防樓市泡沫不應等加息 限非港人買樓勿再遲疑
上周四的特首立法會答問大會，不同黨派議員提問14條問題，有5條涉及樓市，反映「置業難」是當下市民的關注焦點；曾蔭權對居屋問題的口風雖然有所鬆動，但依然拒絕效法其他地方限制外地人買樓，更繼續採取「拖字訣、等運到」，期待美國加息為樓市降溫，可惜，根據美國聯儲局的最新取態，低息環境很可能維持一段時間，香港樓市泡沫勢將繼續升溫。
特區處理樓市策略
拖字訣、出口術、等運到
面對不同黨派議員的連環質詢，曾蔭權只說利率很快會上升，又指供樓負擔能力和地產投資回報「很多警號已亮了黃燈、紅燈」，表明政府有需要時會毫不猶豫再度出手。曾蔭權的回應涉及一個重要的歷史背景——汲取了首任特首董建華插手樓市遇上亞洲金融風暴的教訓，曾蔭權由一個極端去到另一個極端，寧願泡沫不斷升溫也拒絕介入樓市。
在樓價租金狂升、民怨沸騰、民生大受影響的今天，曾蔭權的對策主要有以下三招﹕
．拖字訣﹕拒絕增加足夠土地供應，拒絕復建居屋（直至今次答問大會才改變口風），不斷強調會研究、跟進、關注；
．出口術﹕強調美國快將加息，期望市民因害怕風險而離開樓市；
．等運到﹕期待外圍經濟出現變化，美國加息，樓市自然調節，毋須特區政府出手，也毋須背上「推倒樓市」的罪名。
曾蔭權這個「拒絕主動干預，等待外圍調節」的如意算盤，就實際情而言，難以打響。上月底美國聯儲局公布最新議息會議結果，宣布維持利率不變，並重申超低息會維持「一段較長時間」。對於何時加息，議息聲明並無明確說明，反而指出美國失業率仍高企、住宅市道繼續低迷，近期通脹重燃只是短暫，令市場預期加息日子仍遠未來臨。
上周公開的聯儲局4月份議息會議紀錄更顯示，聯儲局公開市場委員會認為沒有必要快速展開退市。有經濟分析師指出，聯儲局只擬訂了退市策略，但很明顯未有執行的打算，委員們對經濟復蘇的信心仍不強，而根據美國《華爾街日報》的報道，多名分析師都指出，聯儲局要在以月甚至以年計的時間後（take months or even years）才會開始加息。
由此可見，曾蔭權政府寄望美國經濟復蘇、息率回升順帶令本港樓市掉頭回落的良好願望，短期內根本難以實現。香港的按揭息率雖有上升壓力，但環球金融的大環境仍未有變化，美國繼續超低息，香港因聯匯而被迫跟隨，熱錢湧入，加上內地經濟高速發展，通脹升溫，香港在內外夾擊下，樓市只會繼續升溫。
不同的數據均顯示，樓市升勢銳不可當，早已到達危險水平。根據差餉物業估價署的數據，今年2月份的整體住宅樓價已超過1997年10月樓市泡沫爆破前的高位；本月中政府亦公布，市民供樓開支與收入比率在本年第一季已升至48%，跟20年來平均水平51%非常接近，在在顯示，政府即使推出額外印花稅措施後，亦未能遏抑樓價上升。
無所作為
難逃歷史責任
初期樓價急升，政府只強調「日日睇住」樓市；近期樓價繼續急升，政府只願酌量增加土地供應。當市民急如熱鍋上的螞蟻、不斷高呼復建居屋時，政府卻強調要研究、跟進，即使被議員連番追問，曾蔭權仍然說要「認真考慮」，留待10月施政報告時才跟進——特首口風雖然略轉，但遠水救不了近火之勢已成。炒家看準港府「不會干預、不敢干預」的底牌，樓價焉有不升之理。
樓市熱炒的地區不止香港，但並非所有地方都像香港那樣，坐以待斃，例如澳洲就因為樓市急升，收緊對外國人在澳洲買樓的管制。
澳洲一向禁止外國人買二手樓，去年4月加設民事罰則，違規的外國人會被充公賣樓所得利潤，臨時居民要經批准才能買樓，離開澳洲時必須沽出，運輸及房屋局長鄭汝樺去年底也曾到當地考察。上周當有議員問及特區政府會否效法時，曾蔭權卻諸多推搪，一時稱不知會否違反國際條約，又稱做法扭曲市場。
總言之，政府不作為可以有很多理由，然而，若政府繼續無所作為，他日泡沫爆破弄致民不聊生時，曾蔭權政府的歷史責任是逃不了的。
香港樓市泡沫
怎樣才算樓市絕境 特首應該明確交代
怎樣才算樓市絕境 特首應該明確交代
24-5-2011
行政長官曾蔭權上周四在立法會答問大會上，有議員提出限制內地人買樓，曾蔭權回答「要到『絕境』，才會作出考慮」。樓市怎樣才算到了「絕境」，曾蔭權當日並無解說，市民無法知道究何所指。另外，樓市關乎香港重大利益，政府要在「絕境」時才處理，是負責任的做法嗎？值得商榷，因為屆時社會和市民恐怕已經付出沉重代價。所以，我們認為曾蔭權就「樓市絕境」的概念，必須清晰明確交代，讓市民知道他對樓市的認知和評估，有客觀根據，而非少數官員閉門造車、脫離民情的結果。
土地供應、talk down雙失誤
曾蔭權有認真看待樓市嗎？
過去3年，樓市發展至現今泡沫狀態的過程中，在不同時段，政黨、輿論、社會人士都要求政府採取增加土地供應和復建居屋等政策措施，穩定樓市，使香港走出樓市影響市民生活、牽動經濟大起大落的惡性循環，政府只以一些零星伎倆和門面工夫，敷衍了事，從未認真看待樓市不健康發展，也未採取切實有效措施應對。總的而言，我們認為，曾蔭權政府對樓市的研判出了問題，致使香港整體陷於被動景。
首先，是政府對土地供應有重大失誤。這幾年樓價持續升，是供求失衡的結果，癥結在於政府採用勾地機制，將土地供應主導權拱手相讓給地產商，由2008年初至2009年底，連續有21個月並無發展商勾出土地拍賣，但是政府仍然以「勾地機制行之有效」敷衍質疑；勾地機制是禍根，這幾年新樓住宅單位供應嚴重短缺是惡果。
其次，當年董建華介入樓市，不幸遇上金融風暴，導致負資產載道的景，一直是曾蔭權政府未宣之於口的心魔，政府一心寄望樓市隨加息自行調節，以免負上「推」樓市之名，即使在2008年9月金融海嘯，以至今時今日，曾蔭權等人還是這樣死牛一邊頸。
上周四在答問大會上，曾蔭權重彈此調，昨日，陳德霖也說「利率風險高於1997」等話。不過，以「利率風險」意圖talk down樓市的操作，3年來見諸事實，卻是愈talk樓價愈升。當時，曾蔭權等人是基於怎樣的情研判美國加息，以為只要本港按聯繫匯率跟隨，樓市自然就理順？證諸事態發展，美國遲遲未加息，曾蔭權等人的研判錯誤就成為事實。其實，對於樓市，不循可以控制的增加供應手，反而寄望香港無法控制的利率工具，本來就犯了原則性錯誤，退一步來說，即使美國加息，就能使樓市健康發展？長實主席李嘉誠上周五預計本年內美國不會加息，就算加，最多只會是四分一厘或半厘。看來曾蔭權等人要算盤打響，還得等待。
我們回顧曾蔭權政府在土地供應、息口調節樓市的錯誤，主要是曾蔭權在答問大會上，表示就土地供應以至復建居屋的訴求，他會在10月的施政報告中回應。基於前年他回應復建居屋的強烈訴求時，去年搞了一個「唔湯唔水」的「置安心」，為了不再讓特首虛與委蛇地胡混過關，蹉跎多市民一年寶貴光陰，我們要求施政報告的「10月交代」，最應該提出長遠房屋規劃；但相信機會渺茫，若交不出長遠規劃，曾蔭權也必須交代：（1）如何看待內地人士來港置業；（2）清晰闡釋何謂樓市絕境；若堅持不限制內地人士置業，理據為何？
內地人來港買樓需求
曾蔭權並未計算在內
內地人士對於本港樓市，可說是「異軍突起」，成為推動本港樓價持續上升的動力。較早前，東亞銀行首席分析師鄧世安以實質數據，比較1997年和現在高樓價的情，他認為，過去工資增長速度快，可以支持高樓價，現在工資升幅緩慢，與高樓價出現脫節；不過，他說內地買家扮演重要角色，使本港樓價受本地工資及收入增長制約的阻力減少。
經濟學者、分析市場人士以至發展商、地產代理，都已經視內地買家為本港樓市的生力軍，而且角色愈趨重要；但是政府對於地產物業變相成為「出口」貨品的情，是怎樣看待的呢？因為前年曾蔭權在施政報告才提出每年2萬個住宅單位土地供應，這個數字，不等於每年供應2萬個單位，而這個數字，是按過去10年本港住宅單位買賣平均數而釐定，所以，內地人士大舉來港買樓，當時曾蔭權顯然並未計算在內。
展望未來，只要內地經濟持續平穩較快增長，隨內地富裕人士愈來愈多，他們來港買樓，情將如上世紀80、90年代，港人喜歡到廣東省買樓作為周末度假一樣，所以，本港樓市多了這類新需求。以中國幅員之大，只要一個低比例的內地富裕人士來港買樓，本港的供應能否應付？政府必須有深入研究，然後拿出相應對策，絕對不能以「無厘頭」、不知就裏的所謂「絕境」，胡混過去。
近期，愈來愈多人認為應有一定措施，限制內地人士在港買樓，以保障本地市民置業安居。限制外地人置業，避免過度炒高樓價，在澳洲、新加坡、馬來西亞等國家已經實施，據知，加拿大個別城市也要推出類似措施，目的都是避免樓市炒賣過熱，使本地人未能安居。就此，曾蔭權所說「違反國際條約論」、「絕境」論詞，究何所指，我們要求特首最遲在施政報告有清晰而明確的交代。
24-5-2011
行政長官曾蔭權上周四在立法會答問大會上，有議員提出限制內地人買樓，曾蔭權回答「要到『絕境』，才會作出考慮」。樓市怎樣才算到了「絕境」，曾蔭權當日並無解說，市民無法知道究何所指。另外，樓市關乎香港重大利益，政府要在「絕境」時才處理，是負責任的做法嗎？值得商榷，因為屆時社會和市民恐怕已經付出沉重代價。所以，我們認為曾蔭權就「樓市絕境」的概念，必須清晰明確交代，讓市民知道他對樓市的認知和評估，有客觀根據，而非少數官員閉門造車、脫離民情的結果。
土地供應、talk down雙失誤
曾蔭權有認真看待樓市嗎？
過去3年，樓市發展至現今泡沫狀態的過程中，在不同時段，政黨、輿論、社會人士都要求政府採取增加土地供應和復建居屋等政策措施，穩定樓市，使香港走出樓市影響市民生活、牽動經濟大起大落的惡性循環，政府只以一些零星伎倆和門面工夫，敷衍了事，從未認真看待樓市不健康發展，也未採取切實有效措施應對。總的而言，我們認為，曾蔭權政府對樓市的研判出了問題，致使香港整體陷於被動景。
首先，是政府對土地供應有重大失誤。這幾年樓價持續升，是供求失衡的結果，癥結在於政府採用勾地機制，將土地供應主導權拱手相讓給地產商，由2008年初至2009年底，連續有21個月並無發展商勾出土地拍賣，但是政府仍然以「勾地機制行之有效」敷衍質疑；勾地機制是禍根，這幾年新樓住宅單位供應嚴重短缺是惡果。
其次，當年董建華介入樓市，不幸遇上金融風暴，導致負資產載道的景，一直是曾蔭權政府未宣之於口的心魔，政府一心寄望樓市隨加息自行調節，以免負上「推」樓市之名，即使在2008年9月金融海嘯，以至今時今日，曾蔭權等人還是這樣死牛一邊頸。
上周四在答問大會上，曾蔭權重彈此調，昨日，陳德霖也說「利率風險高於1997」等話。不過，以「利率風險」意圖talk down樓市的操作，3年來見諸事實，卻是愈talk樓價愈升。當時，曾蔭權等人是基於怎樣的情研判美國加息，以為只要本港按聯繫匯率跟隨，樓市自然就理順？證諸事態發展，美國遲遲未加息，曾蔭權等人的研判錯誤就成為事實。其實，對於樓市，不循可以控制的增加供應手，反而寄望香港無法控制的利率工具，本來就犯了原則性錯誤，退一步來說，即使美國加息，就能使樓市健康發展？長實主席李嘉誠上周五預計本年內美國不會加息，就算加，最多只會是四分一厘或半厘。看來曾蔭權等人要算盤打響，還得等待。
我們回顧曾蔭權政府在土地供應、息口調節樓市的錯誤，主要是曾蔭權在答問大會上，表示就土地供應以至復建居屋的訴求，他會在10月的施政報告中回應。基於前年他回應復建居屋的強烈訴求時，去年搞了一個「唔湯唔水」的「置安心」，為了不再讓特首虛與委蛇地胡混過關，蹉跎多市民一年寶貴光陰，我們要求施政報告的「10月交代」，最應該提出長遠房屋規劃；但相信機會渺茫，若交不出長遠規劃，曾蔭權也必須交代：（1）如何看待內地人士來港置業；（2）清晰闡釋何謂樓市絕境；若堅持不限制內地人士置業，理據為何？
內地人來港買樓需求
曾蔭權並未計算在內
內地人士對於本港樓市，可說是「異軍突起」，成為推動本港樓價持續上升的動力。較早前，東亞銀行首席分析師鄧世安以實質數據，比較1997年和現在高樓價的情，他認為，過去工資增長速度快，可以支持高樓價，現在工資升幅緩慢，與高樓價出現脫節；不過，他說內地買家扮演重要角色，使本港樓價受本地工資及收入增長制約的阻力減少。
經濟學者、分析市場人士以至發展商、地產代理，都已經視內地買家為本港樓市的生力軍，而且角色愈趨重要；但是政府對於地產物業變相成為「出口」貨品的情，是怎樣看待的呢？因為前年曾蔭權在施政報告才提出每年2萬個住宅單位土地供應，這個數字，不等於每年供應2萬個單位，而這個數字，是按過去10年本港住宅單位買賣平均數而釐定，所以，內地人士大舉來港買樓，當時曾蔭權顯然並未計算在內。
展望未來，只要內地經濟持續平穩較快增長，隨內地富裕人士愈來愈多，他們來港買樓，情將如上世紀80、90年代，港人喜歡到廣東省買樓作為周末度假一樣，所以，本港樓市多了這類新需求。以中國幅員之大，只要一個低比例的內地富裕人士來港買樓，本港的供應能否應付？政府必須有深入研究，然後拿出相應對策，絕對不能以「無厘頭」、不知就裏的所謂「絕境」，胡混過去。
近期，愈來愈多人認為應有一定措施，限制內地人士在港買樓，以保障本地市民置業安居。限制外地人置業，避免過度炒高樓價，在澳洲、新加坡、馬來西亞等國家已經實施，據知，加拿大個別城市也要推出類似措施，目的都是避免樓市炒賣過熱，使本地人未能安居。就此，曾蔭權所說「違反國際條約論」、「絕境」論詞，究何所指，我們要求特首最遲在施政報告有清晰而明確的交代。
地皮愈賣愈貴 樓市火上澆油
地皮愈賣愈貴 樓市火上澆油
一如市場所料，昨日拍賣的港島波老道和元朗屏山兩幅住宅用地，均以高價成交，後者更以高出開價一點三倍售出，兩地合共為庫房帶來近一百二十億元進帳。麵粉愈賣愈貴，麵包豈會便宜，最新賣地結果不僅勢必令熾熱的樓市火上澆油，更顯示港府壓抑樓價已黔驢技窮，無計可施。
財政司司長曾俊華承認近期住宅價格升幅持續高於薪酬增長，可惜他顯然再也拿不出任何切實可行的應對措施，只表示會留意物業市場發展，有需要時會「毫不猶豫」地推出降溫及風險管理措施云云。純屬老生常談，了無新意。
事實上，雖然港府改變土地政策，去年開始主動賣地，曾俊華更聲稱稍後會公布七至九月的賣地清單，但事實證明，藉增加土地供應為樓市降溫的如意算盤根本打不響。最諷刺的是，當局每推出一項新措施，樓市便出現新一輪升浪；每拍賣一次土地，樓價便跳升一級。
樓價長升長有，猶如導火索，隨時激化社會矛盾，引起民怨總爆發。立法會財經事務委員會昨日討論本港經濟問題，有議員重彈限制非本地人買樓的舊調，促請當局盡快制訂措施，優先讓本地居民購買限呎樓。曾俊華稱會朝此方向作進一步考慮，但又直言香港從未限制任何人買樓，擔心如此重大的政策改變可能損及本港國際金融中心地位和長遠經濟。
其實，內地人來港買樓已非一朝一夕，由於港府房屋政策失當，土地供應長期不足，再加上人民幣升值，息口低企等客觀因素，吸引愈來愈多內地居民來港置業，導致供求進一步扭曲，樓價節節上升。在這種情況下，要求當局採取措施限制非本地人買樓的呼聲日益高漲，也就不足為奇。
問題是，限制非本地人買樓牽一髮動全身，絕不能輕舉妄動。須知資金進出自由是香港賴以成功的基石，限制境外人士買樓無異於因噎廢食，自拆招牌，隨時令香港自由市場的聲譽毀於一旦。
沒錯，澳洲和新加坡等國家確實有限制外地人買樓的措施，但不可不知，各處鄉村各處例，外國有外國的條件，香港有香港的情況，不能一概而論。很簡單，澳洲和新加坡可以依靠其他產業，而香港卻是獨沽金融一味，一旦限制外來資金，香港不再是自由港，還能依靠甚麼生存呢？
患至而後圖，智者有不能。樓市問題積重難返，歸根究柢是港府房屋和土地政策長期失誤所致，如今才來撥亂反正，自然事倍功半，吃力不討好。必須知道，推出任何措施都應以樓市健康發展為依歸，病急亂投醫只會加速泡沫的爆破，重蹈當年亞洲金融風暴後樓市崩潰的覆轍，令香港萬劫不復。
一如市場所料，昨日拍賣的港島波老道和元朗屏山兩幅住宅用地，均以高價成交，後者更以高出開價一點三倍售出，兩地合共為庫房帶來近一百二十億元進帳。麵粉愈賣愈貴，麵包豈會便宜，最新賣地結果不僅勢必令熾熱的樓市火上澆油，更顯示港府壓抑樓價已黔驢技窮，無計可施。
財政司司長曾俊華承認近期住宅價格升幅持續高於薪酬增長，可惜他顯然再也拿不出任何切實可行的應對措施，只表示會留意物業市場發展，有需要時會「毫不猶豫」地推出降溫及風險管理措施云云。純屬老生常談，了無新意。
事實上，雖然港府改變土地政策，去年開始主動賣地，曾俊華更聲稱稍後會公布七至九月的賣地清單，但事實證明，藉增加土地供應為樓市降溫的如意算盤根本打不響。最諷刺的是，當局每推出一項新措施，樓市便出現新一輪升浪；每拍賣一次土地，樓價便跳升一級。
樓價長升長有，猶如導火索，隨時激化社會矛盾，引起民怨總爆發。立法會財經事務委員會昨日討論本港經濟問題，有議員重彈限制非本地人買樓的舊調，促請當局盡快制訂措施，優先讓本地居民購買限呎樓。曾俊華稱會朝此方向作進一步考慮，但又直言香港從未限制任何人買樓，擔心如此重大的政策改變可能損及本港國際金融中心地位和長遠經濟。
其實，內地人來港買樓已非一朝一夕，由於港府房屋政策失當，土地供應長期不足，再加上人民幣升值，息口低企等客觀因素，吸引愈來愈多內地居民來港置業，導致供求進一步扭曲，樓價節節上升。在這種情況下，要求當局採取措施限制非本地人買樓的呼聲日益高漲，也就不足為奇。
問題是，限制非本地人買樓牽一髮動全身，絕不能輕舉妄動。須知資金進出自由是香港賴以成功的基石，限制境外人士買樓無異於因噎廢食，自拆招牌，隨時令香港自由市場的聲譽毀於一旦。
沒錯，澳洲和新加坡等國家確實有限制外地人買樓的措施，但不可不知，各處鄉村各處例，外國有外國的條件，香港有香港的情況，不能一概而論。很簡單，澳洲和新加坡可以依靠其他產業，而香港卻是獨沽金融一味，一旦限制外來資金，香港不再是自由港，還能依靠甚麼生存呢？
患至而後圖，智者有不能。樓市問題積重難返，歸根究柢是港府房屋和土地政策長期失誤所致，如今才來撥亂反正，自然事倍功半，吃力不討好。必須知道，推出任何措施都應以樓市健康發展為依歸，病急亂投醫只會加速泡沫的爆破，重蹈當年亞洲金融風暴後樓市崩潰的覆轍，令香港萬劫不復。
料樓價快見頂 盼軟着陸
料樓價快見頂 盼軟着陸
2011年06月11日
雖然日前賣地以市場估計下限價成交，但財政司司長曾俊華及金管局昨仍出招壓抑樓價，政府消息人士指出，他們評估目前形勢，認為樓價快將見頂，風險已非常高，有需要推出防範措施，避免出現樓市「硬着陸」局面、甚至危及銀行體系穩健。
力保銀行體系穩健
政府消息人士指出，雖然日前港島豪宅地以市場估計下限價成交，但成交價仍十分高，加上政府發現樓宇轉手個案正減少，種種迹象顯示樓價快將見頂，風險非常高，「我哋唔敢講幾時見頂，但見頂風險已經好大」。
政府又不想重現當年樓價大跌的「硬着陸」局面，所以有需要預先推出防範措施，增加土地供應令市場逐步降溫，「希望樓價可以軟着陸，慢慢下跌」。
另外，政府評估若樓價下跌，必定是息口上升的時候，這對香港經濟有雙重打擊，「咁搞法可能到時好多人會供唔起樓，銀行資產質素會被拖累、影響銀行體系嘅穩健」，所以金管局有需要收緊樓貸政策，「萬一經濟轉勢、息口升、樓價跌，銀行體系唔會因為咁出現重大風險」
2011年06月11日
雖然日前賣地以市場估計下限價成交，但財政司司長曾俊華及金管局昨仍出招壓抑樓價，政府消息人士指出，他們評估目前形勢，認為樓價快將見頂，風險已非常高，有需要推出防範措施，避免出現樓市「硬着陸」局面、甚至危及銀行體系穩健。
力保銀行體系穩健
政府消息人士指出，雖然日前港島豪宅地以市場估計下限價成交，但成交價仍十分高，加上政府發現樓宇轉手個案正減少，種種迹象顯示樓價快將見頂，風險非常高，「我哋唔敢講幾時見頂，但見頂風險已經好大」。
政府又不想重現當年樓價大跌的「硬着陸」局面，所以有需要預先推出防範措施，增加土地供應令市場逐步降溫，「希望樓價可以軟着陸，慢慢下跌」。
另外，政府評估若樓價下跌，必定是息口上升的時候，這對香港經濟有雙重打擊，「咁搞法可能到時好多人會供唔起樓，銀行資產質素會被拖累、影響銀行體系嘅穩健」，所以金管局有需要收緊樓貸政策，「萬一經濟轉勢、息口升、樓價跌，銀行體系唔會因為咁出現重大風險」
好一個地從何來
好一個地從何來
港府前天拍賣兩幅住宅用地均以高價成交，其中港島西半山波老道的豪宅用地價錢更逼近九七年小西灣用地拍賣價，差點成為本港新地王。「麵粉」價格繼續高企，想買平「麵包」？門都沒有！
財爺曾俊華對賣地成績的反應頗無厘頭，除「有需要時」會推出降溫及風險管理措施的罐頭式官腔外，看不出他還有甚麼平抑樓價的絕招。更無厘頭的是，鬍鬚曾承認樓價升幅持續高於薪酬增幅，卻不忘卸責，聲稱「長遠來說，社會要理性探索地從何來」。
地從何來是港府要考慮的問題，鬍鬚曾應問問他的患難兄弟煲呔曾，而不是藉此「大」本港市民。香港已開發土地佔整體面積的比例不算高，並不缺少足以讓七百萬人安居樂業的土地資源。換句話說，寸金尺土不過是當局人為干預的惡果。
本港過去幾年土地供應遠遠落後於需求，住宅用地奇缺，樓價水漲船高，煲呔曾和鬍鬚曾除袖手旁觀、置若罔聞，有擔心過地從何來，想方設法增加土地供應嗎？
如果港府真的珍惜土地資源，在意樓市健康發展，就不會對各界要求復建居屋的呼聲無動於衷，更不會倒行逆施，藉「改變土地政策主動賣地」之名推高「麵粉」價，接連推出豪宅地皮拍賣，給市場傳遞香港樓價高處未算高的錯誤訊息，繼續扭曲供求關係。
煲呔曾鬍鬚曾真正關心的不是地從何來，而是可以屢創「天價」，讓港府可以依賴賣地收入繼續無所作為混日子的豪宅地皮從何而來？
申小舟
港府前天拍賣兩幅住宅用地均以高價成交，其中港島西半山波老道的豪宅用地價錢更逼近九七年小西灣用地拍賣價，差點成為本港新地王。「麵粉」價格繼續高企，想買平「麵包」？門都沒有！
財爺曾俊華對賣地成績的反應頗無厘頭，除「有需要時」會推出降溫及風險管理措施的罐頭式官腔外，看不出他還有甚麼平抑樓價的絕招。更無厘頭的是，鬍鬚曾承認樓價升幅持續高於薪酬增幅，卻不忘卸責，聲稱「長遠來說，社會要理性探索地從何來」。
地從何來是港府要考慮的問題，鬍鬚曾應問問他的患難兄弟煲呔曾，而不是藉此「大」本港市民。香港已開發土地佔整體面積的比例不算高，並不缺少足以讓七百萬人安居樂業的土地資源。換句話說，寸金尺土不過是當局人為干預的惡果。
本港過去幾年土地供應遠遠落後於需求，住宅用地奇缺，樓價水漲船高，煲呔曾和鬍鬚曾除袖手旁觀、置若罔聞，有擔心過地從何來，想方設法增加土地供應嗎？
如果港府真的珍惜土地資源，在意樓市健康發展，就不會對各界要求復建居屋的呼聲無動於衷，更不會倒行逆施，藉「改變土地政策主動賣地」之名推高「麵粉」價，接連推出豪宅地皮拍賣，給市場傳遞香港樓價高處未算高的錯誤訊息，繼續扭曲供求關係。
煲呔曾鬍鬚曾真正關心的不是地從何來，而是可以屢創「天價」，讓港府可以依賴賣地收入繼續無所作為混日子的豪宅地皮從何而來？
申小舟
重新主導供應正確一步 限量安排難助中產置業
重新主導供應正確一步 限量安排難助中產置業
政府公布本財政年度第二季（今年7月至9月）賣地和招標計劃，總體而言，若政府持續主動推出土地，可以重新掌握土地供應的主導權；只要配合相應房屋政策措施，有望紓緩土地供求失衡情，使樓市逐步恢復健康、穩定發展。不過，特區政府必須警惕，在協助有需要中產人士置業安居方面，由於政策目標不明確，例如最新的「限量不限呎」措施，最終可能淪為發展商設計興建另類豪宅的依據，無助增加中小型單位供應，政府便會自廢武功，不能不察。
季度賣地是見步行步
必須長遠規劃理順供求
現行勾地表政策，過去只有發展商勾出土地，才有拍賣，曾經連續21個月，發展商未勾地或未成功勾出土地拍賣，市場就沒有新增土地供應。這幾年，新樓住宅單位供應失衡，甚至出現全年供應不足1萬個單位的極端情，樓市扭曲，使有需要置業市民望樓興嘆，社會深層次矛盾加劇，直接或間接都與此有關。上一財政年度，政府才調整政策，改為主動拍賣招標和發展商勾地雙軌而行，稍為扭轉土地供應由發展商操控的局面；本財政年度，政府重新主導土地供應，這個角色，應該深化和確立，以確保土地供應是為香港整體利益服務。
第二季度，政府共推出8幅土地拍賣和招標，可提供約6000個單位，較上一季度多約1倍，不過，其中南昌站上蓋項目佔了約3300個單位，這個項目約一年前曾經流標，實際上是滯後供應，重新招標，只是用了原初額度，實際新增供應不足3000個單位。此情，反映政府雖然重新主導土地供應，亦積極進取推出土地，但是看不到有整體長遠規劃應對實際供求。
例如，政府目前的土地政策，是每年有可興建2萬個單位的土地供應，這個數字能否滿足實際需求，已屬疑問。因為過去20多年，本港新建私人住宅單位遠超此數，現在還有內地富裕人士來港置業成為潮流時尚，這個因素，是近年樓價升的主要動力，且，政府所謂2萬個單位的土地供應，並不等於每年推動完成興建2萬個單位。所以，政府怎樣估計需求，並相應地有足夠供應，使土地房屋供求達至基本平衡，目前在所有政策中，都未有清晰說明和交代。
現在政府每季公布賣地計劃，表面上保持靈活彈性，可以因應市場實際情調節；但是，這種做法，也會被視為見步行步。我們認為，較佳做法是政府制訂長遠土地和房屋策略，積極開拓土地，糾正過去幾年的政策失誤，告別「地從何來」的困境，使土地儲備滿足需求，然後每年制訂土地供應規劃和推售時序，交由市場自行運作，樓市有望達至健康而穩定的發展。
近年發展商為吸引內地買家，爭相興建大面積的豪宅，導致中小型單位供應短缺，有需要市民、特別是中產人士置業倍感困難。社會輿論要求政府規定發展商興建一定比例「限呎樓」，政府曾以限呎措施回應，但是昨日公布拍賣招標的其中3幅土地，政府是指定最低單位供應量，並不限呎，即是由限呎轉變為限量，政府此舉，相信是順應發展商的要求，但是如此一來，政府如何確保有足夠中小型單位供選擇？
所周知，香港地產發展商在利用相關條例規定，創意高超，面對限呎規定，發展商的創意空間被壓縮，限量就不同了。日後「限量」新樓，可能會出現如下一些情：例如發展商可以把一個1000方呎的單位和一個200方呎的單位，設計建在相鄰，只一牆之隔，而這幅牆並非主力牆，兩個單位可以輕易打通。透過這樣的設計和銷售安排，發展商不難符合政府的限量要求，但是實際上，最終出現的單位可以較指定數量，減少一半。所以，由限呎變限量，政府已經自廢武功，廢掉增加中小型單位供應的政策。
政府解釋，南昌站項目仍有限呎單位，500方呎的單位會佔約75%，政府作為港鐵大股東，可以要求興建限呎單位；但是限量此例一開，發展商透過拍賣和招標取得土地時，政府就較難發揮影響力。這種的搖擺，主要是政府未堅持政策目標，遇到發展商反彈，就舉手投降；政府搖擺不定，漠視有需要中產人士的置業需求，取態值得關注。
拒復建居屋欠說服力
政府捨易取難與民為敵
市民近年環繞樓市的怨氣，實質是政府許多政策措施，被認為向發展商傾斜，社會輿論、學者、專家、行政會議成員以至個別地產發展商，都認為政府應該復建居屋，化解矛盾。事實上，居屋政策30多年來行之有效、使30多萬個家庭安居樂業，只要復建居屋，就是簡單而直接解決問題的方法，政府堅持不循此途，反而挖空心思搞艱澀難明、操作複雜的所謂「置安心」計劃。政府捨易取難的僵化程度，使人極其詫異，因為政府的取態，太過乖離絕大多數香港人的認知、生活和經驗範圍。
政府重新主導土地供應，是走出正確的一步。接下來要制訂長遠房屋策略，理順供求；還有是復建居屋，則整體土地房屋政策，就會趨於完整，地產業在本港持續發展中，才可以成為積極、健康的推動力量。
政府公布本財政年度第二季（今年7月至9月）賣地和招標計劃，總體而言，若政府持續主動推出土地，可以重新掌握土地供應的主導權；只要配合相應房屋政策措施，有望紓緩土地供求失衡情，使樓市逐步恢復健康、穩定發展。不過，特區政府必須警惕，在協助有需要中產人士置業安居方面，由於政策目標不明確，例如最新的「限量不限呎」措施，最終可能淪為發展商設計興建另類豪宅的依據，無助增加中小型單位供應，政府便會自廢武功，不能不察。
季度賣地是見步行步
必須長遠規劃理順供求
現行勾地表政策，過去只有發展商勾出土地，才有拍賣，曾經連續21個月，發展商未勾地或未成功勾出土地拍賣，市場就沒有新增土地供應。這幾年，新樓住宅單位供應失衡，甚至出現全年供應不足1萬個單位的極端情，樓市扭曲，使有需要置業市民望樓興嘆，社會深層次矛盾加劇，直接或間接都與此有關。上一財政年度，政府才調整政策，改為主動拍賣招標和發展商勾地雙軌而行，稍為扭轉土地供應由發展商操控的局面；本財政年度，政府重新主導土地供應，這個角色，應該深化和確立，以確保土地供應是為香港整體利益服務。
第二季度，政府共推出8幅土地拍賣和招標，可提供約6000個單位，較上一季度多約1倍，不過，其中南昌站上蓋項目佔了約3300個單位，這個項目約一年前曾經流標，實際上是滯後供應，重新招標，只是用了原初額度，實際新增供應不足3000個單位。此情，反映政府雖然重新主導土地供應，亦積極進取推出土地，但是看不到有整體長遠規劃應對實際供求。
例如，政府目前的土地政策，是每年有可興建2萬個單位的土地供應，這個數字能否滿足實際需求，已屬疑問。因為過去20多年，本港新建私人住宅單位遠超此數，現在還有內地富裕人士來港置業成為潮流時尚，這個因素，是近年樓價升的主要動力，且，政府所謂2萬個單位的土地供應，並不等於每年推動完成興建2萬個單位。所以，政府怎樣估計需求，並相應地有足夠供應，使土地房屋供求達至基本平衡，目前在所有政策中，都未有清晰說明和交代。
現在政府每季公布賣地計劃，表面上保持靈活彈性，可以因應市場實際情調節；但是，這種做法，也會被視為見步行步。我們認為，較佳做法是政府制訂長遠土地和房屋策略，積極開拓土地，糾正過去幾年的政策失誤，告別「地從何來」的困境，使土地儲備滿足需求，然後每年制訂土地供應規劃和推售時序，交由市場自行運作，樓市有望達至健康而穩定的發展。
近年發展商為吸引內地買家，爭相興建大面積的豪宅，導致中小型單位供應短缺，有需要市民、特別是中產人士置業倍感困難。社會輿論要求政府規定發展商興建一定比例「限呎樓」，政府曾以限呎措施回應，但是昨日公布拍賣招標的其中3幅土地，政府是指定最低單位供應量，並不限呎，即是由限呎轉變為限量，政府此舉，相信是順應發展商的要求，但是如此一來，政府如何確保有足夠中小型單位供選擇？
所周知，香港地產發展商在利用相關條例規定，創意高超，面對限呎規定，發展商的創意空間被壓縮，限量就不同了。日後「限量」新樓，可能會出現如下一些情：例如發展商可以把一個1000方呎的單位和一個200方呎的單位，設計建在相鄰，只一牆之隔，而這幅牆並非主力牆，兩個單位可以輕易打通。透過這樣的設計和銷售安排，發展商不難符合政府的限量要求，但是實際上，最終出現的單位可以較指定數量，減少一半。所以，由限呎變限量，政府已經自廢武功，廢掉增加中小型單位供應的政策。
政府解釋，南昌站項目仍有限呎單位，500方呎的單位會佔約75%，政府作為港鐵大股東，可以要求興建限呎單位；但是限量此例一開，發展商透過拍賣和招標取得土地時，政府就較難發揮影響力。這種的搖擺，主要是政府未堅持政策目標，遇到發展商反彈，就舉手投降；政府搖擺不定，漠視有需要中產人士的置業需求，取態值得關注。
拒復建居屋欠說服力
政府捨易取難與民為敵
市民近年環繞樓市的怨氣，實質是政府許多政策措施，被認為向發展商傾斜，社會輿論、學者、專家、行政會議成員以至個別地產發展商，都認為政府應該復建居屋，化解矛盾。事實上，居屋政策30多年來行之有效、使30多萬個家庭安居樂業，只要復建居屋，就是簡單而直接解決問題的方法，政府堅持不循此途，反而挖空心思搞艱澀難明、操作複雜的所謂「置安心」計劃。政府捨易取難的僵化程度，使人極其詫異，因為政府的取態，太過乖離絕大多數香港人的認知、生活和經驗範圍。
政府重新主導土地供應，是走出正確的一步。接下來要制訂長遠房屋策略，理順供求；還有是復建居屋，則整體土地房屋政策，就會趨於完整，地產業在本港持續發展中，才可以成為積極、健康的推動力量。
香港人的「空間公義」
香港人的「空間公義」
王光亞來港，說政府應該關注廣大巿民，特別是弱勢者的房屋問題，否則易釀成政治問題。雖然這論調並無新意，但也與梁振英早前在一個場合提出「住房公義」不謀而合。梁振英認為香港可以參考台灣有關「居住正義」的政策，將住屋提升至公義的層次去研究和思考。
關於公義或正義（Justice）的最基本理解，是John Rawls的正義論——「公平即公義（Justice as Fairness）」。而空間公義（Spatial Justice）則是思考如何將空間這種有限資源，讓社會上不同人可以更公平地享有。特別是在香港這種土地珍稀的城巿，空間、土地、房屋愈來愈成為貧富差異的根源，掌握空間資源即掌握經濟資源，無論是數量還是位置的分配傾斜，致令貧者愈貧，富者愈富。
正如Rawls討論資源分配的公義，空間公義也並非要將空間均分；其關鍵是機會的均等，而不是要每個人平均地享有同樣資源才算公義。如何讓弱勢者不致在空間使用被邊緣化，並如骨牌地使其他範疇如工作、家庭等一併被失去競爭的能力，這正是空間公義要彰顯的重要。在香港，公屋其實就是一個重要的空間政策，讓基層巿民可以透過享用廉價而合理的空間，使他們有更大的向上流動的可能。
在香港討論空間問題，很容易變成在樓價高低上打轉。樓價固然重要，但無論樓價高低，如何讓最弱勢的人也可以分享合理的空間，卻是關乎公義的問題。居屋停建、公屋供應不足、樓價高企帶動租金上漲，結果就是出現貴價籠屋、房甚至棺材房這些充滿「創意」的非人生活空間，這不單是青年人的「住房公義」問題，更是整個低下階層的「空間公義」的缺席。
林輝
王光亞來港，說政府應該關注廣大巿民，特別是弱勢者的房屋問題，否則易釀成政治問題。雖然這論調並無新意，但也與梁振英早前在一個場合提出「住房公義」不謀而合。梁振英認為香港可以參考台灣有關「居住正義」的政策，將住屋提升至公義的層次去研究和思考。
關於公義或正義（Justice）的最基本理解，是John Rawls的正義論——「公平即公義（Justice as Fairness）」。而空間公義（Spatial Justice）則是思考如何將空間這種有限資源，讓社會上不同人可以更公平地享有。特別是在香港這種土地珍稀的城巿，空間、土地、房屋愈來愈成為貧富差異的根源，掌握空間資源即掌握經濟資源，無論是數量還是位置的分配傾斜，致令貧者愈貧，富者愈富。
正如Rawls討論資源分配的公義，空間公義也並非要將空間均分；其關鍵是機會的均等，而不是要每個人平均地享有同樣資源才算公義。如何讓弱勢者不致在空間使用被邊緣化，並如骨牌地使其他範疇如工作、家庭等一併被失去競爭的能力，這正是空間公義要彰顯的重要。在香港，公屋其實就是一個重要的空間政策，讓基層巿民可以透過享用廉價而合理的空間，使他們有更大的向上流動的可能。
在香港討論空間問題，很容易變成在樓價高低上打轉。樓價固然重要，但無論樓價高低，如何讓最弱勢的人也可以分享合理的空間，卻是關乎公義的問題。居屋停建、公屋供應不足、樓價高企帶動租金上漲，結果就是出現貴價籠屋、房甚至棺材房這些充滿「創意」的非人生活空間，這不單是青年人的「住房公義」問題，更是整個低下階層的「空間公義」的缺席。
林輝
全港窮人瞓街運動
全港窮人瞓街運動
香港窮人已被踐踏至螻蟻不如，日做夜做，只能換來死亡陷阱作居所。前一陣子整座樓宇塌下，壓死四人；未幾又搞出四屍五命三級火。窮人已無可再輸，不必顧忌面子，大可立即逃離死亡陷阱，齊齊扶老攜幼到中環各天橋底就地瞓低，當露宿者可也。此舉，一則可確保毋須再半裸赤腳逃命；二則可一嘗使用昂貴地段滋味，分享經濟發展成果；三則順帶向政府施壓，加速興建公共房屋，獲更快上樓安排。
在中環天橋底及通往各甲級辦公大樓的公用行人通道露宿，總比在天橋頂示威安全得多，完全符合和平、理性、非暴力要求。只要在通道靠邊「睡」，便不會對路人構成不便，更可能一不留神，獲女紫荊俠送上熱湯熱飯，十分窩心。
事實上，促請政府立法規管劏房，遠水難救近火；但若然政府大力取締，卻不同時協助窮人另覓居所，他們除了舉家露宿之外，還有其他選擇嗎？要求消防處巡查執法，也許在慘案發生後可短暫加強，但長此下去只靠消防處出手，又可為窮人提供安全居所嗎？
常言道，求人不如求己，全港居於死亡陷阱的窮人必須團結一致，齊來「瞓身」爭取！本港百多萬貧窮人口，只要十個有一個願到中環瞓低已是十多萬人，屆時中環各天橋底、各公園涼亭、各高樓大廈前後左右，皆是瞓低指控香港不公義的窮人。這股力量，肯定遠較議員們只說不做，大千倍百倍。
勞永樂
香港窮人已被踐踏至螻蟻不如，日做夜做，只能換來死亡陷阱作居所。前一陣子整座樓宇塌下，壓死四人；未幾又搞出四屍五命三級火。窮人已無可再輸，不必顧忌面子，大可立即逃離死亡陷阱，齊齊扶老攜幼到中環各天橋底就地瞓低，當露宿者可也。此舉，一則可確保毋須再半裸赤腳逃命；二則可一嘗使用昂貴地段滋味，分享經濟發展成果；三則順帶向政府施壓，加速興建公共房屋，獲更快上樓安排。
在中環天橋底及通往各甲級辦公大樓的公用行人通道露宿，總比在天橋頂示威安全得多，完全符合和平、理性、非暴力要求。只要在通道靠邊「睡」，便不會對路人構成不便，更可能一不留神，獲女紫荊俠送上熱湯熱飯，十分窩心。
事實上，促請政府立法規管劏房，遠水難救近火；但若然政府大力取締，卻不同時協助窮人另覓居所，他們除了舉家露宿之外，還有其他選擇嗎？要求消防處巡查執法，也許在慘案發生後可短暫加強，但長此下去只靠消防處出手，又可為窮人提供安全居所嗎？
常言道，求人不如求己，全港居於死亡陷阱的窮人必須團結一致，齊來「瞓身」爭取！本港百多萬貧窮人口，只要十個有一個願到中環瞓低已是十多萬人，屆時中環各天橋底、各公園涼亭、各高樓大廈前後左右，皆是瞓低指控香港不公義的窮人。這股力量，肯定遠較議員們只說不做，大千倍百倍。
勞永樂
自置居所重建和諧重燃希望
自置居所重建和諧重燃希望
如果有一個單一問題會分裂香港、削弱未來和諧與穩定，那便是住屋問題。住屋對社會所造成的鴻溝，是擁有自置居所的中產階級，其收入通常反映了香港是世上最富裕城市之一，並有能力滿足其物質享受；在鴻溝另一邊則是一大群住在出租房屋的人，他們過一個沒有希望的嚴酷生活。
很久以前，生活在這種嚴酷生活的一方是可以忍受的，因為相信只要付出努力和耐心便有希望，最後還是能跨越鴻溝，穩步邁向富裕，如同「李超人」那樣。但希望在最近幾年被扼殺了。當平均收入自1986年提升了4倍而同期物業價格已上漲了10倍，今天這鴻溝看來是令人生畏和不能超越的。沒有希望，現今愈來愈多年輕人轉向政治和抗爭，他們感到孤獨，就是鬥爭也不會失去什麼。香港戰後企業文化的哲學核心──努力和耐心工作，你可以為自己擺脫貧困──正受到破壞。
單一問題 分裂香港
香港向出租房屋的住戶出售資助房屋已實行了30年。新加坡積極進行了幾十年，以確保多數家庭最終能擁有自己的房屋。英國的戴卓爾夫人其中一項著名的政績，是在1980年代將政府手中老化的公共房屋以大大的折扣價錢賣給租戶，讓他們能擁有自己的住屋。
為什麼新加坡和英國能通過給予貧窮家庭一個資產，成功地改變這個鴻溝，而香港卻失敗？先讓我們透視煙霧看清楚：
．首先，供應方面根本沒有面對基本的挑戰。住宅用地只佔香港土地的7%，而郊野公園是67%。如果可以改變土地規劃，就算沒有佔用郊野公園，也有一個九龍半島面積的土地可供發展。
．第二，在需求方面，問題不在於那些內地富豪。對於內地的真正買家，我們不能和不應該設立障礙（任何障礙都可以被人設法避開），但更重要的是，作為中國一部分，現今的香港已不可逆轉地成為國家整體市場的一部分。
香港住屋問題的核心是房屋政策失敗，不願意考慮政治上的基本需要，提供富意義的一次性補貼，使貧困家庭一次飛躍和跨越所有的鴻溝。以「置安心計劃」為例，參加者將享有5年的固定租金，其後在指定期限內可以按當時的市價購買單位。他們得到的資助是什麼？政府將提供一筆相等於他們在租約期內淨租金的一半，作為購買單位的首期。這裏便有兩個荒謬之處，第一，樓價上升的速度遠超過收入，5年後家庭可負擔買房的能力可能比現時更低。第二，如果現在樓價約200萬元，假如5年後升到300萬，買家便需要100萬首期。如果月租為1萬元，那麼一個家庭5年內將共付租金60萬，即政府會提供30萬作為首期。那麼我們要問，低收入家庭在哪兒找到餘下的70萬元？
減少社會鴻溝 助低下階層置業
總之，使貧困家庭跨越鴻溝使低下階層擁有物業，將公共房屋出售予租戶是有意義的。這看似代價很大，但有兩點是重要的：
．第一，減少社會的鴻溝絕對有助社會和諧及重新燃點弱勢社群的希望；
．第二，我們的財政儲備是足夠的，作一次性的財富再分配是值得的。請記住，這樣的資助只是帳面上的。政府已經建成和支付了單位的費用，經濟學家稱為「沉沒成本（sunk cost）」。允許租戶以低於市場價格（但等於或高於實際建築成本）購買單位，政府只是不像私人物業市場那樣以天價牟取暴利而已。
此外，若要幫助那些處於弱勢的人脫離一生依賴於租住物業的狀態，沒有比重新啟動已取消的居屋計劃更有意義的了。今天推出的任何計劃，單位都要至少需要數年才能進入市場，政府愈早行動愈好。
作者杜大偉（David Dodwell）是公共政策研究公司Strategic Access總裁。他曾任《金融時報》駐港特派員，是The Hong Kong Advantage一書作者之
如果有一個單一問題會分裂香港、削弱未來和諧與穩定，那便是住屋問題。住屋對社會所造成的鴻溝，是擁有自置居所的中產階級，其收入通常反映了香港是世上最富裕城市之一，並有能力滿足其物質享受；在鴻溝另一邊則是一大群住在出租房屋的人，他們過一個沒有希望的嚴酷生活。
很久以前，生活在這種嚴酷生活的一方是可以忍受的，因為相信只要付出努力和耐心便有希望，最後還是能跨越鴻溝，穩步邁向富裕，如同「李超人」那樣。但希望在最近幾年被扼殺了。當平均收入自1986年提升了4倍而同期物業價格已上漲了10倍，今天這鴻溝看來是令人生畏和不能超越的。沒有希望，現今愈來愈多年輕人轉向政治和抗爭，他們感到孤獨，就是鬥爭也不會失去什麼。香港戰後企業文化的哲學核心──努力和耐心工作，你可以為自己擺脫貧困──正受到破壞。
單一問題 分裂香港
香港向出租房屋的住戶出售資助房屋已實行了30年。新加坡積極進行了幾十年，以確保多數家庭最終能擁有自己的房屋。英國的戴卓爾夫人其中一項著名的政績，是在1980年代將政府手中老化的公共房屋以大大的折扣價錢賣給租戶，讓他們能擁有自己的住屋。
為什麼新加坡和英國能通過給予貧窮家庭一個資產，成功地改變這個鴻溝，而香港卻失敗？先讓我們透視煙霧看清楚：
．首先，供應方面根本沒有面對基本的挑戰。住宅用地只佔香港土地的7%，而郊野公園是67%。如果可以改變土地規劃，就算沒有佔用郊野公園，也有一個九龍半島面積的土地可供發展。
．第二，在需求方面，問題不在於那些內地富豪。對於內地的真正買家，我們不能和不應該設立障礙（任何障礙都可以被人設法避開），但更重要的是，作為中國一部分，現今的香港已不可逆轉地成為國家整體市場的一部分。
香港住屋問題的核心是房屋政策失敗，不願意考慮政治上的基本需要，提供富意義的一次性補貼，使貧困家庭一次飛躍和跨越所有的鴻溝。以「置安心計劃」為例，參加者將享有5年的固定租金，其後在指定期限內可以按當時的市價購買單位。他們得到的資助是什麼？政府將提供一筆相等於他們在租約期內淨租金的一半，作為購買單位的首期。這裏便有兩個荒謬之處，第一，樓價上升的速度遠超過收入，5年後家庭可負擔買房的能力可能比現時更低。第二，如果現在樓價約200萬元，假如5年後升到300萬，買家便需要100萬首期。如果月租為1萬元，那麼一個家庭5年內將共付租金60萬，即政府會提供30萬作為首期。那麼我們要問，低收入家庭在哪兒找到餘下的70萬元？
減少社會鴻溝 助低下階層置業
總之，使貧困家庭跨越鴻溝使低下階層擁有物業，將公共房屋出售予租戶是有意義的。這看似代價很大，但有兩點是重要的：
．第一，減少社會的鴻溝絕對有助社會和諧及重新燃點弱勢社群的希望；
．第二，我們的財政儲備是足夠的，作一次性的財富再分配是值得的。請記住，這樣的資助只是帳面上的。政府已經建成和支付了單位的費用，經濟學家稱為「沉沒成本（sunk cost）」。允許租戶以低於市場價格（但等於或高於實際建築成本）購買單位，政府只是不像私人物業市場那樣以天價牟取暴利而已。
此外，若要幫助那些處於弱勢的人脫離一生依賴於租住物業的狀態，沒有比重新啟動已取消的居屋計劃更有意義的了。今天推出的任何計劃，單位都要至少需要數年才能進入市場，政府愈早行動愈好。
作者杜大偉（David Dodwell）是公共政策研究公司Strategic Access總裁。他曾任《金融時報》駐港特派員，是The Hong Kong Advantage一書作者之
在敏感地帶轉一圈
在敏感地帶轉一圈
特區政府近日口徑放軟，不再堅拒復建居屋，高官引導公眾耐心等待十月施政報告自有分曉。這種微妙變化，一般估計與港澳辦主任王光亞訪港期間，直指房屋問題倘若處理欠佳，會演變為政治問題的說法有關，及至在澳門盛讚澳門政府能採取果斷措施迅速興建公屋，更形成對香港的壓力。
中央近期似有進一步調整對港政策之走勢，這可從王光亞訪港期間高調落區，到天水圍天恩邨街市走透透，放言高論物價與通脹，關注基層市民的菜籃子問題，對追訪記者採取有問必答的姿態，略窺一二。
與前任廖暉不同，王光亞作風進取敢言，在不踰越中央對港政策的框架之下，盡用可發揮的空間，施展渾身解數，展現個人魅力，擴大中央對港的影響，對經濟與民生領域，王光亞有頗多論述，值得注意。
○三年大遊行後，中央調整對港政策，定位於「不干預、有所為」，意指除外交與國防兩大領域由中央話事外，對政制民主化進程，中央要掌握主導權，例如人大為香港定出普選時間表，特首與立法會最早於一七及二○年由市民一人一票選出，體現中央主導特區的政治發展；去年六月政改方案突破性發展，最後一刻的戲劇性變化，決策權相信由中央最高領導人直接掌控。至於經濟與民生事務則繼續放手，中央不過問。
從「不干預、有所為」，進一步推向「適度介入、擴大影響」，是最新的動向。最佳例子是王光亞與常秘共進午餐，近距離溝通，為公務員打打氣是合情合理之舉，分寸恰到好處，適度之謂也，成功地擴大了中央對常秘的影響，在敏感地帶轉了一圈。
宋立功
特區政府近日口徑放軟，不再堅拒復建居屋，高官引導公眾耐心等待十月施政報告自有分曉。這種微妙變化，一般估計與港澳辦主任王光亞訪港期間，直指房屋問題倘若處理欠佳，會演變為政治問題的說法有關，及至在澳門盛讚澳門政府能採取果斷措施迅速興建公屋，更形成對香港的壓力。
中央近期似有進一步調整對港政策之走勢，這可從王光亞訪港期間高調落區，到天水圍天恩邨街市走透透，放言高論物價與通脹，關注基層市民的菜籃子問題，對追訪記者採取有問必答的姿態，略窺一二。
與前任廖暉不同，王光亞作風進取敢言，在不踰越中央對港政策的框架之下，盡用可發揮的空間，施展渾身解數，展現個人魅力，擴大中央對港的影響，對經濟與民生領域，王光亞有頗多論述，值得注意。
○三年大遊行後，中央調整對港政策，定位於「不干預、有所為」，意指除外交與國防兩大領域由中央話事外，對政制民主化進程，中央要掌握主導權，例如人大為香港定出普選時間表，特首與立法會最早於一七及二○年由市民一人一票選出，體現中央主導特區的政治發展；去年六月政改方案突破性發展，最後一刻的戲劇性變化，決策權相信由中央最高領導人直接掌控。至於經濟與民生事務則繼續放手，中央不過問。
從「不干預、有所為」，進一步推向「適度介入、擴大影響」，是最新的動向。最佳例子是王光亞與常秘共進午餐，近距離溝通，為公務員打打氣是合情合理之舉，分寸恰到好處，適度之謂也，成功地擴大了中央對常秘的影響，在敏感地帶轉了一圈。
宋立功