上無法構成租賃關係，令其單位免受任何租務管制措施規管。
我們並非視而不見問題所在。在供應不足的情况下，低下階層面對租管可能帶來「未管已加租」、租盤減少、各種巧立名目的附加費等副作用，從何談保障或選擇呢？只看表徵而藥石亂投，不計後果又是否可取的做法？ (睜眼説瞎話，看看英治時期在香港實施租務管制，行之有效，社會和諧，市民安居樂業。這説明為何大多數市民緬懷前港英政府的德政)

對症下藥 治本王道
「經濟合作與發展組織」（經合組織） 在2011年研究了33個會員國的房屋政策（註二），指出租管影響傾向弊大於利，如計入樓宇質素，沒有明顯證據顯示租管較嚴的國家平均租金相對較低；反而業主傾向起租時的租金叫價提高，令新租客承擔代價。經合組織的跨國數據也顯示，租金和租住權管制力度愈大，其出租住房質素低劣較多；租管亦降低勞動人口的移動，令人們不願按工作需要遷居，變相減低社會流動和經濟效率。

我們的研究也留意到，為了平衡租管令業主減少維修或不再把單位出租等負面影響，那些即使實施租管的外國政府，須同時給業主提供補貼。以德國為例，業主報稅時可以把因租管招致的租金損失作扣減；政府又為新建的出租樓宇提供累退折舊的稅項寬免，並有條件地資助發展商建造房屋出租。這些附加於租管的措施基本上是以公帑資助業主和發展商，在本地是否可取，大家莫衷一是。立法會秘書處就租管的研究報告（註三）亦指出，自1980年代末開始，英格蘭、威爾斯和新加坡等地相繼逐步撤銷租管。

當本地和外國實踐都充分顯示出租管的負面作用時，若然今天政府妄推租管，徒屬「好心做壞事」，最終低下層市民吃虧，實非大家所樂見。我們不能迴避當今房屋問題的本質，乃供應不足，因此對症下藥，宜聚焦長期持續增加供應。唯有堅定、有毅力地處理問題的核心，才是治本之王道。 (如沒有能力做得到、不是管治的材料，為人為己都應退位讓賢，這是最大功德。找尋外國有利自己的資料作為借口掩飾自己能力不足，習總是不會收貨，不要以為耍耍嘴皮子便可 瞞天過海，瞞不了的。還是老老實實回到實際，習總要的是實事求是解決問題。要知道，這已經不單止是市民居住題，而是演變成為非要解決不可的政治問題)

註一：運輸及房屋局研究報告：http://www.legco.gov.hk/yr13-14/chinese ... 09-1-c.pdf
註二：經合組織研究報告：Andrews, D., A. Caldera Sánchez and A. Johansson (2011), Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, No. 836, OECD Publishing
註三：立法會秘書處研究報告：http://www.legco.gov.hk/research-public ... 0702-c.pdf

作者是署理運輸及房屋局長

很同意邱誠武身為署理運輸及房屋局長説從實證思考租管，但可惜他言行不一，其言論完全和現實脫節。
上述藍色字是筆者評論。

Winnie Yu
05-01-2014

網友 YCK : 作者是署理運輸及房屋局長的水平也是如此低劣，香港就是被這些庸官害得夠慘了。什麼時候香港才能脫苦海？

吸血劏房 100呎斗室600蚊電費

「住劏房已經悲哀，仲要畀人劏上劏，簡直係悲哀之中嘅悲哀！」獨居深水埗一百呎劏房的中年保安，每日早出晚歸，甚少留在家使用電器，惟每月平均電費需付六百元，為慳電費要每日在深水埗買兩餐到中環上班。關注基層的團體調查發現，幾乎所有受訪劏房戶均被收取高於正常每度一元一角的電費，葵涌區濫收情況最嚴重，有業主竟收每度電二元八角。

劏房戶被劏，團體指出，由於監管電力公司的《供電則例》雖列明分售電力屬違例行為，卻沒有清楚列明罰則，令業主向租客收取電費猶如海鮮價，促請環境局立法規管。環境局回應，濫收電費不屬當局規管範疇之內。

市建局照跟濫收費
五十三歲的鄭先生在中環區擔任保安員，一年半前租住深水埗劏房。每日早出晚歸，他甚少留在家中使用電器：「一個人住，屋企連電視都無，出街食，唔會用電煮食。」但他每月平均電費仍需六百元，曾懷疑有人偷電，後來才發現原來業主一直濫收電費。月入只有萬餘元，鄭先生入息超過申請公屋上限，可謂「Ｎ無之中的Ｎ無」，每月薪金扣除三千二百元房租、數千元交通費及伙食費後所餘無幾，擔憂退休生活「無着落」，「出中環返工前買定早餐午餐慳錢。」余太五年前租住大角咀一百呎劏房，簽租約時業主規定每度電收取一元三角電費：「地產經紀話收咁多係行規。」一年半前市區重建局收購該幢舊樓，雖然業主改變，但電費仍收取每度一元三角。余太說家庭月入只有五千元，但每月電費已高達六百元，批評市建局濫收電費。

葵涌區情況最嚴重
爭取低收入家庭保障聯席、關注綜援低收入聯盟等九個團體調查一百八十名劏房戶，在知道自己繳交每度電費用的一百三十八戶中，僅一戶繳付正常的每度電一元一角電費，其餘全部交貴電費，當中以葵涌區濫收情況最嚴重。
八成三受訪者不知電力公司向住戶收每度電的金額；逾六成不知業主濫收電費屬違例；僅一成五人曾投訴業主濫收電費；沒有投訴的用戶中，四成二表示不清楚投訴渠道，三成五擔心被業主秋後算帳。九成一受訪劏房戶支持政府立法管制業主濫收電費。

團體引述中電指過往曾接獲轉售電力個案，通常會向違規單位停供電，但團體認為有關做法變相懲罰租客。團體又指，劏房戶無議價能力，面對濫收電費問題時求助無門，建議當局強制業主和地產中介，配合電力公司為租戶安裝獨立電錶，並設專員處理舉報。中電回應一直與電業職工會及社福團體商討，協助符合條件的劏房戶安裝獨立電錶。中電又指，則例只屬中電與客戶之間的合約，並非法例之一，中電亦非執法機構。

深水埗600廈有劏房
伙數增逾兩倍

劏房安全問題一直備受關注。深水埗有逾1340多幢1990年代或以前建成的單幢式私人住宅大廈，明愛基層組織發展計劃去年走訪其中近半、即651幢大廈，發現九成有劏房，單位數量亦增逾兩倍，由原來合共的3002個單位，增至10,513個，有近八成單位更是「一劏三至四間」。受訪大廈中，過半沒消防設備，涉嫌違反消防安全條例。

近八成單位「一劏三至四間」
明愛基層組織發展計劃（簡稱計劃）在去年1至11月，走訪深水埗1990年代或以前建成的單幢式舊樓，了解劏房數目及樓宇安全。計劃發言人張詩淇表示，在走訪的651幢大廈中，九成（即590幢）有劏房；大廈合共3002個單位中，一成被劏為5個房或以上。另外，三成有劏房大廈涉及單位數量，較結構圖則多出11至20個，6.1％大廈多出30個單位或以上。

52％沒消防設備
調查大廈中，52％沒消防設備，包括火警警報系統、消防喉轆及滅火筒，涉違反消防條例。張指出，大廈樓齡愈高，消防設備愈惡劣，「於1950年代建成的大廈，高達78％沒消防設備」。有七成大廈屬「三無大廈」，無業主立案法團、無大廈管理及無消防裝置，環境衛生惡劣。張表示，「在『無王管』下，見過有業主一劏12個單位」，劏房數目及居住人數增加，令逃生路闊度不符法例要求，一旦有火警，居民難以逃生。

張表示，劏房普遍出現於區內1960年代或以前建成的大廈，問題日趨嚴重，19％大廈的公共空間及外牆有嚴重鋼筋外露，29.8％有嚴重石屎剝落，「劏房愈多，對樓宇的負荷愈大……改動排水系統及加厚地台，容易導致滲水，令樓宇負荷過重」。

社工﹕規管劏房應設時間表 提供援助
明愛社工李紹勤說，政府應就規管劏房設時間表，避免一刀切取締，同時要提供援助計劃，如維修津貼或低息貸款資助，解決樓宇消防、結構及衛生問題；建議政府引入社工協助「三無大廈」成立業主立案法團，促進鄰里關係，推動大廈管理。