特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

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髮廊不敵加租 老闆轉打散工


昔日香港各區皆有大大小小的髮型屋，資深髮型師累積一批熟客便可開店當老闆闖一番天地。不過時而勢易，在近年租金高企下，不少髮型屋也要結業。創業24年的資深髮型師Daniel，1989年曾租千呎地舖開髮型屋，一度僱用13至14名髮型師，不過最後敵不過租金年年攀升而結業，現在只能到朋友的髮型屋打散工，每月掙萬多元。Daniel批評政府不做租金管制，但他自言未死心，經常留意有無便宜舖位，期望東山再起。

89年1萬元租舖 7年後3萬

50歲的Daniel外形有點似導演陳可辛，長了一頭灰白頭髮。1989年，年輕的他在天后找到一間1000平方呎的地舖，以月租1萬元創業。他說那時舖租平，成本低，毛利高，聘請了10名髮型師工作，生意有利可圖。

7年後店舖租金加至3萬多元，他輾轉改租銅鑼灣信和廣場樓上舖，月租3.5萬元。除了2003年爆發SARS，市面一片蕭條，業主肯凍結租金外，之後業主不斷加租，到2005年其髮型屋租金已加至5萬至6萬元。

為應付租金，Daniel僱用了13、14名髮型師，靠他們帶舊客來增加生意額，但有美容集團在隔鄰開了纖體中心，連他的舖位也要佔用，大業主寧要大集團，便不再續租給他。

為減開支自己通廁所

Daniel說，雖然舖租年年增加，但租金加幅卻不能全部轉嫁給顧客，「收得太貴無人幫襯，即使調整15％至20%收費，顧客也會自我調節，將剪髮次數減少」。Daniel為節省成本，將清潔工由全職改為兼職，廁所塞了自己通渠，店內的冷氣、電器壞了，他自己維修。原來脾氣好的Daniel也變得暴躁，生人勿近，有時妻子和兒子會返房假裝睡覺，避免家嘈屋閉。

3年前加至16萬終結業

Daniel後來轉租銅鑼灣電業城繼續艱苦經營，到2010年下半年舖租已加至11萬元，業主說若想續租便要由16萬元起計，Daniel盤算過無論怎樣勤力剪髮，每月也無法掙夠16萬元交租，唯有結束髮型屋，到朋友的髮型屋打散工。

批政府不作租金管制

Daniel曾經風光，但仍不敵租金，他狠批政府「任由租金升令小商戶無法生存，也不作租金管制」。他懷念1989年可以用1萬元租舖創業，「那時的香港只要肯搏，處處充滿生機」。

他自問是良心僱主，年尾有雙糧給員工，聖誕節搞派對，過年辦春茗，又保送員工到台灣、日本學新技術。到最後髮型屋「執笠」，他依勞工法例賠遣散費，不做無良僱主。Daniel仍望東山再起，不時留意有否便宜舖位，盼與舊班底合作隨時埋班。

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調查：領匯街市紅衫魚貴三成

食物平均貴4% 團體疑關加租

消委會日前揭露領匯的租務安排成小店「入場」障礙，有調查發現領匯街市新鮮食品的平均價格較非領匯街市貴4.06%，而差幅最大的紅衫魚更貴逾三成。負責調查的機構認為，領匯商舖租金不斷上調，間接推高食品價格，建議政府回購領匯以調整租金。

香港天主教勞工事務委員會在10月做食品價格調查，在19個地區比較28間百佳、27間惠康和24個街市的食品價格。在街市出售的22種新鮮食品中，有14種在領匯街市的售價較貴，平均較非領匯街市貴4.06%，當中差幅最大的是紅衫魚，領匯街市平均每斤賣53.8元，較非領匯街市貴近13元，其次是香蕉、大魚腩、牛展和起骨雞髀，差幅由9%至19%不等（見表）。

至於領匯街市較便宜的新鮮食品有5種，當中領匯街市的雞蛋售價低12％，每隻售1.3元。

新鮮食品兩年加價一成半

另外，與2011年相同調查比較，街市新鮮食品售價平均升14.89%，當中加幅最高的唐生菜價格升達五成，平均每斤賣8.7元，而在27種在超市出售的預先包裝食品平均加幅為2.97%。

部分區七成街市屬領匯

香港天主教勞工事務委員會政策研究幹事羅佩珊指出，領匯為轄下商場和街市做大量翻新工程，加上大商戶進軍領匯，將原本已持續高企的租金再推高，結果商戶將租金壓力轉嫁到消費者身上，間接推高食品價格。她續說，領匯「壟斷」貧窮地區屋街市，如觀塘和黃大仙的街市，有近七成是由領匯管理，令居民或「被迫」到領匯街市消費，變相增加低收入市民的經濟負擔，建議政府回購領匯以調整租金。

領匯：加租幅度一直合理

領匯發言人表示，消費物價取決於不同的市場情和因素，租金並非商戶的主要成本，而領匯旗下物業租金調整幅度一直保持合理水平，整體租用率持續上升，說明舖租水平保持競爭力。她指小型商戶一直佔重要席位，並持續有發展機會，他們會透過多項措施，包括商場提升工程等支持現有商戶提升其營業額。

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三年上樓已成空 安居樂業仍是夢

房屋問題，又是老大難的房屋問題，有關注基層團體走上街頭，批評當局未能兌現三年公屋上樓的承諾，擬協助市民向房屋署追討經濟損失。港大民調亦顯示，最多受訪者認為明日出爐的施政報告應聚焦房屋問題。民意昭昭明甚，房屋問題仍是香港深層次矛盾的核心，就看港府如何接招回應。

「三年上樓」是當局的鄭重承諾，可惜近年已大打折扣，原因是公屋輪候冊大排長龍，申請者突破二十三萬人大關，輪候四年、五年甚至六年仍未能上樓者大有人在。當然，上樓難有客觀原因，也有主觀原因，有申請者嫌棄當局編排的公屋位置、環境不理想或是凶宅而主動放棄，盡用三次揀選的機會。至於欲向房屋署索償的市民一家四口，據說從○八年起申請輪候，至今仍未能獲配公屋，被迫租住劏房，妻子年前再度懷孕，但因居住環境惡劣及空間不足，最終決定終止懷孕。

市民因當局失信而索賠經濟損失，法庭受不受理、官司結局如何另當別論，但基層市民居住環境惡劣則是不爭的事實，尤其是合資格上樓卻被迫租住劏房的家庭，更是令人同情。追本溯源，前朝曾蔭權政府貪婪又無能，任內未有積極拓土建屋，復建居屋又拖拖拉拉，造成房屋問題積重難返。雖然現屆政府將房屋問題列為施政的重中之重，長遠房屋策略督導委員會亦訂出未來十年建造四十七萬個公私營單位的目標，問題是拓土建屋需時，遠水難解近渴。何況現屆政府過分弱勢，拓土建屋遭遇重重阻力，幾乎到了寸步難行的地步。可以說，房屋問題至今仍無起色，而港府未來房屋大計能否落到實處也是一個問號，市民不滿不足為奇。

房屋問題尾大不掉，除了供應短缺，還有資源錯配及管理方面的問題。早前審計署報告揭露，目前尚有一萬二千多個公屋單位空置，部分單位丟空長達十年，造成嚴重的資源浪費。雖然空置單位總有這樣那樣的問題，不那麼受歡迎，但不排除有人急於上樓，「唔理好醜，但求就手」，當局為何不彈性處理呢？公屋富戶問題同樣惹人非議，有的家庭子女長大成家搬出去了，仍然佔用大單位；有的公屋富戶佔用三個單位；還有月入十多萬元的權貴名人佔用公屋資源，令人側目。現實就是這麼荒唐，一方面是公屋輪候冊大排長龍，多少無殼蝸牛望樓興嘆，另一方面是大量公屋被空置，不少富戶霸佔珍貴資源。這些問題其實早就存在，當局不是置之不理，就是執法不力，製造公屋佔有上的貧富懸殊，也製造民怨。

誠然，房屋問題非常棘手，不容易在短時間內解決，但安居樂業是基本人權，也是政府的應有之責，不能將所有問題都推給客觀環境。當官不為民作主，不如回家種紅薯，今次施政報告如果不能在經濟、民生尤其房屋政策上拿出一些實質的東西，市民恐怕是不會收貨的。

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搶地建屋 10年49萬伙

行政長官梁振英在新一份施政報告承諾市民一定有得住，正式採納長遠房屋策略提出十年建屋四十七萬個單位的目標，未來將全力搶地，包括加大港島南及新界多區的發展密度兩成，並重建華富邨增建逾一倍單位。而繼去年物色七十幅土地改作住宅後，未來五年更將加推八十幅用地作改劃建屋，將可提供八萬九千個單位，連同去年宣布已覓得土地的四十萬個公私營單位，未來十年預計有多達四十九萬個住宅單位應市，料可滿足長策目標。

居屋加碼至每年8000單位

行政長官梁振英亦宣布將居屋的供應量加碼至每年八千個單位，較原先每年五千個單位的目標，增加三千個，而首批新居屋更會於今年內預售。消息指政府為搭建置業階梯，調高居屋單位數量，冀平衡私樓供應及價格。

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港連續4年成全球最難置業城市 (17:02)

美國顧問公司發表最新《國際樓價負擔調查報告》，香港連續4年成全球最難置業城市。
彭博社報道，顧問公司Demographia這項調查涵蓋9個國家或地區共360個城市樓價，2010年起列入調查範圍的香港，連續4年成為最難置業城市，樓價中位數高達家庭年收入中位數的14.9倍（見圖一），情況遠比溫哥華（第二，10.3倍）、夏威夷（第三，9.4倍）等城市惡劣。根據報告評估，樓價在家庭年收入中位數3倍或以下才有望「人人有屋住」，5.1倍或以上已屬極難負擔，由此可見香港情況「水深火熱」。

調查顯示，4年來港人愈來愈難「上樓」，樓價所得比一年比一年高，去年創歷史新高的13.5倍，今年「再進一步」至14.9倍。調查引用去年第3季的樓市數據，當時本港樓價中位數約402萬港元，香港樓宇呎價達美國的20倍，而且香港每單位的平均面積不足500呎，也是所有調查地區中最小的。

Demographia每年舉行樓價負擔調查，今年是第10次。負責撰寫導言的紐約大學學者博陶德認為，城市規劃人員發展城市時有責任確保居民生活質素，當中包括以合理價格置業。

《國際樓價負擔調查報告》全文：

http://www.demographia.com/dhi.pdf,Demographia

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租金飆升九龍最勁今年勢加差餉

雙辣招影響下，本港樓價回軟，但租金卻不跌反升。差餉物業估價署初步完成重估本港逾三百萬個物業的租值水平，顯示本港住宅細單位去年租值有明顯上升，其中以九龍區的租金升幅最高，部分物業租值的升幅逾兩成。換言之，全港業主正面臨加差餉，唯一變數為月底公布的財政預算案，若財政司司長曾俊華削減差餉的寬免，差餉的升幅變相可能更大，或引發業主提出反對租值評估潮。

細單位住宅升幅最明顯
差估署初步完成重估本港物業應課差餉租值的工作，會於月底公布的預算案中一併公布結果。據悉，初步結果顯示，住宅單位的租值整體輕微上升，平均升幅約百分之四至五，其中以實用面積四十平方米以下細單位升幅最明顯，平均升幅達百分之六至七；實用面積逾一百六十平方米的大單位租值則下跌，跌幅約百分之四。

全港各區中，以九龍區的單位租值升幅最高，平均升幅達一成半，部分單位升幅逾兩成半；港島區住宅單位租值升幅亦近一成。

寫字樓方面，整體租值平均約上升百分之七，但上環／中區核心甲級寫字樓平均租值微跌約百分之二至三，而灣仔／銅鑼灣及尖沙咀兩區的核心甲級寫字樓，因需求增加致扯高租金，平均租值上升約百分之五。私人零售樓宇包括大型商場及商舖等，租值亦受個人遊等旅客帶動，平均上升約百分之七。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析指，近月本港細價樓的租值急升，主要是受跨國企業租金津貼縮皮或更改租津模式所致，「有啲減低租金額，有啲就改為一筆過，唔再實報實銷，咁員工惟有愈租愈細。」他表示，自政府推出第二核心商業區後，不少金融機構改租九龍區如九龍灣等地區的寫字樓，帶動區內寫字樓租值外，亦帶動區內細單位的租賃需求，租金亦因此上升。

新財政預算或收緊寬免
他認為，上月公布的施政報告提出的扶貧開支不菲，料月底公布的預算案或會收緊差餉寬免，加上租值上升夾擊下，業主的差餉開支料將大增。

按現行做法，政府公布最新的租值評估後，業主可以提出反對，隨着應課差餉租值上升，若政府又減寛免，預料會出現業主反對租值評估潮。

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月租$2500　住太空艙要簽生死狀

房租飆升，造就「太空艙」復活。記者發現近月有人在旺角區唐樓單位裝設了12個太空艙床位，以2,500元月租向年輕人招手，企圖走法律罅避過當局監管。記者調查發現狹小太空艙危機四伏，除了侷促空氣不流通外，標榜私隱度高的密封艙，晚上關上艙門、開抽氣扇後更會出現隔音效果，若遇火警亦難以察覺。女房東更要求租客簽「生死狀」租約，表明「生死責任自負」。

兩年前有集團欲將日本的太空艙日租酒店引入香港，但未獲發牌，但本報發現太空艙概念近日卻以月租形式在港復活。旺角彌敦道近登打士街一幢無電梯的五層高唐樓，一間約1,000平方呎的單位被改裝12個床位，近日在網上刊登廣告招租，並指只需付2,500元月租，即可在交通方便的旺區享受到私隱度高、免費無線上網、兼有獨立插蘇的青年床位，而每月水電雜費亦只需100元。

聽不到外面聲音礙逃生
記者放蛇往租太空艙，女房東黃太透露上月29日才推出此太空艙，至今已有兩名廿餘歲青年入住。記者甫入屋，見單位兩邊安裝了12個4呎乘6呎、約4呎高的太空艙，分上下兩層。上層要爬梯才可進入，入口狹窄，記者進入艙內見有電燈但沒有氣窗，若晚上關上艙門後恍如密封，感覺極為侷促。此外，艙內無獨立冷氣，只靠一把小抽氣扇將走廊冷氣機的冷風引入太空艙，但租約列明僅5至11月才會開冷氣。

記者關上艙門並試開抽氣扇，發現發出極嘈吵噪音，若晚上關艙門除無法入睡外，亦完全聽不到外面任何聲音，一旦發生火警時恐難以逃生。此外，12個艙內各設插蘇及拖板，若12個艙均成功出租，電力系統能否負荷亦成疑問，隨時釀成火災。太空艙單位的衞生及個人設施亦不足，租客要共用一個浴廁，亦沒有儲物櫃，個人物品及衣服都要放在狹窄的艙內。

月租走法律罅避過監管
女房東黃太指12個艙她只會租出11個，兼只會作月租，以避過法例監管（日租或有12個床位以上即要領牌）。她強調設太空艙出租，是因丈夫年輕時曾經住過板間房，深知環境惡劣，遂參考外國青年旅舍提供較舒適的青年宿位，上址會禁煙及晚上11時關掉大廳電視及走廊光管。她透露此單位是以萬多元從業主租來，假設11個艙全租出，估計月收27,500元。

雖然2,500元月租不算昂貴，區內套房月租一般也要四至六千元，但記者發現租約竟如生死狀，強調「屋主對租用人的生命安全及財物損失，一概不會負上任何責任」。有網友表示，市區經營的月租太空艙不止一間，另一物業已改成約十個太空艙。

消防顧問梁錦得表示，像太空艙這新另類籠屋在法例上難以管制，民政事務總署及消防處接獲本報查詢後日前已作突擊巡查，但暫未能作出檢控，總署強調若有證據證明有人無牌經營旅館或床位寓所，便會採取檢控行動。

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張炳良：全面研租管可行性

政府改口風 周二長策報告交代細節


本港的房屋租金不斷上升，外界一直要求政府重設租金管制。雖然特首梁振英多次明確反對租管，不過運輸及房屋局長張炳良昨日出席一個論壇時，突然有別梁振英過去的強硬口風，表示會「全面研究租金管制的可行性」，他指出，由於「行第一步返唔到轉頭」，須全面研究措施利弊，周二會呈交「長遠房屋策略督導委員會」的最後報告交代細節。

本港早於1970年代曾實施租管，限制戰前及1981年前建成舊樓，租金不得高於市值租金的九成、加幅不得超過三成，直至1998年廢除。對於社會要求恢復租管，特首梁振英曾表明措施效果會適得其反，令業主封盤及影響市場流通。對於政府是否改變對租管立場，特首辦沒有回應。

梁振英多次明確反對租管

運輸及房屋局長張炳良昨日出席中大一個房屋論壇時指出，長策會周二（18日）會發表諮詢報告，透露屆時會交代「全面研究租金管制的可行性」，他說：「我們會跟進這個租管問題，我不覺得這個問題消失了，因為社會經常提這個問題。面對這個租金情，我們會具體去研究，找個方法全面地研究。」他指出，研究包括過去香港實施租管的形式、影響及利弊，又要考慮海外經驗等因素。

張炳良強調，租管可能會造成租金即時上升、租盤減少，業主並會揀選租客，形容「行第一步返唔到轉頭，必須詳細分析（租管）的長遠影響」，又指租金貴，主因是房屋供求失衡，限價僅解決表面問題。

張炳良在論壇後被記者追問是否改變過去反對租管的立場，以及有否研究時間表，張炳良稱，周二公布長遠房屋策略文件會時再交代，然後便不作補充。

就房屋供應，他提及若不發展郊野公園土地，就要選擇其他地方，舉例是填海或增加市區密度，他笑言「我太太都鍾意行山」，又指諮詢期間有八成人認同要保留郊野公園用地。

陳婉嫻：政府態度轉趨「鬆動」

主辦論壇的工聯會議員陳婉嫻認為，張炳良的說法反映政府態度轉趨「鬆動」，強調現時的房屋市場並不健康，建議需同時實施住屋、商用單位的租金管制。身兼長策會委員的公屋聯會主席王坤指出，租管實施是「有管好過無管」，租霸問題可透過調整政策改善，政府亦可推行「空置稅」或放租可扣稅等策略，鼓勵租盤供應。

身兼長策會委員的經濟學者關焯照說，市場傳出規管消息後，租金會即時出現上漲，結果適得其反，令基層市民更難找到合適居住環境。

施永青不認同：租霸易請難送

中原地產創辦人施永青指出，不認同以租管解決房屋問題，會令業主擔心「租霸」易請難送，減少租盤供應，建議以興建公屋、推行港人首置用地等方法，解決基層房屋需求。

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張炳良：政府對租金管制有保留 (09:40)


運房局長張炳良表示，樓市雙辣招屬非常措施，又重申他和政府對租金管制一直持保留立場，一直沒有改變。

張炳良今早在港台節目上表示，長遠房屋策略督導委員會在諮詢期聽到不少基層要求重設租管的聲音。他表示本周公布的諮詢報告會如實反映社會各方意見，但重申他和政府一直都對租金管制持保留立場。

長策會委員李華明在港台節目亦稱，由於諮詢期收到的公眾意見，七成都主張重推租管，政府若不研究租金管制的可行性，可能惹來非議，但他表示長策會委員大多不贊成重設租管，也不贊成就房戶發牌。

另外，對於立法會後日恢復二讀樓市「雙辣招」印花稅修訂條例草案。張炳良在報章撰文稱，這兩項「需求管理」措施，屬非常時期的非常措施，並重申法案中提出使用「先訂立、後審議」程序修改稅率，好處是使調整可立刻刊憲生效，立法會如認為有需要亦可隨後作出修訂。

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青壯年單身輪公屋首超家庭

長策報告未就劏房租管提結論


政府數據顯示，截至去年12月底，公屋輪候冊已錄得破紀錄的24.33萬宗申請，當中一般家庭申請有12.11萬宗，配額計分制下的非長者單身申請有12.22萬宗，較家庭申請多出1100宗，首次出現非長者單身多於家庭申請者情，整體輪候公屋時間已延長至2.9年，是繼2002年以來新高。但長策會向政府提交的諮詢報告，對規管房、租金管制及興建「插針式」公屋等均無結論，只表示需小心考慮。

整體輪候時間12年新高

運輸及房屋局長張炳良昨表示，截至去年12月底，公屋輪候冊有24.33萬宗申請，當中12.22萬宗非長者單身申請個案，有8.22萬宗屬35歲以下，佔整體非長者單身申請67%。輪候冊平均輪候時間2.9年，較2012年底的2.7年長；而長者一人申請平均輪候1.6年。

35歲以下佔非長者單身67%

消息人士稱，留意到35歲或以下單身申請公屋趨勢持續增加，在該8.22萬宗申請中，42%登記時為學生，56%更擁有專上或以上學歷；79%更屬家庭分戶，表示希望申請公屋單身居住。長策會已建議房委會就配額計分制引入定期覆檢，以剔除不合資格申請者，但對於申請後應何時覆檢仍需討論，據悉曾討論以3年或5年為限。

倡覆檢剔不合格者

另外，經過逾一年時間會議及諮詢，長策會昨向政府提交諮詢報告。身兼長策會主席的張炳良說，諮詢期內接獲800份書面意見，公眾普遍認同長策會提出未來10年總房屋供應目標為47萬間，當中60%為公營房屋，40%私宅。他說，政府將詳細研究報告，期望本年底前能制訂長遠房策。

對於諮詢期內公眾最關注的規管房、租金管制及興建「插針式」公屋，長策報告全部無結論，只表示需小心考慮。張炳良稱，長策會憂慮重推租管後，可能即時推高租金和減少單位供應，令措施適得其反，重申租管措施有爭議，政府要再研究。長策會又建議未來新居屋應預留10%至最多30%名額予單身人士申請。

長策成員批沒亮點賣點

長策會成員王坤批評報告「沒亮點又沒賣點」，除落實10年建屋目標外，大部分建議均採迴避姿態。他認為，未來10年的47萬供應量不足夠，亦無提出具體方法協助青年上車。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝預料，本年中開始，房委會將討論在輪候冊計分制引入定期覆檢。對於會否採用長策會提出預留最多30%名額給單身者申請居屋的建議，他說建議將影響家庭申請者上樓機會，房委會要詳細研究。