樓市新政正在擠出“居住正義”
易憲容04月11日 03:05
摘要 : 居住正義是現代文明的一種標誌，也是房地產市場得以持續健康發展關鍵所在。如果政府的房地產政策不是把居住正義放在第一優先的地位，而是把房地產市場僅是看作是地方政府土地財政的工具，投資者賺錢的工具，政府GDP增長的工具，那麼這種房地產市場不僅不能健康發展，反之它也會把房地產市場帶入難以自拔的深淵。
所謂的居住正義，儘管各國的理解不同，法律界定有差別，但是有一個基本核心內涵就是國家的法律、制度、經濟政策如何來保證本國每一個居民的天賦居住權。比如聯合國的《人居宣言》、美國的《住宅法》、德國及荷蘭憲法中的相關內容，都是把本國居民的天賦居住權放在第一優先的地位。即作為現代文明的一種標誌，國家及政府有責任及義務來保證每一個居民得以生存的基本的居住條件。每一個居民無論是處於哪一個階層，如何弱勢，其財富及金線如何之少，都得如此。比如，美國的《住宅法》的第一條第一句話就是要求生產安全舒適居民有支付能力的住房。建造住房的目的是保證居民基本的生存條件，而不是用於其他目的。這就是居住正義的基本內涵。
對於社會主義國家的中國來說，居住正義不僅包含了居民居住權的天賦性，而且土地的公有制及中國共產黨主導的領導地位更應該把居住正義發揚光大。因為，土地的公有性不僅意味著建造住房的每一塊土地都為全體國民所有，而且也意味著全體國民可一起來分享土地的溢價，一起把屬於全體居民的土地及財富來保證每一個居民的基本的居住條件。也就是說，政府無論採取何種方式都不能離開保證每一個居民基本的天賦居住權。或居住權是天賦的，政府只能保證而不可剝奪。
在中國房地產市場發展的朱總理年代，這些核心的精神基本上在逐漸落實。為了讓沒有支付能力的居民購買上住房，政府不僅採取打分的方式給沒有分到住房的居民購買住房補貼，也建造經濟適用房讓這些居民能夠以低價格的方式可進入。到後來，房地產政策表面上還是有採取優惠政策來保證居民的居住消費或居住正義，但實際上這些房地產政策則開始轉化為購買住房者的一種賺錢工具。即這些房地產政策表面上堅持的居住正義但實際上開始把居住正義拋到九霄雲外。
可是最近的樓市新政，或最近政府推出的一系列的住房救市政策，連表面上的居住正義也不要了，明確骨露地表示，政府的住房優惠政策目的就是要讓有住房的居民持有更多的住房，沒有住房的居民或弱勢的居民只能離住房市場越來越遠。儘管有所謂保障性住房增長，但是這些保障性住房不僅是杯水車薪，而且沒有公正公平的保障性住房分配制度安排，他們要享受這種保障性住房分配也是相當困難的。比如有些地方的保障性住房就成了國家公務員的福利分房。
可以說，最近樓市新政把居住正義擠出的表現主要有以下幾個方面。一是本來在房價上漲時，當時一片言論都在反對政府出臺房地產宏觀調控政策，認為市場的事情政府不要干預得太多。即房價上漲是供求關係的問題，政府不要人為阻止房價上漲，所以全國的房價可以持續飆升十幾年。但是當國內各城市的房價在2014年只有少許下行時，中央及地方政府立即出臺了一系列的救市政策，希望把過高的房價頂在當前天花板上不下來。而當前的房價水準，只有住房投資者才有能力進入，對於絕大多數住房消費者來說，尤其是一線城市，根本就沒有支付能力進入這個高房價的市場。政府希望通過一系列的救市政策把房價頂在天花板上不下來，不讓房價回歸理性，實際上就是要把絕大多數人的居住正義排除在當前的市場之外。
二是從2014年10月份央行的房貸新政來看，其政策的核心就是讓已經購買過住房的居民在還清銀行貸款之後，同樣可享受銀行的各種信貸優惠條件進入住房市場。這些政策的實質就是讓有住房的居民通過住房信貸優惠條件持有更多的住房。同樣最近把第二套住房按揭貸款的首付比例降低，同樣是要降低有房者再進入住房市場的門檻，讓持有住房的居民再享受優惠條件進入住房市場。可以說，在當前住房資源嚴重分配不均、住房資源既定的情況下，政府的住房政策僅是向持有住房者傾斜，不僅會造成住房持有越來越向少數人集中，住房資源越來越分配不均，而且也會讓弱勢的住房消費者離住房市場越來越遠。居住正義完全被這些房地產政策所擠出。
三是各城市的住房公積金本來是城市居民繳交及幫助城市居民來保證居住正義的一種相應政策。由於高房價，尤其是一線城市，早就把住房的消費者排除在一般的住房市場之外，能夠進入住房市場的只剩下少數的住房投資投機炒作者。如果在這種情況下，地方政府把住房公積金貸款額度提高，實際上是在幫助住房投機投資者進入住房市場，而把一項居住正義的政策轉換成了少數住房投資投機者的賺錢工具。在這種情況下，居住正義也會蕩然無存。
可以說，居住正義是現代文明的一種標誌，也是房地產市場得以持續健康發展關鍵所在。如果政府的房地產政策不是把居住正義放在第一優先的地位，而是把房地產市場僅是看作是地方政府土地財政的工具，投資者賺錢的工具，政府GDP增長的工具，那麼這種房地產市場不僅不能健康發展，反之它也會把房地產市場帶入難以自拔的深淵。
樓市新政正在擠出“居住正義”
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
毓民踢爆：廁所劏房搶手 港府有責
香港樓價高企不下，連一個僅卅平方呎的劏房也要月租兩千多元，且衞生環境異常惡劣，令人反思香港樓價是否已達「癲瘋」狀況。立法會議員黃毓民在時事評論節目《毓民踢爆》中，批評政府坐擁大量土地卻未能解決港人住屋需要，揶揄特區政府才是香港最大地產霸權。
揭「焗臭逼」 極不人道
早前踢爆觀塘區一個僅卅平方呎、下廁上床的「廁所劏房」竟大受歡迎，租金直逼二千二百元。黃毓民認為港人每年平均收入逾四萬美元，但連「廁所劏房都要爭崩頭」，顯示香港已淪為一個畸形的已發達地區。與「廁所劏房」相比，黃毓民稱五十年代的山邊木屋或臨時房屋區，住屋質素也較劏房好，這類房屋雖多以木材搭建，衞生情況成疑，但最少獲配置公眾廁所及供水系統。相反「廁所劏房」這類房屋，居民只能「側睡」，環境「又焗又臭又逼」，極不人道。
黃毓民又指，現屆特區政府遲遲未能扶助年輕人置業，批評政府猶如一個無良地產商，「大家睇吓佢賣地收入同印花稅就知」。他指香港作為富裕社會，但港人居所不論從人權及「居住正義」角度來看，卻從未合格，認為政府行為應受譴責。
香港樓價高企不下，連一個僅卅平方呎的劏房也要月租兩千多元，且衞生環境異常惡劣，令人反思香港樓價是否已達「癲瘋」狀況。立法會議員黃毓民在時事評論節目《毓民踢爆》中，批評政府坐擁大量土地卻未能解決港人住屋需要，揶揄特區政府才是香港最大地產霸權。
揭「焗臭逼」 極不人道
早前踢爆觀塘區一個僅卅平方呎、下廁上床的「廁所劏房」竟大受歡迎，租金直逼二千二百元。黃毓民認為港人每年平均收入逾四萬美元，但連「廁所劏房都要爭崩頭」，顯示香港已淪為一個畸形的已發達地區。與「廁所劏房」相比，黃毓民稱五十年代的山邊木屋或臨時房屋區，住屋質素也較劏房好，這類房屋雖多以木材搭建，衞生情況成疑，但最少獲配置公眾廁所及供水系統。相反「廁所劏房」這類房屋，居民只能「側睡」，環境「又焗又臭又逼」，極不人道。
黃毓民又指，現屆特區政府遲遲未能扶助年輕人置業，批評政府猶如一個無良地產商，「大家睇吓佢賣地收入同印花稅就知」。他指香港作為富裕社會，但港人居所不論從人權及「居住正義」角度來看，卻從未合格，認為政府行為應受譴責。
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公屋申請創新高 罪魁禍首在前朝
都說人走茶涼，貪腐醜聞纏身的前特首曾蔭權爵士卻是例外，下台三年仍然是另類的新聞熱點，繼曾蔭權被踢爆密謀移居元朗豪宅，昨日又有房委會委員狠批他任內房屋政策失誤，造成今時今日公屋輪候冊大排長龍。事實上，貪曾禍港七年的後遺症正不斷浮現，何止是房屋問題的始作俑者呢？
目前公屋輪候冊申請宗數已接近二十八萬，再創歷史新高，值得關注的是，一半申請者是非長者單身人士，當中四成二擁有專上教育程度，三成五登記時未滿三十歲。年紀輕輕又擁有高學歷，本有機會自我置業，不必同弱勢社群爭奪公共資源，問題是現實非常殘酷，樓市長升長有，私樓高處未算高，連帶居屋及公屋的售價也不斷打破紀錄，在上車盤也動輒四至五百萬元的情況下，如果不是家庭殷實的，有多少年輕人可以獨立負擔？除了申請公屋，還有甚麼辦法解決居住問題？
有頭髮沒有人願意做瘌痢，大量高學歷年輕人加入公屋輪候大軍，根本是迫不得已，同時令供不應求問題更加惡化，所謂平均三年上樓的政策目標早就成為空話。根據目前的公屋分配制度，非長者單身人士每年只有二千多個單位配額，相對龐大的輪候大軍，簡直連杯水車薪也算不上，有人苦等十年甚至二十年都未必能上樓。最近有單身人士獲批法律援助，挑戰房委會的計分制，但不論官司結果如何，最終都沒有贏家。公屋單位就那麼多，不管計分制如何調整，都是順得哥情失嫂意，而從人道角度考慮，有家庭及長者的申請者獲得優先照顧，也是無可厚非。有人形容這宗官司是窮人鬥窮人，可謂一針見血。
冤有頭，債有主，造成公屋爭崩頭的罪魁禍首不是計分制，而是前朝曾蔭權政府。曾蔭權任內胡混度日，在房屋問題上表現得最為典型，停建居屋，少建公屋，也沒有進行土地儲備工作，而勾地表制度實質上是將土地的發展權置於發展商手中，埋下今日禍根。曾蔭權美其名曰「小政府、大市場」，但自從揭穿其與富豪勾勾搭搭連串醜聞，全天下都知道，曾蔭權任內施政傾向利益集團，根源在於腐敗。曾蔭權下台後有人照顧，不是計劃租住深圳禮賓府，就是寄身淺水灣價值逾億的豪宅，最近又要遷居面積達四千呎的元朗葡萄園，奢華本色一如以前，反觀大量無殼蝸牛只能棲身劏房、天台屋，對比何等鮮明。窮人的地獄，權貴的天堂，正是香港的現實寫照。
一步被動，處處被動，本屆政府上台後雖然將房屋問題列為施政重中之重，奈何遠水難救近火，加上政治環境轉變，拓土建屋寸步難行，收拾爛攤子談何容易。何況曾蔭權禍港殃民，房屋問題只是其中之一，法治受損、廉政蒙污更是犖犖大者。只有盡快、徹底清算曾蔭權的腐敗之罪，香港才有重新出發的希望。
都說人走茶涼，貪腐醜聞纏身的前特首曾蔭權爵士卻是例外，下台三年仍然是另類的新聞熱點，繼曾蔭權被踢爆密謀移居元朗豪宅，昨日又有房委會委員狠批他任內房屋政策失誤，造成今時今日公屋輪候冊大排長龍。事實上，貪曾禍港七年的後遺症正不斷浮現，何止是房屋問題的始作俑者呢？
目前公屋輪候冊申請宗數已接近二十八萬，再創歷史新高，值得關注的是，一半申請者是非長者單身人士，當中四成二擁有專上教育程度，三成五登記時未滿三十歲。年紀輕輕又擁有高學歷，本有機會自我置業，不必同弱勢社群爭奪公共資源，問題是現實非常殘酷，樓市長升長有，私樓高處未算高，連帶居屋及公屋的售價也不斷打破紀錄，在上車盤也動輒四至五百萬元的情況下，如果不是家庭殷實的，有多少年輕人可以獨立負擔？除了申請公屋，還有甚麼辦法解決居住問題？
有頭髮沒有人願意做瘌痢，大量高學歷年輕人加入公屋輪候大軍，根本是迫不得已，同時令供不應求問題更加惡化，所謂平均三年上樓的政策目標早就成為空話。根據目前的公屋分配制度，非長者單身人士每年只有二千多個單位配額，相對龐大的輪候大軍，簡直連杯水車薪也算不上，有人苦等十年甚至二十年都未必能上樓。最近有單身人士獲批法律援助，挑戰房委會的計分制，但不論官司結果如何，最終都沒有贏家。公屋單位就那麼多，不管計分制如何調整，都是順得哥情失嫂意，而從人道角度考慮，有家庭及長者的申請者獲得優先照顧，也是無可厚非。有人形容這宗官司是窮人鬥窮人，可謂一針見血。
冤有頭，債有主，造成公屋爭崩頭的罪魁禍首不是計分制，而是前朝曾蔭權政府。曾蔭權任內胡混度日，在房屋問題上表現得最為典型，停建居屋，少建公屋，也沒有進行土地儲備工作，而勾地表制度實質上是將土地的發展權置於發展商手中，埋下今日禍根。曾蔭權美其名曰「小政府、大市場」，但自從揭穿其與富豪勾勾搭搭連串醜聞，全天下都知道，曾蔭權任內施政傾向利益集團，根源在於腐敗。曾蔭權下台後有人照顧，不是計劃租住深圳禮賓府，就是寄身淺水灣價值逾億的豪宅，最近又要遷居面積達四千呎的元朗葡萄園，奢華本色一如以前，反觀大量無殼蝸牛只能棲身劏房、天台屋，對比何等鮮明。窮人的地獄，權貴的天堂，正是香港的現實寫照。
一步被動，處處被動，本屆政府上台後雖然將房屋問題列為施政重中之重，奈何遠水難救近火，加上政治環境轉變，拓土建屋寸步難行，收拾爛攤子談何容易。何況曾蔭權禍港殃民，房屋問題只是其中之一，法治受損、廉政蒙污更是犖犖大者。只有盡快、徹底清算曾蔭權的腐敗之罪，香港才有重新出發的希望。
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研究：劏房戶四成收入交租
香港住屋問題嚴重，就連劏房亦愈住愈細。中文大學一項研究發現，受訪劏房戶平均花費四成一收入用作交租，但人均居住面積不足五十平方呎，遠低於公屋標準下限的七十平方呎。
中大未來城市研究所與全港關注劏房平台聯合公布香港劏房研究，訪問六十六名劏房戶的租金、家庭收入及居住面積，租戶以隨機抽樣方式揀選，發現受訪戶平均的租金佔收入比例上升至四成一，遠高於政府一一年人口普查公布的兩成半。
租金上升 愈搬愈細
中大未來城市研究所副所長姚松炎指，政府於一三年委託「政策二十一」進行劏房調查，當年調查顯示劏房的租收比為百分之二十九點二，人均居住面積亦較大，但他認為有關數據未能反映實況，主因是低收入家庭不能負擔租金水平時會搬到更細或更差的房屋來減少開支。研究指現時劏房戶如要租住較大的劏房，即以一三年調查時的人均居住面積計算，劏房戶平均需交租金達收入七成二。
香港住屋問題嚴重，就連劏房亦愈住愈細。中文大學一項研究發現，受訪劏房戶平均花費四成一收入用作交租，但人均居住面積不足五十平方呎，遠低於公屋標準下限的七十平方呎。
中大未來城市研究所與全港關注劏房平台聯合公布香港劏房研究，訪問六十六名劏房戶的租金、家庭收入及居住面積，租戶以隨機抽樣方式揀選，發現受訪戶平均的租金佔收入比例上升至四成一，遠高於政府一一年人口普查公布的兩成半。
租金上升 愈搬愈細
中大未來城市研究所副所長姚松炎指，政府於一三年委託「政策二十一」進行劏房調查，當年調查顯示劏房的租收比為百分之二十九點二，人均居住面積亦較大，但他認為有關數據未能反映實況，主因是低收入家庭不能負擔租金水平時會搬到更細或更差的房屋來減少開支。研究指現時劏房戶如要租住較大的劏房，即以一三年調查時的人均居住面積計算，劏房戶平均需交租金達收入七成二。
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
玄機重重 中國及世界先富有錢人為何不敢去德國炒房
• 發表於：2015-07-29 10:50:05
• 作者:真是牛軍民
在西方老牌發達國家中，德國卻是一個包括中國資本在內的亞洲資本不敢涉足的國家。究竟是什麼原因讓德國房市如此與眾不同？
據媒體報導，7月16日，世邦魏理仕發佈報告稱，過去兩年中國流向美國的投資占中國海外投資總額均超過1/5，其中大多數投資均流向位於主要城市的酒店和辦公樓資產。
面對這些來抄底的投資者，澳大利亞、美國、英國等國的房子都紛紛漲價，以致引發當地居民的抗議。
6月中國股變後，更多投資者逃離中國股市，在海外大量購買當地的房產。不過，在西方老牌發達國家中，德國卻是一個包括中國資本在內的亞洲資本不敢涉足的國家。究竟是什麼原因讓德國房市如此與眾不同？
聯邦德國基本法在序言中指出，“我德意志政府，認識到對上帝與人類所負之責任，願以聯合歐洲中一平等分子之地位貢獻世界和平”。
基本法第十四條明確規定“財產權及繼承權應予保障，其內容與限制由法律規定之”，“財產權負有義務。財產權之行使應同時有益於公共福利”。
根據這些原則，德國的住房政策必須以保障居民住房為房地產政策的基本出發點；為了落實這項精神，德國房地產調控將反對住宅空置、反對房產炒作作為其核心思想。
為了促進房產市場供求關係平衡，德國政府嚴格監管土地銷售和租賃。德國居民珍視土地私有權，開發商很難壟斷房產市場。德國的房貸條件非常嚴格，新購房產必須繳納高額綜合稅率。
鑒於住房還有財富積累屬性，為了公平正義，德國政府依據遺產法和稅收制度，對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率，徵收遺產稅或贈與稅。
由此可見，根據德國社會傳統的價值觀，德國即便土地私有，其財產權之享有和運行並非“神聖不可侵犯”（“私有財產神聖不可侵犯”這個說法即便在美國，也因後來的進步主義運動而被否定），而是得對基本法序言之載明的“上帝與人類所負之責任”承擔義務。
德國的房屋租賃制度也是獨具一格。德國是個沒有戶籍制度的國家，是否擁有房子並不影響居民之基本福利。大量德國居民一生都是租房住。德國禁止政府或物業擁有者隨意調高租金（即使物價上漲）。
此外，德國政府修建的商品房，其品質標準與房產公司建造的房子沒有多少區別，足以滿足低收入家庭的租賃需求。
根據《租房法》，除非房東自住，無權趕走居住者；如果房租超過當地“房租指導價”的20%房客可依法起訴，如果超過50%，房主將被判決三年有期徒刑。
德國實行聯邦制。基本法是“巴登-符騰堡、巴伐利亞、柏林、布蘭登堡、不萊梅、漢堡、黑森、梅克倫堡-前波莫瑞、下薩克森、北萊茵-威斯伐倫、萊茵蘭-伐爾茲、薩爾蘭、薩克森、薩克森-安哈特、什勒斯維希-霍爾斯坦及圖林根各邦”（載入基本法“序言”）自願簽署並落實的。
這樣，聯邦層面的“社會市場經濟”順理成章地在“邦”層面得以落實。
我們可能特別強調精英主義對國家治理的作用。不過，超前規劃若沒有雷厲風行的法治化落實，一旦“選擇性執法”成為一紙空文，則對政府宏觀調控職能產生長遠的傷害。
澳大利亞規定外國人購買舊房的、臨時居民搬離後3個月內沒有賣房的，罰沒所有的資本利得或房屋買價的25%，或房屋市場價的25%，以三者中最高的為准，甚至考慮向每個外國購買者徵收每筆1500澳元的申請費。
只是由於不敢得罪外國資本，這些決定不是還在謀劃中，就是因落實成本太高成為“一紙空文”。
因此，沒有什麼外國炒房團能把德國怎麼樣。對中國炒房團來說，選擇澳大利亞等相對自由化的國家，更有利於財產增值。
為了推廣德國經驗，國內包括中文核心刊物論文在內的很多媒體指出“德國憲法”規定德國是“高福利國家”。這不符合事實。
對國家治理來說，有些文字高調地載入憲法既無必要，又有傷害。重要的是如何讓國家的核心價值觀成為政府公共決策在法治化進程中能落地的方法論。
惟其如此，偉大的理想主義精神才有助於人民社會經濟權利的拓展
• 發表於：2015-07-29 10:50:05
• 作者:真是牛軍民
在西方老牌發達國家中，德國卻是一個包括中國資本在內的亞洲資本不敢涉足的國家。究竟是什麼原因讓德國房市如此與眾不同？
據媒體報導，7月16日，世邦魏理仕發佈報告稱，過去兩年中國流向美國的投資占中國海外投資總額均超過1/5，其中大多數投資均流向位於主要城市的酒店和辦公樓資產。
面對這些來抄底的投資者，澳大利亞、美國、英國等國的房子都紛紛漲價，以致引發當地居民的抗議。
6月中國股變後，更多投資者逃離中國股市，在海外大量購買當地的房產。不過，在西方老牌發達國家中，德國卻是一個包括中國資本在內的亞洲資本不敢涉足的國家。究竟是什麼原因讓德國房市如此與眾不同？
聯邦德國基本法在序言中指出，“我德意志政府，認識到對上帝與人類所負之責任，願以聯合歐洲中一平等分子之地位貢獻世界和平”。
基本法第十四條明確規定“財產權及繼承權應予保障，其內容與限制由法律規定之”，“財產權負有義務。財產權之行使應同時有益於公共福利”。
根據這些原則，德國的住房政策必須以保障居民住房為房地產政策的基本出發點；為了落實這項精神，德國房地產調控將反對住宅空置、反對房產炒作作為其核心思想。
為了促進房產市場供求關係平衡，德國政府嚴格監管土地銷售和租賃。德國居民珍視土地私有權，開發商很難壟斷房產市場。德國的房貸條件非常嚴格，新購房產必須繳納高額綜合稅率。
鑒於住房還有財富積累屬性，為了公平正義，德國政府依據遺產法和稅收制度，對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率，徵收遺產稅或贈與稅。
由此可見，根據德國社會傳統的價值觀，德國即便土地私有，其財產權之享有和運行並非“神聖不可侵犯”（“私有財產神聖不可侵犯”這個說法即便在美國，也因後來的進步主義運動而被否定），而是得對基本法序言之載明的“上帝與人類所負之責任”承擔義務。
德國的房屋租賃制度也是獨具一格。德國是個沒有戶籍制度的國家，是否擁有房子並不影響居民之基本福利。大量德國居民一生都是租房住。德國禁止政府或物業擁有者隨意調高租金（即使物價上漲）。
此外，德國政府修建的商品房，其品質標準與房產公司建造的房子沒有多少區別，足以滿足低收入家庭的租賃需求。
根據《租房法》，除非房東自住，無權趕走居住者；如果房租超過當地“房租指導價”的20%房客可依法起訴，如果超過50%，房主將被判決三年有期徒刑。
德國實行聯邦制。基本法是“巴登-符騰堡、巴伐利亞、柏林、布蘭登堡、不萊梅、漢堡、黑森、梅克倫堡-前波莫瑞、下薩克森、北萊茵-威斯伐倫、萊茵蘭-伐爾茲、薩爾蘭、薩克森、薩克森-安哈特、什勒斯維希-霍爾斯坦及圖林根各邦”（載入基本法“序言”）自願簽署並落實的。
這樣，聯邦層面的“社會市場經濟”順理成章地在“邦”層面得以落實。
我們可能特別強調精英主義對國家治理的作用。不過，超前規劃若沒有雷厲風行的法治化落實，一旦“選擇性執法”成為一紙空文，則對政府宏觀調控職能產生長遠的傷害。
澳大利亞規定外國人購買舊房的、臨時居民搬離後3個月內沒有賣房的，罰沒所有的資本利得或房屋買價的25%，或房屋市場價的25%，以三者中最高的為准，甚至考慮向每個外國購買者徵收每筆1500澳元的申請費。
只是由於不敢得罪外國資本，這些決定不是還在謀劃中，就是因落實成本太高成為“一紙空文”。
因此，沒有什麼外國炒房團能把德國怎麼樣。對中國炒房團來說，選擇澳大利亞等相對自由化的國家，更有利於財產增值。
為了推廣德國經驗，國內包括中文核心刊物論文在內的很多媒體指出“德國憲法”規定德國是“高福利國家”。這不符合事實。
對國家治理來說，有些文字高調地載入憲法既無必要，又有傷害。重要的是如何讓國家的核心價值觀成為政府公共決策在法治化進程中能落地的方法論。
惟其如此，偉大的理想主義精神才有助於人民社會經濟權利的拓展
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
人民幣將成為廢紙 所有買房人都上了大當
2014年04月30日 07:46作者：牛刀
遍地都是的房子，無非就是鋼筋水泥，能夠保什麼值？這種炒作出來的泡沫概念，無非就是毒化中國人的那種脆弱的靈魂。
所有的買房人都上了大當
正在很多人砸鍋賣鐵，四處籌錢，將身家性命全部壓在房子時，他們終於驚奇的發現，無論有多少人買房子房子也是越造越多，而且，多的永遠買不盡，根本不是什麼稀缺，越是稀缺的地方房子越多，所有的買房的人都感到恐懼了。這種遍地造出來的房子，已經多的足夠30億人住的房子已經轟然在華夏大地造了出來。問題是，你留在手上的房子將來要賣給誰？
人人都有的東西，還稀缺什麼？這明明是中國黃種人生造出來的謊言，在泡沫時代最流行的瘋狂咒語？有錢就買房子，這是在共產黨的領導下唯一能買的東西，能夠保值？遍地都是的房子，無非就是鋼筋水泥，能夠保什麼值？這種炒作出來的泡沫概念，無非就是毒化中國人的那種脆弱的靈魂。我們終於看清，中國房地產的本質，原來就是將根本無用的東西賣出天價，而這種天價是央行爛印鈔票和美聯儲量化寬鬆(QE)的最終結果。
悲哀的中國人。還真以為，因為土地讓很多人一夜成為富翁。是的，爛印出來的鈔票總能讓那麼幾個有運氣的人、貪官污吏和一夥詐騙犯富起來，這並不是什麼好事，恰恰就是好逸惡勞的人才發大財。所以，這些所謂富起來的人正在轉移資產到境外。
房子多到什麼地步？據報導，國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市就要新建13個城區。“有研究資料顯示，全國新城新區規劃人口達到34億”。其實34億人僅是可以容納的增量。根據國家統計局的數位，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮人口，全部裝進去！
中國創造了奇跡。一群愚氓，加上一夥黨棍，無非就是造房子，還能幹什麼？這是什麼奇跡？將鐵礦石價格從28美元拉到180美元，將國際原油價格從35美元拉動100美元，這是中國的奇跡？這種價格暴漲和天量供應究竟是富了誰？所有買房子的人無非是傾其一輩子甚至幾代人為泡沫打工而已，再不過只是做了一回中國的發財夢。夢想破滅，玉石俱焚，中國的財富將會灰飛煙滅。這種房子最終將根本不值錢。還記得，當年海南多少別墅一直在養豬嗎？一直養了20年。什麼造價值2000錢，那是哄抬出來的造價，天曉得以後有沒有一絲實用價值？泡沫破滅，所有的奇跡都是中國人這幾年的奇恥大辱。
現在還只是買房子的人在感覺上了一個大當，還沒有到灰飛煙滅的時候，等那種灰飛煙滅的時候到來，人民幣這種爛幣會毀於一場災難。人民幣徹底崩潰，人民幣的資產價格體系無疑會被摧毀。什麼現在的房價，將來的房價，一線城市每年上漲10%到15%，那只是在濫發貨幣的過程中的奇思妙想，一旦這中國這種濫發貨幣的終結時代來臨，也是灰飛煙滅的時刻的到來。
很多人會問，中國濫發貨幣時代何時終結？簡單的答案，那就是匯率大戰開始之後，當人民幣在國際上也成為廢紙的時候，一個體制的結束，一個時代的結束，一個權力和貪婪結合的終結，一個瘋狂的民族終將付出的代價。
2014年04月30日 07:46作者：牛刀
遍地都是的房子，無非就是鋼筋水泥，能夠保什麼值？這種炒作出來的泡沫概念，無非就是毒化中國人的那種脆弱的靈魂。
所有的買房人都上了大當
正在很多人砸鍋賣鐵，四處籌錢，將身家性命全部壓在房子時，他們終於驚奇的發現，無論有多少人買房子房子也是越造越多，而且，多的永遠買不盡，根本不是什麼稀缺，越是稀缺的地方房子越多，所有的買房的人都感到恐懼了。這種遍地造出來的房子，已經多的足夠30億人住的房子已經轟然在華夏大地造了出來。問題是，你留在手上的房子將來要賣給誰？
人人都有的東西，還稀缺什麼？這明明是中國黃種人生造出來的謊言，在泡沫時代最流行的瘋狂咒語？有錢就買房子，這是在共產黨的領導下唯一能買的東西，能夠保值？遍地都是的房子，無非就是鋼筋水泥，能夠保什麼值？這種炒作出來的泡沫概念，無非就是毒化中國人的那種脆弱的靈魂。我們終於看清，中國房地產的本質，原來就是將根本無用的東西賣出天價，而這種天價是央行爛印鈔票和美聯儲量化寬鬆(QE)的最終結果。
悲哀的中國人。還真以為，因為土地讓很多人一夜成為富翁。是的，爛印出來的鈔票總能讓那麼幾個有運氣的人、貪官污吏和一夥詐騙犯富起來，這並不是什麼好事，恰恰就是好逸惡勞的人才發大財。所以，這些所謂富起來的人正在轉移資產到境外。
房子多到什麼地步？據報導，國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市就要新建13個城區。“有研究資料顯示，全國新城新區規劃人口達到34億”。其實34億人僅是可以容納的增量。根據國家統計局的數位，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮人口，全部裝進去！
中國創造了奇跡。一群愚氓，加上一夥黨棍，無非就是造房子，還能幹什麼？這是什麼奇跡？將鐵礦石價格從28美元拉到180美元，將國際原油價格從35美元拉動100美元，這是中國的奇跡？這種價格暴漲和天量供應究竟是富了誰？所有買房子的人無非是傾其一輩子甚至幾代人為泡沫打工而已，再不過只是做了一回中國的發財夢。夢想破滅，玉石俱焚，中國的財富將會灰飛煙滅。這種房子最終將根本不值錢。還記得，當年海南多少別墅一直在養豬嗎？一直養了20年。什麼造價值2000錢，那是哄抬出來的造價，天曉得以後有沒有一絲實用價值？泡沫破滅，所有的奇跡都是中國人這幾年的奇恥大辱。
現在還只是買房子的人在感覺上了一個大當，還沒有到灰飛煙滅的時候，等那種灰飛煙滅的時候到來，人民幣這種爛幣會毀於一場災難。人民幣徹底崩潰，人民幣的資產價格體系無疑會被摧毀。什麼現在的房價，將來的房價，一線城市每年上漲10%到15%，那只是在濫發貨幣的過程中的奇思妙想，一旦這中國這種濫發貨幣的終結時代來臨，也是灰飛煙滅的時刻的到來。
很多人會問，中國濫發貨幣時代何時終結？簡單的答案，那就是匯率大戰開始之後，當人民幣在國際上也成為廢紙的時候，一個體制的結束，一個時代的結束，一個權力和貪婪結合的終結，一個瘋狂的民族終將付出的代價。
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
深圳樓價完爆洛杉磯。百多萬美國買大別墅，深圳只能買個三房
樓主：彩雲飛8 時間：2015-08-23 21:35:49
自2015年3.30以來，深圳房價就像坐上火箭一路飆升。在各類人馬的狂熱追逐搶購之下，深圳房地產價格已達宇宙級別，深圳6月的房產成交均價為36639元/平米，7月份的成交均價為37942元/平米。一套房子一月或幾月間，上漲百萬幾百萬，不是我痞子胡吹亂侃的。有資料和實事證明，更有太多見錢眼開不講理的人，明明房子賣了，卻又要悔約。因為房子賣後才不幾天，房價嗖嗖地上漲幾百萬，你說虧不虧悔不悔？
***北京、上海所經歷過的那樣，深圳的房價已經 “超英趕美”雄居在世界之巔高高飄揚。深圳的投資客和開發商都開始瞄向美國的洛杉磯。據居外網報告，美國洛杉磯6月份的都會區的房價約為3864美元/平米，折合人民幣約為24691元——大家都知道，現在深圳的關外樓價，賣家和仲介都是高喊著破3萬的節奏。而市中心區，早已破五萬每平米。
別說物價和其他，單單就樓價這一項，深圳人早已把老美幹掉！深圳的房事比美國高級，房價比美國高檔，如此這般地高超，是憂還是喜？是自豪還是自慰？
難怪很多有錢人移民美國。美國地大物博，生活幸福歡樂。這事讓我想起了從深圳漂洋過海的閨密，十多年前我們一起從內地小縣城來深圳闖天下。在深圳奮鬥幾年後，她去了美國追求更大的發展。經過自己不懈的努力，終於在美國安家落戶，並買下一套豪華別墅。她把這套別墅的照片發給我，那場景那架勢那逼格，讓我羡慕不已。三層樓小洋房，設計別致大氣，裝修精美高級。門前有寬大綠油油的草坪，房後有碧波蕩漾的私家游泳池。草坪和泳池的保養，不用自己費神。每隔一段時間都有工人來幫助綠化剪草整理，換水清潔泳池。這樣的居住環境與標準，我在深圳這輩子就別想了。深圳的大別墅，少說也是好幾千萬吧，更不可能還帶個私家泳池和草坪。她在美國百多萬美金就可以買到這樣的豪宅，換算成人民幣也才七八百萬，而七八百萬在深圳，只能在市中心買個心水學位房，而且只能是三房，再大點的話，可能就要上千萬了。
不比不知道，一比嚇一跳。原來人家美國人民是在生活，而我們充其量只是活著。每天來回的奔波，日夜風雨兼程地勞作，說起來有挺豐厚的收入，月入上萬或幾萬，年薪看起來挺可觀，但是，扣除數目不菲的房貸，所剩無幾。再多的工資都是白領了，簡稱都市白領。不敢輕易創業，更不敢輕易跳槽，不敢隨便消費，不敢隨心旅遊，不敢偷著樂，只會拼命三郎一樣的加班賺錢，把自己活成了只永不停歇的陀螺。轉呀轉呀轉，只有轉不動的那一天，才會停下來，喘口氣，或者永遠地停息。
如此高昂離譜的房價，早已把現代人壓垮。失去自由失去快樂失去創造力的新新人類，怎麼去跟別人比生活品質比戰鬥力？這不是僅僅活著是什麼？
高房價，是搞活了中國經濟還是要搞垮金雞中國？
正如吃飯是為了活著，但活著不是為了吃飯。有樣，有房住是為了活著，但活著不是只為了有房子。房子之外，還有大世界大生活，怎樣才能不被房子困住，不被房價縛住，這是一個問題。
往大了說，關係到一個民族的未來，往小了說，關係到一個人的發展。所以，房價不是越高越好，房事也不是越激烈越自豪。真正想把美國幹掉，就要降低房價，發展經濟，提高國民生活品質。價廉房美，我們才能從活著走向美好生活。
樓主：彩雲飛8 時間：2015-08-23 21:35:49
自2015年3.30以來，深圳房價就像坐上火箭一路飆升。在各類人馬的狂熱追逐搶購之下，深圳房地產價格已達宇宙級別，深圳6月的房產成交均價為36639元/平米，7月份的成交均價為37942元/平米。一套房子一月或幾月間，上漲百萬幾百萬，不是我痞子胡吹亂侃的。有資料和實事證明，更有太多見錢眼開不講理的人，明明房子賣了，卻又要悔約。因為房子賣後才不幾天，房價嗖嗖地上漲幾百萬，你說虧不虧悔不悔？
***北京、上海所經歷過的那樣，深圳的房價已經 “超英趕美”雄居在世界之巔高高飄揚。深圳的投資客和開發商都開始瞄向美國的洛杉磯。據居外網報告，美國洛杉磯6月份的都會區的房價約為3864美元/平米，折合人民幣約為24691元——大家都知道，現在深圳的關外樓價，賣家和仲介都是高喊著破3萬的節奏。而市中心區，早已破五萬每平米。
別說物價和其他，單單就樓價這一項，深圳人早已把老美幹掉！深圳的房事比美國高級，房價比美國高檔，如此這般地高超，是憂還是喜？是自豪還是自慰？
難怪很多有錢人移民美國。美國地大物博，生活幸福歡樂。這事讓我想起了從深圳漂洋過海的閨密，十多年前我們一起從內地小縣城來深圳闖天下。在深圳奮鬥幾年後，她去了美國追求更大的發展。經過自己不懈的努力，終於在美國安家落戶，並買下一套豪華別墅。她把這套別墅的照片發給我，那場景那架勢那逼格，讓我羡慕不已。三層樓小洋房，設計別致大氣，裝修精美高級。門前有寬大綠油油的草坪，房後有碧波蕩漾的私家游泳池。草坪和泳池的保養，不用自己費神。每隔一段時間都有工人來幫助綠化剪草整理，換水清潔泳池。這樣的居住環境與標準，我在深圳這輩子就別想了。深圳的大別墅，少說也是好幾千萬吧，更不可能還帶個私家泳池和草坪。她在美國百多萬美金就可以買到這樣的豪宅，換算成人民幣也才七八百萬，而七八百萬在深圳，只能在市中心買個心水學位房，而且只能是三房，再大點的話，可能就要上千萬了。
不比不知道，一比嚇一跳。原來人家美國人民是在生活，而我們充其量只是活著。每天來回的奔波，日夜風雨兼程地勞作，說起來有挺豐厚的收入，月入上萬或幾萬，年薪看起來挺可觀，但是，扣除數目不菲的房貸，所剩無幾。再多的工資都是白領了，簡稱都市白領。不敢輕易創業，更不敢輕易跳槽，不敢隨便消費，不敢隨心旅遊，不敢偷著樂，只會拼命三郎一樣的加班賺錢，把自己活成了只永不停歇的陀螺。轉呀轉呀轉，只有轉不動的那一天，才會停下來，喘口氣，或者永遠地停息。
如此高昂離譜的房價，早已把現代人壓垮。失去自由失去快樂失去創造力的新新人類，怎麼去跟別人比生活品質比戰鬥力？這不是僅僅活著是什麼？
高房價，是搞活了中國經濟還是要搞垮金雞中國？
正如吃飯是為了活著，但活著不是為了吃飯。有樣，有房住是為了活著，但活著不是只為了有房子。房子之外，還有大世界大生活，怎樣才能不被房子困住，不被房價縛住，這是一個問題。
往大了說，關係到一個民族的未來，往小了說，關係到一個人的發展。所以，房價不是越高越好，房事也不是越激烈越自豪。真正想把美國幹掉，就要降低房價，發展經濟，提高國民生活品質。價廉房美，我們才能從活著走向美好生活。
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
中國房地產這樣吹下去死定了？
易憲容
摘要 :今天有媒體刊出這樣一篇文章“中國樓市的5個超級謊言”，其實，這才是目前中國房地產最大最超級的謊言了。如果中國政府、中國企業、中國民眾都按照這樣的思路，中國經濟、中國房地產肯定是死定，一點活路都沒有，對此根本是無語。這是摧毀中國經濟最大最大的超級謊言。
今天有媒體刊出這樣一篇文章“中國樓市的5個超級謊言”，其實，這才是目前中國房地產最大最超級的謊言了。如果中國政府、中國企業、中國民眾都按照這樣的思路，中國經濟、中國房地產肯定是死定，一點活路都沒有，對此根本是無語。這是摧毀中國經濟最大最大的超級謊言。
其它不用說，只是該文章最後一段，說什麼“房產稅將大幅降低房價”這是第5大超級謊言，認為，“持這種看法的人，他們的潛意識是：政府隨時想摧毀樓市，摧毀原有的價格體系。所以，他們基本上幼稚、無腦。”其實，這些話才是最真正的無腦。
很簡單，在一個現代文明社會，有哪個國家不征房地產稅的，有哪個國家會通過免稅的方式來鼓勵住房炒作賺錢的，有哪個國家一直會讓少數人通過房地產來剝削絕大多數人的。最貧窮落後的辛巴威這樣的非洲國家都要徵收房地產稅，難道中國是地球外的國家？這真是荒唐的事情。而這種事情也只有中國才發生。
再就是，徵收房地產稅的目的是什麼？是摧毀房價嗎？它是國家維持其功能、是國家讓每一套的住房能夠可交易及住房產權明晰、是國家投入了大量城市其他建設讓住房能夠有價格及所產生的溢價再分配、是調節居民收入分配的重要方式。如果不徵收房地產稅，國家的這些功能不現實、社會財富讓少數人掠奪，最不利的是絕大多數民眾。看看現代文明社會的世界上有哪個國家不徵收房地產稅的，真是怪了。除非，少數官員有其他目的。
還有，房地產稅不可調整房價嗎？問題是出臺一種什麼樣的房地產？是一種公平的公正的房地產稅呢？還是一種只是為少數人謀利的房地產稅？如果不是公平公正的房地產稅，當然這種房地產稅沒有多少用？如果房地產是公平公正的豈能沒有作用？現在的問題是中國絕大多數民眾沒有能力及權利來關注這個問題，只能讓這些胡扯的言論盛行，讓這些胡扯的東西大行其道。在種情況下，將來出臺的房地產稅也只能有利於少數人了。
可以說，如果中國政府只要有心一點，即使是出臺如加拿大多倫多的房地產稅，那麼中國房地產市場發生的翻天覆地的變化是必然，現代稅收本來就是居民收入分配調整最為重要的工具，就得通過稅收讓少數人的財富讓絕大多數人轉移，否則政府能夠有效治理國家嗎？
最後，目前中國住房價格水準高、住房嚴重供應過剩、住房空得太多、中國經濟的嚴重的房地產化，都是因為中國的房地產稅收制定不公平、不公正、不合理，而這正是導致當前中國經濟所有問題的根源。如果中國政府不能夠在這方面下決定來做，當前不可持續的中國房地產市場一定會萬劫不復，根本就不可救。中國的經濟問題會越來越大。沒有一個國家能夠以“房地產化”經濟富強起來的。絕大多數房地產企業都在退出這個市場，現在居然還有人泡制出這樣的最大超級謊言來欺騙中國民眾，這樣只會把中國經濟推出難以自拔的深淵。
易憲容
摘要 :今天有媒體刊出這樣一篇文章“中國樓市的5個超級謊言”，其實，這才是目前中國房地產最大最超級的謊言了。如果中國政府、中國企業、中國民眾都按照這樣的思路，中國經濟、中國房地產肯定是死定，一點活路都沒有，對此根本是無語。這是摧毀中國經濟最大最大的超級謊言。
今天有媒體刊出這樣一篇文章“中國樓市的5個超級謊言”，其實，這才是目前中國房地產最大最超級的謊言了。如果中國政府、中國企業、中國民眾都按照這樣的思路，中國經濟、中國房地產肯定是死定，一點活路都沒有，對此根本是無語。這是摧毀中國經濟最大最大的超級謊言。
其它不用說，只是該文章最後一段，說什麼“房產稅將大幅降低房價”這是第5大超級謊言，認為，“持這種看法的人，他們的潛意識是：政府隨時想摧毀樓市，摧毀原有的價格體系。所以，他們基本上幼稚、無腦。”其實，這些話才是最真正的無腦。
很簡單，在一個現代文明社會，有哪個國家不征房地產稅的，有哪個國家會通過免稅的方式來鼓勵住房炒作賺錢的，有哪個國家一直會讓少數人通過房地產來剝削絕大多數人的。最貧窮落後的辛巴威這樣的非洲國家都要徵收房地產稅，難道中國是地球外的國家？這真是荒唐的事情。而這種事情也只有中國才發生。
再就是，徵收房地產稅的目的是什麼？是摧毀房價嗎？它是國家維持其功能、是國家讓每一套的住房能夠可交易及住房產權明晰、是國家投入了大量城市其他建設讓住房能夠有價格及所產生的溢價再分配、是調節居民收入分配的重要方式。如果不徵收房地產稅，國家的這些功能不現實、社會財富讓少數人掠奪，最不利的是絕大多數民眾。看看現代文明社會的世界上有哪個國家不徵收房地產稅的，真是怪了。除非，少數官員有其他目的。
還有，房地產稅不可調整房價嗎？問題是出臺一種什麼樣的房地產？是一種公平的公正的房地產稅呢？還是一種只是為少數人謀利的房地產稅？如果不是公平公正的房地產稅，當然這種房地產稅沒有多少用？如果房地產是公平公正的豈能沒有作用？現在的問題是中國絕大多數民眾沒有能力及權利來關注這個問題，只能讓這些胡扯的言論盛行，讓這些胡扯的東西大行其道。在種情況下，將來出臺的房地產稅也只能有利於少數人了。
可以說，如果中國政府只要有心一點，即使是出臺如加拿大多倫多的房地產稅，那麼中國房地產市場發生的翻天覆地的變化是必然，現代稅收本來就是居民收入分配調整最為重要的工具，就得通過稅收讓少數人的財富讓絕大多數人轉移，否則政府能夠有效治理國家嗎？
最後，目前中國住房價格水準高、住房嚴重供應過剩、住房空得太多、中國經濟的嚴重的房地產化，都是因為中國的房地產稅收制定不公平、不公正、不合理，而這正是導致當前中國經濟所有問題的根源。如果中國政府不能夠在這方面下決定來做，當前不可持續的中國房地產市場一定會萬劫不復，根本就不可救。中國的經濟問題會越來越大。沒有一個國家能夠以“房地產化”經濟富強起來的。絕大多數房地產企業都在退出這個市場，現在居然還有人泡制出這樣的最大超級謊言來欺騙中國民眾，這樣只會把中國經濟推出難以自拔的深淵。
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
「不做樓奴」
本港3個團體包括捍衛基層住屋權益聯盟、青年拒當樓奴運動及舊區街坊自主促進組昨日到第5屆亞太區房屋論壇的現場抗議，不滿論壇主題只是以買樓的巿場模式解決住屋問題，反對將房屋問題轉變成個人債務問題，高呼「We're not a loan。房屋階梯不歸路，強迫人人做樓奴」的口號。
本港3個團體包括捍衛基層住屋權益聯盟、青年拒當樓奴運動及舊區街坊自主促進組昨日到第5屆亞太區房屋論壇的現場抗議，不滿論壇主題只是以買樓的巿場模式解決住屋問題，反對將房屋問題轉變成個人債務問題，高呼「We're not a loan。房屋階梯不歸路，強迫人人做樓奴」的口號。
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Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
救樓市可能徹底套死有房者
易憲容 09月14日 03:18
只要高房價，國內的住房過剩只會越來越嚴重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當前不少進入的購買住房者最後只有一條路，完全被套死。國內房價這樣高，他們豈敢蜂擁而入？
救樓市可能徹底套死有房者
易憲容
2014年以來，為了保住GDP的增長，政府推出了一系列的救房地產市場的政策，比如購買住房的稅收優惠、地方政府對購買住房者的補貼、按揭貸款利率大幅下降、各種信貸及公積金優惠政策等，甚至於在上戶口、小孩上學等方面動腦筋，只要把房子賣出去，救樓市的政策無所不用其極。
而這些救房地產政策的核心，就是允許已經有了住房，不論持有住房多少套，只要沒有銀行貸款或公積金貸款，或已經還清了銀行貸款或公積金貸款，那麼這些持有住房者進入市場購買住房，都可以享受各種信貸及公積金貸款優惠條件，比如這些購買住房者向銀行再貸款購買住房，都可以享受第一套住房購買者所有的信貸優惠條件。有了這樣的信貸優惠條件，再加上按揭貸款利率和公積金貸款利率連續下降5次，低到歷史最上最低水準，這豈能不吸引這些持有住房者湧入房地產市場？
可以說，在這樣住房救市政策下，終於吸引更多的住房持有者進入房地產市場，從而讓持續低迷的房地產市場從今年5月份開始好轉。到7月份，無論是住房銷售量還是房價都出現了轉向的態勢。尤其是一線城市更是比其他城市要好。但是，這只是與持續了一年多低迷的房地產市場相比，實際上國內房地產市場的情況並不是那樣樂觀。
因為，當前國內房地產市場，儘管整個形勢有所好轉，但總體上而言，只是一線城市的住房市場又出現了住房銷售量及房價同時上漲的局面，而二線城市只是住房的銷售量在增長，房價下跌趨勢有所放緩，對三線以下的城市在救市後住房市場仍然沒有走出困境，房價下跌的趨勢並沒有改變，甚至於一些三線以下的城市出現房地產市場開始崩盤跡象。
為何政府出臺這樣多救房地產的優惠政策，但效果會如此不明顯，特別是三線以下的城市問題越來越大？最為重要的問題一是中國房地產市場供應嚴重過剩，這是誰也無法改變的事實，這個問題在二線以下的城市更是明顯。試想還在5年前國內城市居民住房的擁有率就達80%以上，經過這幾年，城市居民住房擁有率更會上升。對於城市居民來說，基本上不存在居住的困難，只不過居住條件好壞及在哪個城市擁有住房而已。這就是為何二線以下城市的住房供應過剩嚴重的問題一直難以解決的根本的所在。
二是從2015年開始，城市人口結構出現了一個重大的轉捩點，即2015年開始，城市年青人口所占比例開始下降。再加上中國的獨生子女政策，使得城市居民對住房的需求全面下降。對於許多城市居民來說，一個三口之家，基本居住問題早已經解決。再購買住房除非是好的投資機會，要讓這些家庭進入住房市場並非容易。
三是政府一直在設想搞什麼優質的城市化讓農民進入城市來化解當前城市住房嚴重過剩的問題，但是經濟發展好的地方，農民根本沒有意願進入城市了，因此在這些地方農村生活條件及收益水準可能比進入城市要好。比如廣東的珠三角、長三角等地區，這些地方農民根本就沒有意願進入城市。而想進入城市的貧窮落後的邊遠地方農民，他們進入城市根本就沒有能力購買現在城市價格水準的住房。這些農民潛在住房需求根本就無法釋放出來。
四是也是最為重要的一點，就是這一輪的國內住房市場的調整，本來順其市場使然，房價全逐漸地回歸理性，特別是一線城市的房價更是如此。但是政府為了GDP增長、為了地方政府財政，通過一系列的救房地產政策讓這一輪的房地產市場調整突然中斷，或多數城市的房價只是些許下調立即出現逆轉，從而把國內房地產市場的價格只能頂在天花板上，甚至於如一線城市把已經吹得巨大的房地產泡沫再吹大。在這種房價高企的情況下，不僅根本上無法把住房市場的消費需求釋放出來，甚至於讓能夠進入住房市場的人越來越少，住房需求只能萎縮。
別看近幾個月來國內的住房市場銷售有所好轉，個人住房貸款及公積金貸款快速增長，但當前進入房地產市場的購買者基本上持有一套以上住房還清了銀行貸款的購買者。因為這些住房購買者不僅比其他想進入的購買者經濟能力要強，而且隨著近十幾年住房的價格一直在單邊上升，以他們的經歷來看，在中國只要購買到住房，房價一定會上升，尤其是象一線城市。所以，他們一看到相應的優惠條件紛紛地都進入市場，以便購買之後能夠以更高的價格賣出。
但實際上，現在的這些住房救市政策正好是把這些購買住房者完全套死。因為當前的住房市場基本上是一個以投資為主導的市場，房價之高一般的住房消費者是無能力進入了。而這些住房投資者進入購買住房目的並不是為了解決居住條件，而是為了以更高的價格賣出。這就存在幾個無法解決的問題，一是這些人的需求仍然十分有限，他們高價格購買之後有沒有人再來接手是不確定的。二是這些人購買住房時都是利用金融杠杆，也就意味著他們基本上把自己處於較高的風險中。如果房價上漲，可能問題不大，但房價下跌，他們購買住房後所有的風險都會暴露出來。三是國內住房市場的嚴重過剩在當前的政策下是無法解決的問題。只要高房價，國內的住房過剩只會越來越嚴重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當前不少進入的購買住房者最後只有一條路，完全被套死。國內房價這樣高，他們豈敢蜂擁而入？
易憲容 09月14日 03:18
只要高房價，國內的住房過剩只會越來越嚴重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當前不少進入的購買住房者最後只有一條路，完全被套死。國內房價這樣高，他們豈敢蜂擁而入？
救樓市可能徹底套死有房者
易憲容
2014年以來，為了保住GDP的增長，政府推出了一系列的救房地產市場的政策，比如購買住房的稅收優惠、地方政府對購買住房者的補貼、按揭貸款利率大幅下降、各種信貸及公積金優惠政策等，甚至於在上戶口、小孩上學等方面動腦筋，只要把房子賣出去，救樓市的政策無所不用其極。
而這些救房地產政策的核心，就是允許已經有了住房，不論持有住房多少套，只要沒有銀行貸款或公積金貸款，或已經還清了銀行貸款或公積金貸款，那麼這些持有住房者進入市場購買住房，都可以享受各種信貸及公積金貸款優惠條件，比如這些購買住房者向銀行再貸款購買住房，都可以享受第一套住房購買者所有的信貸優惠條件。有了這樣的信貸優惠條件，再加上按揭貸款利率和公積金貸款利率連續下降5次，低到歷史最上最低水準，這豈能不吸引這些持有住房者湧入房地產市場？
可以說，在這樣住房救市政策下，終於吸引更多的住房持有者進入房地產市場，從而讓持續低迷的房地產市場從今年5月份開始好轉。到7月份，無論是住房銷售量還是房價都出現了轉向的態勢。尤其是一線城市更是比其他城市要好。但是，這只是與持續了一年多低迷的房地產市場相比，實際上國內房地產市場的情況並不是那樣樂觀。
因為，當前國內房地產市場，儘管整個形勢有所好轉，但總體上而言，只是一線城市的住房市場又出現了住房銷售量及房價同時上漲的局面，而二線城市只是住房的銷售量在增長，房價下跌趨勢有所放緩，對三線以下的城市在救市後住房市場仍然沒有走出困境，房價下跌的趨勢並沒有改變，甚至於一些三線以下的城市出現房地產市場開始崩盤跡象。
為何政府出臺這樣多救房地產的優惠政策，但效果會如此不明顯，特別是三線以下的城市問題越來越大？最為重要的問題一是中國房地產市場供應嚴重過剩，這是誰也無法改變的事實，這個問題在二線以下的城市更是明顯。試想還在5年前國內城市居民住房的擁有率就達80%以上，經過這幾年，城市居民住房擁有率更會上升。對於城市居民來說，基本上不存在居住的困難，只不過居住條件好壞及在哪個城市擁有住房而已。這就是為何二線以下城市的住房供應過剩嚴重的問題一直難以解決的根本的所在。
二是從2015年開始，城市人口結構出現了一個重大的轉捩點，即2015年開始，城市年青人口所占比例開始下降。再加上中國的獨生子女政策，使得城市居民對住房的需求全面下降。對於許多城市居民來說，一個三口之家，基本居住問題早已經解決。再購買住房除非是好的投資機會，要讓這些家庭進入住房市場並非容易。
三是政府一直在設想搞什麼優質的城市化讓農民進入城市來化解當前城市住房嚴重過剩的問題，但是經濟發展好的地方，農民根本沒有意願進入城市了，因此在這些地方農村生活條件及收益水準可能比進入城市要好。比如廣東的珠三角、長三角等地區，這些地方農民根本就沒有意願進入城市。而想進入城市的貧窮落後的邊遠地方農民，他們進入城市根本就沒有能力購買現在城市價格水準的住房。這些農民潛在住房需求根本就無法釋放出來。
四是也是最為重要的一點，就是這一輪的國內住房市場的調整，本來順其市場使然，房價全逐漸地回歸理性，特別是一線城市的房價更是如此。但是政府為了GDP增長、為了地方政府財政，通過一系列的救房地產政策讓這一輪的房地產市場調整突然中斷，或多數城市的房價只是些許下調立即出現逆轉，從而把國內房地產市場的價格只能頂在天花板上，甚至於如一線城市把已經吹得巨大的房地產泡沫再吹大。在這種房價高企的情況下，不僅根本上無法把住房市場的消費需求釋放出來，甚至於讓能夠進入住房市場的人越來越少，住房需求只能萎縮。
別看近幾個月來國內的住房市場銷售有所好轉，個人住房貸款及公積金貸款快速增長，但當前進入房地產市場的購買者基本上持有一套以上住房還清了銀行貸款的購買者。因為這些住房購買者不僅比其他想進入的購買者經濟能力要強，而且隨著近十幾年住房的價格一直在單邊上升，以他們的經歷來看，在中國只要購買到住房，房價一定會上升，尤其是象一線城市。所以，他們一看到相應的優惠條件紛紛地都進入市場，以便購買之後能夠以更高的價格賣出。
但實際上，現在的這些住房救市政策正好是把這些購買住房者完全套死。因為當前的住房市場基本上是一個以投資為主導的市場，房價之高一般的住房消費者是無能力進入了。而這些住房投資者進入購買住房目的並不是為了解決居住條件，而是為了以更高的價格賣出。這就存在幾個無法解決的問題，一是這些人的需求仍然十分有限，他們高價格購買之後有沒有人再來接手是不確定的。二是這些人購買住房時都是利用金融杠杆，也就意味著他們基本上把自己處於較高的風險中。如果房價上漲，可能問題不大，但房價下跌，他們購買住房後所有的風險都會暴露出來。三是國內住房市場的嚴重過剩在當前的政策下是無法解決的問題。只要高房價，國內的住房過剩只會越來越嚴重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當前不少進入的購買住房者最後只有一條路，完全被套死。國內房價這樣高，他們豈敢蜂擁而入？