香港國際論壇

(四)

網友問 : 為何國內調控了房價一年多, 實施了一連串針對性調控措施, 但樓盤價越調越高

《小市民》答:

原因很簡單, 因叫價權在地產商, 愛訂多少價便訂多少價, 反正不會犯法。

有人説房地產是門偏門生意,因為其經營手法很黑, 簡直是奸商、騙術奇谭。
在商言商, 都在追求最高利潤, 整個地產經營手法萬變不離宗, 利用人的貪念。近墨者很難不黑。
如果知道地產商經營手法, 你便明白房價為何越調控越高了。

房價漲價是因為房產訂價權操控在地產發展商手上。

簡單舉個例子。

例如這個地產發展商有500個房要推出上市,每房面積100平米。銷售策略分十期進行,每期推出50 個單位。出售前大賣廣告, 報章地產版會[被配合], 吹捧種種因素為何買這個樓房是最佳投資, 增值潛力如何高, 必賺大錢之選 。。。。等等大吹大擂,上市當日再製造排隊搶購假象。

第一期50 單位上市推出, 定價2000元/平米。一開市隨即 [搶購一空]。真正賣出的只有10個單位, 賣不掉的40個交給中介行聲稱代業主轉售。

跟著第二期50個單位推出, 定價2,500/平米。亦被[搶購一空]。實際上根本一個房都未賣出。
因為第二期房價上漲了500/平米, 那第一期2000/平米就變得很平宜,中介行很快就以2100 至2400/平米賣出了。

跟著第三期50個單位上市推出,定價3000/平米。一個房都賣不掉不是問題, 都按既定策略。
房價又漲了, 第二期2500/平米 很快又賣掉了。買到房的都高興, 慶幸買了便宜貨,房價都漲到3000/平米, 我才2600/平米買到了,己經賺錢了。

跟著推出第四期50‚個單位, 這次定價狠一點 3800/平米。嘩! 房價漲得很快啊!市場起哄了。誰人不貪?誰不想賺錢? 本來不想或不需要買房的都來買房了, 買房不是用來居住, 買房穩賺嘛 !

第五期推出, 訂價 5000/平米。有閒錢的, 無錢的借錢都來購買了, 假排隊變真排隊。

第六期推出, 訂價6500/平米。市場瘋了, 今天不買房明天更貴, 買房的人多了,[市場需求] 大了。

這樣到第十期推出時, 定價已[漲]到 12000/平米, 房價越高越賣得快, 而且真正被搶購一空了。

賺錢定律是[寧買當頭起], 房價股市漲時, 自然多買家, 供不應求, 房價越搶越高。

這個勢頭形成後, 發展商便再接再厲, 高價拍地, 甚至高價搶地了, 囤積土地了。地價房價炒起, 參與的人都賺暴利。
只有傻瓜才會老老實實, 腳踏實地,勞心勞力去搞實業生意賺錢。

地產商與調控政策對壘, 政策與對策較量

每當調控措施遏抑房價出台, 地產商會散布[理據]説: 因市場需求龐大, 調控措施無效, 房價必定繼續漲。
于是地產商繼續用這伎倆哄高房價, 誤導市場。一定要讓市場憧憬房價仍在漲, 否則不能誘人買房。

小市民 (春雨草)
15-3-2011


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發改委發佈商品房銷售明碼標價規定通知
2011年03月22日10:05

國家發展改革委關於發佈

《商品房銷售明碼標價規定》的通知 發改價格〔2011〕548號

各省、自治區、直轄市及計畫單列市、副省級省會城市、新疆生產建設兵團發展改革委、物價局，深圳市市場監督管理局：

為 了深入貫徹黨中央、國務院關於保持價格總水準基本穩定的要求，落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）、《國務 院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）、《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發 〔2011〕1號）精神，切實加強房地產市場價格監管，著力解決商品房銷售中存在的標價混亂、資訊不透明、價格欺詐等問題，我委在徵求各方面意見基礎上， 制定了《商品房銷售明碼標價規定》，現印發你們，請按照執行。執行過程中發現新情況、新問題，請及時報告我委（價格監督檢查司）。

附件：《商品房銷售明碼標價規定》
國家發展改革委
二〇一一年三月十六日
附件：
商品房銷售明碼標價規定
第一條為了規範商品房銷售價格行為，建立和維護公開、公正、透明的市場價格秩序，保護消費者和經營者合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、原國家發展計畫委員會《關於商品和服務實行明碼標價的規定》，制定本規定。
第二條中華人民共和國境內的房地產開發企業和仲介服務機構（以下統稱商品房經營者）銷售新建商品房，應當按照本規定實行明碼標價。
仲介服務機構銷售二手房的明碼標價參照本規定執行。
第三條本規定所稱明碼標價，是指商品房經營者在銷售商品房時按照本規定的要求公開標示商品房價格、相關收費以及影響商品房價格的其他因素。
第四條各級政府價格主管部門是商品房明碼標價的管理機關，依法對商品房經營者執行明碼標價和收費公示規定的情況進行監督檢查。
第五條已取得預售許可和銷售現房的房地產經營者，要在公開房源時，按照本規定實行明碼標價。
第六條商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時採取電子資訊屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。採取上述多種方式明碼標價的，標價內容應當保持一致。
第七條商品房銷售明碼標價應當做到價目齊全，標價內容真實明確、字跡清晰、標示醒目，並標示價格主管部門投訴舉報電話。
第八條商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。
第九條對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發專案，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
第十條商品房經營者應當明確標示以下與商品房價格密切相關的因素：
（一）開發企業名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。
（二）樓盤的建築結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況。
（三）當期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態、房號、樓層、戶型、層高、建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積。
（四）優惠折扣及享受優惠折扣的條件。
（五）商品房所在地省級價格主管部門規定的其他內容。
第十一條商品房銷售應當公示以下收費：
（一）商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費專案、收費標準。代收代辦收費應當標明由消費者自願選擇。
（二）商品房銷售時選聘了物業管理企業的，商品房經營者應當同時公示前期物業服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。
（三）商品房所在地省級價格主管部門規定的其他內容。
第十二條對已銷售的房源，商品房經營者應當予以明確標示。如果同時標示價格的，應當標示所有已銷售房源的實際成交價格。
第十三條商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。
第十四條商品房經營者在廣告宣傳中涉及的價格資訊，必須真實、準確、嚴謹。
第十五條商品房經營者不得使用虛假或者不規範的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。
第十六條商 品房經營者不按照本規定明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格 法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》等法律、法規和規章實施行政處罰。
第十七條價格主管部門發現商品房經營者明碼標價的內容不符合國家相關政策的，要及時移送相關部門處理。
第十八條省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本規定制定商品房銷售明碼標價實施細則。
第十九條本規定自2011年5月1日起施

一房一價終結房價操控黑手? 行業秘密或被迫公開
2011-03-25 10:57:32


　3月22日，山東省臨沂市郯城縣市民在一商品房樓盤選購房子。國家發展和改革委員會22日宣佈，發展改革委日前發佈《商品房銷售明碼標價規定》，明文規定從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，並明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外後，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。
　　價格管理部門為開發商出了一道難題。

　　從5月1日起，商品房銷售將必須明碼標價，一套一價。這就意味著，價格資訊將不再是開發商捂在手中的秘密武器，房價的隨意上調將變得更難。
　　3月22日，國家發改委對外公佈了《商品房銷售明碼標價規定》，在一些業界人士看來，這個規定使得開發商、仲介操控房價不再容易。儘管這項政策尚未正式開始執行，但釋放出的信號已引發業界諸多討論。

　　開發商如何給樓盤定價
　　對開發商來說，價格資訊一直是商品房銷售的關鍵所在，一個樓盤最終能盈利多少，全靠銷售過程中價格的不斷調整。
　　一個商品房項目的價格如何形成？

　　首先，開發商會根據拿地成本、稅費成本、建安費用，以及各種各樣的公關費用，綜合計算出一個總的成本，加上開發商預期的利潤，形成這個專案的底價。
　　當然這個底價並不是開發商最終銷售的價格。通常，開發商會根據周邊樓盤的售價，對自己的樓盤價格進行修正。假設周邊樓盤都賣到了每平方米兩萬元，那麼開發商就不可能將自己的樓盤售價定在低於每平方米兩萬元，儘管其計算的底價可能只有每平方米1.5萬元。

　　比照周邊樓盤價格進行修正之後，開發商開始打出銷售廣告，公佈價格，但公佈的這個價格僅僅是均價，或者是最低價。由於每套房子所處的樓層不同、朝向不同、戶型不同，價格肯定都不一樣。但這些價格差異，開發商是不會公開的。購房者經常會發現，按照開發商廣告標示的價格來看房，卻找不到對應的房子。


　當商品房開始銷售後，價格也並不是一成不變。開發商會根據供求關係的變化、銷售節奏的變化，以及回款要求對價格不斷進行調整。比如，專案很受歡迎，房源供不應求，開發商肯定會抬價。如果開發商貸款壓力大、資金鏈緊張，需要儘快回款，那麼會相應調低一點價格。等到整個專案已經回款能夠讓開發商擺脫資金壓力的時候，開發商甚至會暫停銷售，或者再次拉高價格，因為已經不著急賣了，要賣，就要賣個高價。

　　對購房人來說，這些資訊都無從掌握，只能被開發商牽著鼻子走。

　　行業秘密或被迫公開

　　國家發改委“一房一價”的新規定將使得開發商被迫在開盤時就公開每一套房子的價格資訊。
　　“一房一價，一點都不新鮮，開發商一直就是這麼做的。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，開發商手裡有一個在售專案的銷控表，價格資訊都在上面，只不過這個資訊原來是不公開的。

　　在胡景暉看來，開發商公開的專案價格與購房人實際支付的價格肯定有差異，原因就在於這些價格資訊不公開，開發商坐地漲價的行為非常容易。而且即使漲價了，購房人也不知道，開發商會說，不同的房子價格本來就不一樣。
　　這麼說來，房屋以什麼價格銷售，全憑開發商一張嘴，說多少就是多少。
　　國家發改委的新規定就是想要打破這個現狀。

　
　“國家發改委的新規定要求開發商拿到預售證就要全部開盤，而且要公開每一套房子的價格，開發商的銷售就沒有了秘密。”胡景暉說，開發商失去了價格操控餘地，這對遏制其暗箱操作將起到一定的作用。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，國家發改委的這個新政策並不是要簡單地規範市場，而是有著強烈的政策信號暗示：提示開發商要理性定價。
　　按照規定，商品房銷售價格明碼標價對外後，開發商可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。

　　“一房一價的規定雖然沒有說開發商在銷售中不可以漲價，但卻規定了漲價的程式，這個程式是相對複雜的，就是告訴開發商，不要漲價。”陳國強說，在這個背景下，開發商可能會規避，比如開盤的時候，把價格定得高一些。但現在房地產調控這麼嚴厲，樓市觀望情緒濃重，入市價高就意味著銷售困難，開發商會面臨賣不出去的風險。
　　在各地紛紛出臺限購令的形勢下，房地產市場的格局正在慢慢發生變化，一些城市正在出現賣方市場轉向買方市場的趨勢。在北京，市場交易量下跌了一半，有個別樓盤開始打折銷售，還引發了專案前期業主的不滿抗議。由於交易量的急劇下跌，開發商的資金鏈也在逐漸拉緊。

　　在國家發改委一房一價規定出臺前兩天，在清華大學中國與世界經濟論壇上，中國房地產業協會副會長顧雲昌表示，全國房價在2011年肯定會下降，因為今年將有大批的保障房入市。

　　這也就意味著，在樓市總體形勢不看好的前提下，一房一價的新規定將在很大程度上逼迫開發商低價入市。
　　陳國強認為，對長期資訊不對稱的購房人來說，這個規定將會從資訊公開上有效地保護消費者權益

　　誰來監管一房一價
　　實際上，早在幾年前，一房一價的政策就已經在部分城市開始執行。
　　2007年，南京市就開始實行一房一價的售樓政策，這個做法一度引發全國關注。然而，事情的進展並未像預定方向發展，開發商想出了各種方法來規避政策，比如在精裝修上動腦筋，將原本只值每平方米1000元的精裝修拉高至3000元。僅僅一年之後，一房一價的政策就在南京退出。

　　2010年4月，住建部也曾下發通知，要求房地產開發企業對取得預售許可的商品住房專案，在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

　　之後，北京、杭州、蘇州、濟南等城市相繼出臺具體方案。
　　上海市也在去年出臺《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，要求房地產企業應嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售，銷售價格超出申報價格的，應當再次報房管部門備案。

　　然而，這些城市政策執行的效果，似乎並不理想。在上海、北京、杭州等城市，儘管有著一房一價的政策限制，但在各個售樓處，消費者依然難以看到每一套商品房的具體價格資訊。

　　有媒體報導說，愛房網全國總編輯相國良曾介紹，在上海實行“一房一價”後，愛房網曾主動聯絡開發商公佈每一套房的售價，但絕大部分開發商表示不願意。愛房網也曾安排自己的銷售人員和調查人員到樓盤現場，尋找開發商公佈的具體資訊。跑了多處樓盤，卻很少看到有開發商將每一套房源的價格資訊公示。

　　“商品房的銷售牽扯很多部門，比如發改委、住建部、工商局等等，現在實行一房一價新政策，由誰來監管執行？”陳國強告訴記者，從目前發佈的政策看，這一點很不明確，沒有人知道該由哪個部門監管。


　在陳國強看來，不僅有監管部門不明確的問題，還有監管部門是否有監管意願和監管能力的問題。這些問題如果得不到很好的解決，一房一價的落實將很可能成為泡影。
　　就在國家發改委公佈一房一價規定的當天，任志強就在微博上發出質疑：商品房市場銷售管理規則是住建部檔有效？還是發改委說了算？兩者矛盾，以誰為准？
　　在任志強看來，根據相關法律，房價的解釋和執行的機構，不包括發改委。如果發改委要發有關房價的文件，至少應和主管部門協商聯合發文，而這次發佈規定，程式就錯了。

　　根據我國《價格法》的規定，商品或服務的價格制定主要有三種形式：政府指導價、政府定價和市場調節價。大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。

　　在住房上，慣常的理解是，經濟適用房等保障性住房採取政府指導價，商品房則適用市場調節價。
　　那麼，一房一價的價格管理規則，是否算是行政干預，到底由哪個部門來監督這個規定的落實，是住建部門、工商部門，還是物價部門？這些問題，至今沒有正式的官方解釋。

　　也許正是這些問題的存在，在先期試水一房一價政策的城市，效果並不好。全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存在接受媒體採訪時就曾表示，一房一價的政策，在全國就沒有執行成功的先例。

　　至於開發商的應對策略，任志強表示開發商會採取先高價申報、再打折的做法，這種遊戲在任何打折店早已不是什麼新鮮事。

限價還是限漲價 房價調控可否來幾條硬杠杠
2011年03月27日00:50張國棟

在《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中規定，各地要合理確定住房價格控制目標，並于一季度向社會公佈。如今，期限將至，公佈房價調控目標的城市不多，且房價目標漲幅大多在10％左右。（3月25日《錢江晚報》）

不按規定公佈調控目標的不說，公佈了的還是一個“漲”字，——10％的價格上漲空間究竟是“限價標準”還是“漲價標準”？

“這不是從控制目標變成了漲價目標了嗎？現在如果每一個城市都將該目標制定在10％左右，必然會形成一個房價要上漲的心理預期，打破本來已經出現了房價步入穩定或下跌的態勢。”北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同表示。

限購令擴至地級市 多重漏洞已現
2011年03月27日 15:50
作者：龍飛

樓市調控再發力。

3月18日，佛山忽然宣佈限購，這是第一個實施限購的地級市，作為廣東第三個開始實施限購的城市，佛山此舉或許意味著，限購開始在珠三角其他城市蔓延。
硝煙未散，3月22日，四川宣佈將實行全省限購，這是第一個明確全省限購的省份。自此，限購開始由部分城市向城市群甚至全省範圍延伸。同日，國家發改委網站發佈《商品房銷售明碼標價規定》，5月1日起，將全國實行“一房一價”。
這個三月，樓市博弈愈顯戲劇化。
全線限購展開
3月22日，四川省政府發佈《關於切實做好房地產市場調控有關工作的通知》(以下簡稱“通知”)，要求採取實行限購政策、增加住房用地供應、差別化信貸政策等措施控制房價。
在限購方面，通知表示，四川省原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭限購1套住 房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家 庭，暫停在本行政區域內向其售房。
“現在樓市是省一把手負責，有誰敢掉以輕心？”廣東佛山一位房管部門官員表示，四天前，該地區也實施了限購政策。

佛山實施限購已在市場預料之中，在廣州宣佈限購當天，即有消息人士透露，佛山也有幾乎與廣州一模一樣的限購方案。只是由於佛山作為地級市，申請程式有別于廣州，才導致推出時間延後。
佛山一位地方官員表示，“佛山去年的銷售量超過廣州、深圳，而且前兩個月的房價漲幅也排到了全國前三。”正因為如此，佛山才成為第一個實施限購的地級市。
但在“佛山版”限購推出後，該消息人士表示“還是有些出乎意料”。其原因是，他所瞭解的上報省政府的第一個方案中，佛山並非全市限購，樓價較低的高明、三水等區域並不在限購範圍內。但最終公佈的限購方案還是將這些區域納入其中。

在佛山限購出臺後，房地產投資需求開始流向珠三角周邊城市。
3月14日~20日一周時間內，與佛山同為珠三角重鎮的東莞，成交量環比上漲了8.75%，成交價格更是上漲了9.69%。有專家預計“限購令”會在珠三角大幅蔓延。世聯地產[簡介 最新動態]首席技術官黎振偉就表示，隨著一季度末各城市公佈房價調控目標的限期臨近，預計像中山、珠海等越來越多周邊城市將被納入到限購範圍。

限購存漏洞

就在“限購令”不斷收緊的同時，各地樓市卻開始有所回暖。
根據中房指統計的資料，三月份第三周35個主要城市中，六成城市成交量上漲，其中有10個城市的漲幅在20%以上。9個重點城市中，6個城市的成交量環比上漲，成都上漲了51.26%，北京上漲了30.98%。

而有別於以往的全線陰跌，該周35個城市中有17個成交價下跌，其餘城市的價格有所回暖。其中一直嚴格實施限購以及房產稅的重慶成交價環比甚至上漲了8.2%。
全線限購能否拉住樓價飛馳的韁繩？
“我們這裡，納稅證明很容易補辦，如果你願意等，社保證明也同樣可以辦理。”林德標向《中國經營報》記者表示。林德標是佛山市某仲介公司的職員。在他看來，限購令無非只是購房者增加了幾千元的成交成本。

林向記者表示，佛山以前一直就有交錢補辦納稅證明的先例。現在雖然政策在收緊，但同樣可以補辦，價格在3000~5000元左右。據說辦理後甚至可以在稅務系統中查到納稅記錄。

內地廉租房

內地今明兩年各建一千萬套廉租房，其後三年則建一千六百萬套。

這個數目說多不多，說少不少。廣州、佛山去年共銷售七、八十萬套，高於全國平均數。今年要建廉租房十萬套，比例會超過總供應量的十分之一。而全國其他地方售房沒有廣、佛這麼多，廉租房如按總數分攤，全國可能如政府所說達到供應量的二成。

去年中央政府定下的廉租房指標為五百八十萬套，結果地方不支持，完成不了。今年經去年的嚴厲打擊樓市措施，中央壓力應更大，完成一千萬套指標機會較高。

一千萬套廉租房，投資達一點三萬億元，中央財政只撥十分之一，其餘是各方措籌。部分地方已開始把拍賣土地的條款加上必須建若干比例廉租房，免費交給政府支配使用，換言之，等於在地價中抽稅，以作建廉租房之用。這是一舉兩得，既抬高地價、打擊樓價，同時保證了廉租房的興建，且與高檔樓盤同在一起，也符合國家領導人提出的包容性增長，貧富同享國家土地的價值。

按國家的主體功能區規劃，大多市中心區不會擴大發展度，反而要降低，以保證宜居的環境條件。老城中心區供應有限，改造城市村的同時還要多建廉租房，樓價不會受供應增加的影響。而地鐵、城際鐵路等急速擴展，實際是，以縮減交通時間來擴大市中心的範圍，也等於用近郊的供應來滿足市中心的需求。

廉租房政策是：樓價不大跌，中下層可獲安居，同樣是一舉兩得。

陳文鴻

調控樓價　諸侯戲溫總
2011年03月30日

中國總理溫家寶在今年全國人大會議舉行前後，無論與網民交流，還是在記者會上，都信誓旦旦地承諾加強樓價調控，國務院也出台了八條《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（簡稱「國八條」），勒令地方政府在第一季度公佈住房價格調控目標。

不足一成城市公佈調控目標
但直至前日，限期將屆，據內地傳媒統計，公佈樓價調控目標的城市只有 40多個，不足內地城市總數約 660個的一成。各大城市在執行國務院樓價調控令時的觀望態度，再次印證中國「政令不出中南海」的困局。一線大城市中，上海、深圳、北京都趕在昨日公佈調控目標，算是給了溫家寶面子。

上海買樓　要 26年不吃不喝

不過，這些城市所制訂的樓價調控目標，多與當地年度 GDP（國內生產總值）或居民人均可支配收入目標掛鈎。由於內地去年經濟增長甚為強勁，今年 GDP增長目標多高過 10%，變相允許樓價再漲 10%，與民間期望樓價下跌反差太大，調控目標慘變漲價目標，落實溫總指示慘變戲耍溫總。

以上海為例，今年的 GDP增長目標為 8%，即樓價的允許漲幅為 8%。問題是，按上海市統計局公佈的資料， 2010年上海新建商品房住宅平均銷售價格為每平方米 14,213元，如果今年漲幅為 8%，則樓價允許升至每平方米 15,350元，一套 60平方米的住宅，價格將升至 92萬元；而上海市民去年人均可支配收入為 31,838元，如果今年再增長 10%，可達 35,021元，要買一套 60平方米的住宅，就要用盡市民 26年的全部收入，即 26年不吃不喝不買書不看病，還要這 26年樓價不再漲。

更堪稱黑色幽默的是，吉林省榆樹市公佈今年樓價調控目標為：市區新建住房價格增幅低於 2010年新建住房價格增幅。這個目標貌似合理，但讓網民破口大罵。因為，當地去年樓價增幅為 50.5%，今年還可以漲 50%？還讓不讓小百姓活？溫家寶的政令還管不管用？

(李平)

限漲非限價 專家：與百姓預期有落差

國務院去年起已4度出招調控樓價，但各地樓價卻居高不下、鬆動不多。針對多個城市出台的樓市調控目標，內地有專家質疑這是「限價標準」，還是「漲價標準」？多名專家在央視節目中指出，目前的調控結果「有悖百姓預期」。

「這和我們當初的預期有很大差異」，社科院金融研究所研究員尹中立說，國務院要求地方出台房價控制目標，是想將房價上漲控制在較低幅度，較合理的應是與消費物價指數（CPI）增幅接近，「顯然各地方政府沒有這樣做，從現在的資料來看，實際上可能起相反的作用，沒有起到引導市場預期的作用。」

百姓期望房價降20%

社科院研究員張鴻說，國八條公布後，百姓都覺得房價會降，各研究機構也都作出要降20%或30%的判斷，很多老百姓覺得城市公布出來應該是-20%，甚至-50%的增幅，「公布的漲10%叫漲幅標準，這個標準其實暴露了房子在地方政府眼裏是什：它是一個經濟拉動器，也是生財器，是政府要掙的錢」。張鴻強調，調控目標重在落實，「不論今天定的什麼樣的標準，希望到年底時，我們能看到的標準是真實完成的。」

(五)

網友問: 什麼原因地產商可以成功並戰勝調控措施 ?

《小市民 》答:
主要下列兩個關鍵因素。

1．地方政府和地產商兩個既得利益集團互相勾結, 同舟共済對抗調控。

他們知道要戰勝調控, 必須繼續將房價哄高, 因為如果市場認為房價會下跌, 沒有贏錢誘因, 房價便真的會下跌。

正如報導, 40個城市房價還在漲。 地方政府聲稱執行房價調控, 但不是向下調, 反過來向上調。清楚向市場發出信息, 不管中央調控措施如何嚴厲, 房價還繼續在漲。各地方政府還放出消息聲稱沒有信心能調低房價。地方政府變身成地產商代言人, 聯合大合唱哄高房價, 誘導炒家資金入市及支持樓市。

地方政府敢冒天下之大不韙, 架空中央, 陽奉陰違無誠意落實調控政策, 甚至與調控政策對著幹, 皆因利益攸關, 誰都不會損毀自身利益。

要地方諸侯和地產商身體流道德的血, 確實真的很難。


2．銀行 [被] 配合地產商, 炒家, 為房價漲幅背書

地產商不斷叫髙房價, 銀行跟著地產商手中揮舞的指揮棒緊緊跟隨, 為其背書, 把房價漲幅變成事實。

很多出台調控措施都末能擊中要害。例如調控措施把首期百分率提高是無用的, 反而把房價變相抬高。例如一個房價是100萬, 首期是20% 炒房者付二十萬首期, 銀行按揭80萬 。 如要付30% 只要把房價改為115萬 , 如需要付首期40% 賣價則改為135萬。而這種為抬高按揭比率把買賣價虛報的假房價, 因有案可查, 表面上都變成了成交價, 成為了其它房出售的指標價了。

香港政府正在調查一起懷疑某大地產商製造虛假房產買賣合同交易案件, 該地產商利用二十多宗虛假買賣合同, 欲把虛假高房價變為市場成交價、市價來欺騙巿場及銀行按揭。

銀行是製造房產泡沫主角

房產泡沫越吹越大, 遲早爆破。
美國的銀行在金融海嘯前, 業績都很好。事後政府調查報告指出 [爆煲] 皆因為銀行太貪婪, 盲目追求賬面上虛假利潤而怱略風險管理。

《小市民》春雨草
31-3-2011

下一篇是網民提問的最後一個問題 :
最新出台的調控措施似乎無效, 似乎房價還要漲。
究竟用什麼方法方能有效遏抑炒風, 能夠把房價調低?

行政指令難抗市場力量 欲遏樓市必須正本清源

根據國家住房與城鄉建設部的公布，按照國務院「關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知」（新「國八條」）的規定，截至3月底，全國657個城市，已有608個公布今年度新建住房價格調控目標，還有49個城市未能按期公布調控目標；按照新「國八條」的要求，將對相關負責人問責。

未能如期公布樓價調控目標的49個城市，多為二三線甚至四線城市，對內地整體樓市影響不大。值得注意的是，那些動見觀瞻的一線大城市，只有北京市提到樓價要「穩中有降」；其他城市則將今年的樓價漲幅，與當地的GDP增幅及居民純收入增幅掛，多數約10%。結果立即招來民眾一片罵聲，因為這樣的「調控」變成默許甚至鼓勵樓價再升，與中央限制樓價過快上漲的目標背道而馳。以去年樓價升幅已逾三成、每平方米平均樓價已達2萬元人民幣（約合2200港元一方呎）的深圳市為例，與今年GDP和人均純收入增幅10％的目標掛的結果是，今年樓價還可再升一成。

地方政府的這種舉動，不單漠視社會期盼樓市回歸合理價位的主流民意，而且蔑視中央調控樓市的決策。尤其令人側目的是，當國家住建部呼籲地方政府聽取民意，酌情調整調控方案後，廣州市官員竟然表示，既然房價控制目標已經出來，就是對社會的承諾，年內將不會再次調整目標。內地網民對這一切的評價頗為傳神：「上頭在考驗下頭的落實力，下頭在考驗上頭的忍耐力，百姓在檢驗哪一頭更有力。」現在看來，在這場中央與地方的博弈中，地方似乎暫時處於上風。

地方敢於公然違抗中央的意旨，一個原因是中央對樓市調控的態度不夠堅決果斷，例如只提抑止房價過快上漲，卻從未提出將房價遏抑到合理水平；對於樓價上漲過快的城市領導人，從未有過認真的究責；而將房價調控目標與經濟發展速度及居民人均純收入增幅掛的做法，正是「新國八條」中提出的，甚至有報道說，部分大城市的調控方案，事先就與國家住建部商討過，實質上是中央與地方聯手「唬弄」老百姓。

無論如何，地方政府的敷衍蒙混「眾城相」已經現形，現在是中央政府表現決斷力的時候了。說到底，樓價不是一個簡單的市場問題，而是關乎民生的政治問題。正如溫家寶總理2月27日與網民交流時所說，「只要我們把群眾放在心上，就一定會實現調控目標」。他在那次談話中表示，對抑制房價仍有信心。「如果我沒有信心，不去努力，那就是失職，就是對人民的不負責。」「要把房價過快上漲的勢頭控制住，使房價能夠保持在一個合理的水平。」溫總的這番話，反映他不滿意樓市的現狀；他對樓市要做的，絕不是維持現狀，而是要改變現狀。因為內地樓市的現狀，已經成為民眾關注的熱點問題，這也是中央下決心調控房地產市場的真正原因。

稅制不合理

地方政府依賴土地財政

內地樓市的畸形發展與香港地產市場既有相似之處，又有不同的地方。相似之處是，房屋已背離了其作為人們居所的本質屬性，成為投資工具和投機者樂土，房價都已嚴重超出普羅大眾的負擔能力；不同的地方則在於，香港地小人多，土地有限，令房屋確有成為緊缺商品的可能，但內地幅員遼闊，土地的緊張很大程度上是由於人為的炒作。特別是不合理的稅制，造就了地方政府對土地財政的嚴重依賴，其程度較之香港政府對賣地收入的依賴有過之而無不及。在此背景下，指望地方政府遏抑地產市道，無異於與虎謀皮。

去年以來，中央政府痛下決心，在調控商品房市場的同時，大力加快包括經濟適用房（類似香港的居屋）和廉租房（類似公屋）在內的保障房建設，似有效仿新加坡模式解決民眾的住房問題之意。立意不錯，但遠水難解近渴。

今年以來，樓價未見明顯下降，各大城市租金卻又漲，令升斗小民在通脹的水深火熱中備受煎熬。因此，在過渡時期，必須採取經濟、法律，甚至行政的多重手段，鐵腕遏制樓價、租金上漲，同時對個別敢於抗命的地方諸侯認真究責，以儆效尤。如此，可令大中城市房價租金升勢稍緩，甚至穩中有降，既可重樹中央權威，立信於民，又可解民於倒懸，有利社會穩定。長遠來看，要改革稅制，建立健全的財政體制，同時讓公共和私人兩個房屋市場發揮互補作用，才是房地產市場平穩健康發展的長久之計。