國土部：宅地70年後續期不影響以房養老
2011-10-28 07:06
住宅建設用地使用期到期後，如何自動續期尚無明確規定，是否會影響一些人的以房養老計畫？國土部官員認為，不會影響。
“不會影響到以房養老”
《物權法》對住宅建設用地使用期期滿後怎麼辦，只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂，以目前普遍的70年使用期為例，70年後續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎麼交這些具體問題目前都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。
國土資源部副部長貟小蘇昨日表示，雖然目前尚無具體規定，但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計畫。
不過他亦表示，第一批70年的雖然沒到，但不遠了。對這個問題，他認為，國務院要總體上設計這個事，“除了《物權法》一句話以外，沒別的了，那誰去解決它呢？”
貟小蘇說，有些出讓期短的土地已經出現了續期問題，都在延續著，誰也沒出過錢，“已經到期的，我聽說的，沒有一例交錢。真要有了，我們反倒要趕快研究一下。”
產權續期問題值得研究
但大家的房子陸續到期怎麼辦？貟小蘇認為，這個問題值得研究。不過他亦直言，不是一個部門能說得了的。
雖然目前出讓期短的續期沒有交錢，但貟小蘇認為，這並不能理解成自動續期就一定不交錢，“不是國土部說了算，也不是財政部或者法工委說了算，而應當整體研究。”
熟悉《物權法》的學者透露，因為距離70年產權還有些年頭，目前該問題並不急迫。(來源:國際線上)
隨著中國社會老齡化的迫近，“以房養老”話題再次成為了輿論的關注焦點，各方動作頻頻，也增加了民眾對這一新型養老模式的期待。不過，由於種種原因所限比如“倒按揭”對中國傳統養老觀念的衝擊、房屋70年產權限制等，造成這一模式久推不進。專家指出，要真正走出“以 房養老”的困境，還需要考慮到中國的實際國情，進行一系列的制度改革。
“以房養老”再上議程
最近發佈的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出“以房養老”，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理機構等部門開展“以房養老”試點業務。而在今年9月全國政協舉辦的“大力發展我國養老事業”提案辦理會上，銀監會相關負責人也曾表示，不少國家都採取“以房養老”措施來應對人口老齡化問題，銀監會也就此展開過專項調研。各方的密集動作，使得討論多年的“以房養老”業務又被推上了輿論的風口浪尖。
提起“以房養老”，最為人熟悉的一種形式便是住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估後，定期給房主發放固定資金。房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。
據悉，中信銀行已經推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣佈進軍“養老按揭”業務。按照規則，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用於養老。
目前，該業務正在北京等城市正在進行試點，由於屬於“試吃螃蟹”，中信銀行十分謹慎，設置了比較嚴格的規定和較高的准入門檻。具體要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那麼其贍養人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養人就將成為養老按揭的共同借款人。不過中信銀行有關負責人坦言，目前該項業務總體業務量不太大。
事實上，中信銀行的試點並不是國內對“以房養老”模式進行的首次嘗試。2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國。自此以後各方不斷進行著各種嘗試，試圖推進中國式倒按揭的步伐，但相關行業均觀望情緒濃重，步履維艱。
2006年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式，但由於長期乏人問津，最後不得不停辦該業務。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險公司並親自參與“倒按揭”產品的研發，不過，至今仍沒有實質性進展。
70年產權是硬傷
以房養老為何久推難行？業界普遍認為，我國現有房屋產權70年的規定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大的差異。對於抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。
雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”並不意味著“無償”。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。這種不可能在短期內掃清的障礙，使得中國大多數銀行或者保險公司出於風險控制的考慮，不會對“以房養老”太感興趣。
其次，是房地產市場的變數不可控也讓各方顧慮重重。對於保險公司而言，宏觀調控下房子蘊含的價值是個變數，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。“推出這種產品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。”一位保險公司內部人士坦言。
傳統的養老觀念根深蒂固也讓公眾很難從心理上接受“以房養老”的新型養老形勢。大部分中國老人更願意把財產留給子孫，而不願意交給銀行這樣的金融機構。很多老年人也認為，如果需要用房子養活自己，不僅自己內心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。此外，專家指出，在“以房養老”問題上中外不同之處還在於，美國等國家的倒按揭之所以流行，與高額的遺產稅有很大關係，人們在“以房養老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易作出選擇。
制度設計成關鍵
中國老年學會學術部主任、研究員陶立群認為，以房養老可以作為養老的一種補充形式，“但作為主要方式肯定不可取，還存在很大的社會問題。”
“以房養老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在我國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協調。事實上，一些發達國家之所以能推行多年“以房養老”，並已成為老年人養老的重要和常規模式之一，與其有完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構及個人的信用系統完善健全有關。
專家指出，以房養老的技術問題細節都是有望解決的。但目前缺乏相配套的制度建設，而要做好這一點，僅金融機構一方則太勢單力薄了，這也是他們對此走走看看和推進緩慢的主要心結。因此，“以房養老“業務模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經驗，也需要從國家層面進行系統、細緻的制度設計。這種養老模式能否發展壯大，不僅要求在觀念上的更新，更需要自政府至民眾的行動支持。
國土部：宅地70年後續期不影響以房養老
房養老存爭議 70年後房屋產權到底屬於
房養老存爭議 70年後房屋產權到底屬於
2011年10月26日16:59
據中國之聲《新聞縱橫》報導，房子始終是中國人最大的問題，不僅是眼下的居住，甚至將來的養老，都有可能與房子有關。
這個與房子有關的養老就是目前所說的“以房養老”模式，具體表現形式就是將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世後則用該住房歸還貸款。
新聞背景：實現“以房養老”需滿足三個條件
這樣一個模式提出之後，受到各方普遍認同。但是銀監會展開專項調研，認為根據《房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回。結論是由於我國現有的制度房屋產權70年，“以房養老”難以推行。
“以房養老”難推行 70年產權成障礙
這個說法隨即引來北京律師王建文的反對，他在接受《新聞縱橫》記者劉禕辰採訪時指出，銀監會所說的“70年產權”的說法不準確，而這也正是許多老百姓對房屋產權認知的誤區。
王建文：我不知道這個是不是銀監會自身直接說出來的，至少我看到的報導裡面這個表述混淆了一個基本邏輯就是其實我們只是70年的土地使用權和永久的地上物產權，這是一個基本的法律關係。咱們住宅的土地使用權是70年，但是對於土地上面房屋的所有權是歸於個人的，房屋的所有權是永久性的。按照現行《物權法》的規定，土地的70年到期後，住宅的土地使用權是自動續期的，昨天在微博上很多爭論的點說這個自動續期是無償的還是有償的，這個現在《物權法》好像確實沒有明確規定。
不管是產權70年還是土地使用權70年，其實咱普通老百姓最關心的就是網友和王建文討論的那個問題：70年到期後，自己住了一輩子的這房還是自己的嗎？
雖然物權法規定住宅可以自動續期，但並沒有相關法律明確續期所需的費用。北京市律師協會物權法委員會主任蔡耀忠表示，這才是“以房養老”能否推行的關鍵。
蔡耀忠：我們國家目前對於房屋特別是土地使用權的政策，對於房屋的價值在未來它存在有一個大幅度減少的可能。能不能夠實現以房養老這樣一個目的，關鍵取決於土地使用權70年期滿以後是不是需要補交土地出讓金，如果需要補交的話補交的標準是高還是低？如果不需要補或者說需要補交的土地出讓金少的話，那麼這個房屋到時候的餘值就比較大，對於養老應該是很好的一個幫助。
以房養老在國外早已存在，這種方式也被稱為房屋的倒按揭。有評論認為，除了目前我國房屋續期所需的費用尚不明確，倒按揭時間長，金融機構的風險大，參與積極性低，也是“以房養老”難以推行的原因。對此，中央財經大學保險系教授郝演蘇認為，倒按揭的收益是可控的，真正的問題在於目前我國房地產市場並不健康。
郝演蘇：房屋的反按揭業務在國際上做的很多了，一種養老保障計畫，金融機構會通過精算的方法算一下平均壽命，那麼應當給付的這樣一個配比，如果把這個配比結構做好了，應當是可以運轉的，但是它強調了一個情況，房地產是環境相對穩定、相對健康，也就是說泡沫水分相對比較少。由於目前房地產市場的發展有很多不盡如人意的地方，當我們房地產的價格能夠真實反映房地產的價值，它也能成為我們未來的養老的一個選擇。
不管是房屋續期的費用不明，還是房地產市場的泡沫太多，其實這都是操作“以房養老”的金融部門，在預估收益時需要考慮的事情，跟咱老百姓到底要不要選擇“以房養老”沒有太大關係。
但事實上，上海始於2007年的“以房養老”實驗卻無奈擱淺，證實了即便有機構可以不考慮收益風險地提供這項服務，目前老人們也沒有意願支持“以房養老”。對此，中國社會科學院人口與勞動經濟研究所研究員張翼認為，傳統觀念是“以房養老”不被接受的重要原因。
"養兒防老"觀念仍在 上海"以房養老"無奈夭折
張翼：以房養老的可行性這個方面還受到很大的挑戰，中國人的傳統觀念還沒有根本的改變，對自己的住房要傳給自己的子女，這種想法在絕大部分中國老年人中都是存在的。
雖然“以房養老”從首次提出到現在已經過了三年，再次提出依舊面臨困難重重。其中有相關法規的不到位，也有人們觀念的不認可，但張翼研究員還是認為，對於人口老齡化日益加劇的我國，以房養老終究會成為我國養老工作的重要模式。
2011年10月26日16:59
據中國之聲《新聞縱橫》報導，房子始終是中國人最大的問題，不僅是眼下的居住，甚至將來的養老，都有可能與房子有關。
這個與房子有關的養老就是目前所說的“以房養老”模式，具體表現形式就是將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世後則用該住房歸還貸款。
新聞背景：實現“以房養老”需滿足三個條件
這樣一個模式提出之後，受到各方普遍認同。但是銀監會展開專項調研，認為根據《房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回。結論是由於我國現有的制度房屋產權70年，“以房養老”難以推行。
“以房養老”難推行 70年產權成障礙
這個說法隨即引來北京律師王建文的反對，他在接受《新聞縱橫》記者劉禕辰採訪時指出，銀監會所說的“70年產權”的說法不準確，而這也正是許多老百姓對房屋產權認知的誤區。
王建文：我不知道這個是不是銀監會自身直接說出來的，至少我看到的報導裡面這個表述混淆了一個基本邏輯就是其實我們只是70年的土地使用權和永久的地上物產權，這是一個基本的法律關係。咱們住宅的土地使用權是70年，但是對於土地上面房屋的所有權是歸於個人的，房屋的所有權是永久性的。按照現行《物權法》的規定，土地的70年到期後，住宅的土地使用權是自動續期的，昨天在微博上很多爭論的點說這個自動續期是無償的還是有償的，這個現在《物權法》好像確實沒有明確規定。
不管是產權70年還是土地使用權70年，其實咱普通老百姓最關心的就是網友和王建文討論的那個問題：70年到期後，自己住了一輩子的這房還是自己的嗎？
雖然物權法規定住宅可以自動續期，但並沒有相關法律明確續期所需的費用。北京市律師協會物權法委員會主任蔡耀忠表示，這才是“以房養老”能否推行的關鍵。
蔡耀忠：我們國家目前對於房屋特別是土地使用權的政策，對於房屋的價值在未來它存在有一個大幅度減少的可能。能不能夠實現以房養老這樣一個目的，關鍵取決於土地使用權70年期滿以後是不是需要補交土地出讓金，如果需要補交的話補交的標準是高還是低？如果不需要補或者說需要補交的土地出讓金少的話，那麼這個房屋到時候的餘值就比較大，對於養老應該是很好的一個幫助。
以房養老在國外早已存在，這種方式也被稱為房屋的倒按揭。有評論認為，除了目前我國房屋續期所需的費用尚不明確，倒按揭時間長，金融機構的風險大，參與積極性低，也是“以房養老”難以推行的原因。對此，中央財經大學保險系教授郝演蘇認為，倒按揭的收益是可控的，真正的問題在於目前我國房地產市場並不健康。
郝演蘇：房屋的反按揭業務在國際上做的很多了，一種養老保障計畫，金融機構會通過精算的方法算一下平均壽命，那麼應當給付的這樣一個配比，如果把這個配比結構做好了，應當是可以運轉的，但是它強調了一個情況，房地產是環境相對穩定、相對健康，也就是說泡沫水分相對比較少。由於目前房地產市場的發展有很多不盡如人意的地方，當我們房地產的價格能夠真實反映房地產的價值，它也能成為我們未來的養老的一個選擇。
不管是房屋續期的費用不明，還是房地產市場的泡沫太多，其實這都是操作“以房養老”的金融部門，在預估收益時需要考慮的事情，跟咱老百姓到底要不要選擇“以房養老”沒有太大關係。
但事實上，上海始於2007年的“以房養老”實驗卻無奈擱淺，證實了即便有機構可以不考慮收益風險地提供這項服務，目前老人們也沒有意願支持“以房養老”。對此，中國社會科學院人口與勞動經濟研究所研究員張翼認為，傳統觀念是“以房養老”不被接受的重要原因。
"養兒防老"觀念仍在 上海"以房養老"無奈夭折
張翼：以房養老的可行性這個方面還受到很大的挑戰，中國人的傳統觀念還沒有根本的改變，對自己的住房要傳給自己的子女，這種想法在絕大部分中國老年人中都是存在的。
雖然“以房養老”從首次提出到現在已經過了三年，再次提出依舊面臨困難重重。其中有相關法規的不到位，也有人們觀念的不認可，但張翼研究員還是認為，對於人口老齡化日益加劇的我國，以房養老終究會成為我國養老工作的重要模式。