重慶規定售樓徵稅2成 (23:55)
重慶市30日晚間公佈「國五條」細則，明確對個人出售房屋能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
重慶市政府30日晚間發布的《有關房地產市場調控工作的通知》出台七條意見，其中第五條就公眾關心的房屋轉讓所得稅作出如下表述：對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。但對無法根據歷史信息核實原值的房產交易如何徵稅，通知未做說明。
對在重慶市已經實施的房產稅政策，通知中沒有做出更新的表述，仍然維持現有的規定：對在主城區個人擁有的獨棟商品住房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含二套）以上的普通商品住房徵收房產稅。
在房價控制目標上，通知明確：保持房價基本穩定。主城區新建商品住房價格增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。主城區以外各區縣（自治縣）人民政府制定本區域房價控制目標，於四月底向社會公布。
在保障房建設上，通知明確2013年建成15.58萬套、新開工23.39萬套保障性住房。
在住房信貸政策方面，通知要求銀行等金融機構嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。通知同時要求，對報價過高、漲幅過快的商品房項目，暫不核發預售許可證。
（中新社）
遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
京房租5年升八成癲過樓價[08:42]
今年首季北京單套房平均租金價格升至3660元人民幣，較2008年上升82%，升幅超過樓價升幅。
中央電視台日前披露一份統計資料顯示，2008年北京單套房每月的平均租金價格是2010元，但之後逐年上漲，至今年首季租金已升至3660元，5年時間升幅近乎一倍。
令人稱奇的是，5年來，北京房租平均漲幅竟然跑贏樓價。資料顯示，2008年北京市商品住宅期房成交均價為1.28萬元/平方米，而今年首季商品住宅成交均價約為2.2萬元/平方米，升幅為71.87%，樓價升幅小於房租升幅。
北京的房租到底有多貴呢？北京房地產仲介行業協會公布的資料顯示，2012年全市平均租金為每月每建築平方米53.5元，市場整體租金按年上漲8.9%。其中，西城區金融街區域租金最貴，每月每平方米85元；順義城區在抽樣區域中最便宜，每月每平方米為26元。
房租為何會瘋漲？大型地產代理商「我愛我家」副總裁胡景暉表示，新增住宅供應不足、外來人口大量湧入以及CPI不斷上升，是推高房租的三大核心因素，解決問題還要從這三個方面入手。
今年首季北京單套房平均租金價格升至3660元人民幣，較2008年上升82%，升幅超過樓價升幅。
中央電視台日前披露一份統計資料顯示，2008年北京單套房每月的平均租金價格是2010元，但之後逐年上漲，至今年首季租金已升至3660元，5年時間升幅近乎一倍。
令人稱奇的是，5年來，北京房租平均漲幅竟然跑贏樓價。資料顯示，2008年北京市商品住宅期房成交均價為1.28萬元/平方米，而今年首季商品住宅成交均價約為2.2萬元/平方米，升幅為71.87%，樓價升幅小於房租升幅。
北京的房租到底有多貴呢？北京房地產仲介行業協會公布的資料顯示，2012年全市平均租金為每月每建築平方米53.5元，市場整體租金按年上漲8.9%。其中，西城區金融街區域租金最貴，每月每平方米85元；順義城區在抽樣區域中最便宜，每月每平方米為26元。
房租為何會瘋漲？大型地產代理商「我愛我家」副總裁胡景暉表示，新增住宅供應不足、外來人口大量湧入以及CPI不斷上升，是推高房租的三大核心因素，解決問題還要從這三個方面入手。
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
廣州今起執行商品房價格指導 直接影響市場預期
2013年04月23日 08:33:00
中國證券報記者從廣州市國土房管局瞭解到，從24日起，廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發企業銷售住宅，必須辦理預售網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。廣州也成為繼北京之後，第二個明確表示要對房價進行指導的城市。
根據廣州市國土房管局下發的通知，開發企業預(銷)售商品住宅前，須辦理預(銷)售價格網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。
廣州市國土房管局表示，將進一步加大房地產市場巡查監管力度，近期還將聯合工商、物價等部門開展房地產市場專項整治行動，重點查處違反住房限購政策違規銷售、違規經紀、哄抬房價、發佈虛假廣告等違法違規行為。
此前，廣州市國土房管局發佈的資料顯示，3月廣州新建商品住宅網簽價格同比去年上漲34.9%。有關部門表示，調控形勢嚴峻。
業內人士表示，廣州執行價格指導之後，如果一些樓盤價格漲幅過快或者定價過高，可能難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。
2013年04月23日 08:33:00
中國證券報記者從廣州市國土房管局瞭解到，從24日起，廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發企業銷售住宅，必須辦理預售網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。廣州也成為繼北京之後，第二個明確表示要對房價進行指導的城市。
根據廣州市國土房管局下發的通知，開發企業預(銷)售商品住宅前，須辦理預(銷)售價格網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。
廣州市國土房管局表示，將進一步加大房地產市場巡查監管力度，近期還將聯合工商、物價等部門開展房地產市場專項整治行動，重點查處違反住房限購政策違規銷售、違規經紀、哄抬房價、發佈虛假廣告等違法違規行為。
此前，廣州市國土房管局發佈的資料顯示，3月廣州新建商品住宅網簽價格同比去年上漲34.9%。有關部門表示，調控形勢嚴峻。
業內人士表示，廣州執行價格指導之後，如果一些樓盤價格漲幅過快或者定價過高，可能難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
105家公司玩房燒身 入市炒房如今上演大逃亡
多年前借著樓市的“旺火”跨界入市的200多家公司，如今有近半數在“甩房”的道路上狂奔。
在樓市紅火的年代，不少與房地產八竿子打不著的企業紛紛紮入“炒房”大潮，而隨著宏觀產業環境的起伏，樓市調控力度的持續加強，不少企業才發現如今“炒房”無異於引火焚身。曾經的“香餑餑”為何變成了今日的“燙手山芋”？
“炒房”公司上演大逃亡
據Wind資訊統計，在A股2000多家上市公司中，除了房地產與建築業外，2005-2012年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238 家，而到了2012年年報中，這一數值降到了133家，也即8年間，有105家，約44.1%的涉房企業選擇了“脫離房地產”。
這105家撤離樓市的上市公司從事的主業主要分佈于公共事業、化工、農林牧漁、醫藥生物、紡織服裝、食品飲料等。業內人士指出：受累于地產業務業績下滑和融資受阻，是促使這些此前熱衷“炒房”的上市公司上演房地產大逃亡的主要原因。
食品行業“醋老大”恒順醋業的地產之旅始於2003年，而到了2012年，房地產業務毛利率僅為10.4%，受房地產業務所累，公司年虧損3705.84萬元，管理層忍無可忍於2012年12月宣告剝離地產業務，可謂“迷途知返”。在炒房大軍中最為執著的，則要數原本以服裝為主業的雅戈爾。半路出家的雅戈爾在房地產領域越陷越深，儘管庫存高企，資金鏈屢屢告急，董事長李如成也曾鄭重承諾回歸服裝主業，但今年1月仍重金拿地，對於地產業務，雅戈爾仍難言放棄。
隨著房地產調控力度的持續加強，地產外行的“炒房”美夢已被慘澹的業績表和殘酷的融資環境擊碎，越來越多曾經帶著投機性“衝動”進入房地產行業的外行公司將狼狽退場。
醫藥企業“甩房”最積極
持續的房地產調控，讓不少原本只想“分一杯羹”的外行企業陷入資金危機，房地產業務出現虧損，甩掉“房地產包袱”成為越來越多公司的共同選擇。
據不完全統計，2010年以來有50餘家非房地產主業的上市公司披露轉讓旗下房地產股權的相關公告，其中醫藥生物行業表現積極。2005年至2012年主營收入明確涉及房地產業務的有18家，而在2012年年報，華潤三九、華神集團、華東醫藥等8家企業主營收入已不“涉房”。
進入2013年後，“退房潮”仍在繼續，羚銳製藥、白雲山A、中恒集團、西南藥業、雲南白藥5家公司也公告表示將退出房地產。截至目前，累計約13家，也即過半醫藥企業已完全退出或計畫撤離房地產領域。
多年前借著樓市的“旺火”跨界入市的200多家公司，如今有近半數在“甩房”的道路上狂奔。
在樓市紅火的年代，不少與房地產八竿子打不著的企業紛紛紮入“炒房”大潮，而隨著宏觀產業環境的起伏，樓市調控力度的持續加強，不少企業才發現如今“炒房”無異於引火焚身。曾經的“香餑餑”為何變成了今日的“燙手山芋”？
“炒房”公司上演大逃亡
據Wind資訊統計，在A股2000多家上市公司中，除了房地產與建築業外，2005-2012年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238 家，而到了2012年年報中，這一數值降到了133家，也即8年間，有105家，約44.1%的涉房企業選擇了“脫離房地產”。
這105家撤離樓市的上市公司從事的主業主要分佈于公共事業、化工、農林牧漁、醫藥生物、紡織服裝、食品飲料等。業內人士指出：受累于地產業務業績下滑和融資受阻，是促使這些此前熱衷“炒房”的上市公司上演房地產大逃亡的主要原因。
食品行業“醋老大”恒順醋業的地產之旅始於2003年，而到了2012年，房地產業務毛利率僅為10.4%，受房地產業務所累，公司年虧損3705.84萬元，管理層忍無可忍於2012年12月宣告剝離地產業務，可謂“迷途知返”。在炒房大軍中最為執著的，則要數原本以服裝為主業的雅戈爾。半路出家的雅戈爾在房地產領域越陷越深，儘管庫存高企，資金鏈屢屢告急，董事長李如成也曾鄭重承諾回歸服裝主業，但今年1月仍重金拿地，對於地產業務，雅戈爾仍難言放棄。
隨著房地產調控力度的持續加強，地產外行的“炒房”美夢已被慘澹的業績表和殘酷的融資環境擊碎，越來越多曾經帶著投機性“衝動”進入房地產行業的外行公司將狼狽退場。
醫藥企業“甩房”最積極
持續的房地產調控，讓不少原本只想“分一杯羹”的外行企業陷入資金危機，房地產業務出現虧損，甩掉“房地產包袱”成為越來越多公司的共同選擇。
據不完全統計，2010年以來有50餘家非房地產主業的上市公司披露轉讓旗下房地產股權的相關公告，其中醫藥生物行業表現積極。2005年至2012年主營收入明確涉及房地產業務的有18家，而在2012年年報，華潤三九、華神集團、華東醫藥等8家企業主營收入已不“涉房”。
進入2013年後，“退房潮”仍在繼續，羚銳製藥、白雲山A、中恒集團、西南藥業、雲南白藥5家公司也公告表示將退出房地產。截至目前，累計約13家，也即過半醫藥企業已完全退出或計畫撤離房地產領域。
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
人民日報：從“買不起房租房”到“買不起也租不起”
2013年06月07日 06:21
大中城市房價高企，讓中低收入者紛紛感歎“買不起房”，繼而轉變觀念去租房。而現在，越來越多的租房者發現，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”，逐漸演變成“買不起也租不起”。
北京新建住宅均價：27439元/平方米
大中城市房價高企，讓中低收入者紛紛感歎“買不起房”，繼而轉變觀念去租房。而現在，越來越多的租房者發現，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”，逐漸演變成“買不起也租不起”。
隨著今年畢業季來臨，北上廣等一線城市的租房需求量又將出現“井噴”狀態。房租會不會越漲越高？與收入、房價相比，房租有沒有一個相對合理的區間？穩定房租難不難？記者進行了探訪。
“住”成為奮鬥首要目標
一線城市房租收入比達40%
一套100多平方米的房子被隔斷為6居室，分為二人間至八人間不等，常住有20人左右。每張床鋪價格為每月500—900元。這是位於北京市朝陽區雙井地區某社區一套典型的群租房。在這裡住了半年的秦女士告訴記者，這樣的出租房空間十分擁擠，衛生設施不夠用，人員流動性大，安全沒保障。住進來半年多，她也沒和房東簽過正規租賃合同，但即便如此，這屋子從來沒空過，一直人滿為患。
“就是因為便宜。”秦女士說，就在同一個社區內，60平方米的一室一廳月租金在5000元左右，自己雖然每個月收入有五六千元，但也負擔不起這麼高昂的房租，只得暫時屈居群租房。
據北京市統計局日前公佈資料顯示，2013年4月份，北京市居民消費價格總水準同比上漲3.2%。其中，包括城區與郊區在內的住房租金上漲7.6%。“這兩年房租長的確實比較快，尤其是北京上海這些城市，從2011年開始，房租與上一年相比，漲幅都在15%左右。這是一個很高的漲幅。”北京中原地產市場研究部總監張大偉說。
面對日漸增長的租金，絕大多數租房者稱“難以承受”。目前在大中城市，租房者多數是無房、買不起房以及在當地就業時間較短的中低收入者，比如剛畢業的大學生以及外來務工者。租房是他們的“剛性需求”，但他們中多數人的月收入付完房租後僅夠“溫飽”。
畢業兩年的小楊在北京通州區北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室，每天要擠一個多小時的地鐵到公司工作，而每月1000元的房租對於月收入四五千元的他來說，負擔也不算小。“對於工作一段時間的人來說還好，剛畢業的大學生太難了。”他說，“大家都想在地鐵旁邊找房子，交通方便，但房租越來越貴。”
房租多少是合理？從需求方——租戶的角度講，他們最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能夠直觀反映出承租的壓力水準。調查顯示，一線城市的房租收入比已高達40%，這意味著解決衣食住行中“住”的問題，已成為奮鬥的主要目標。如果房租收入比繼續提高到50%、60%，則會產生明顯的擠出效應。
事實上，相對2010年和2011年，2012年北京房租的同比漲幅已相對趨緩。業內人士認為，儘管漲幅趨緩，對於很多低收入和普通白領階層的租房人群來說，租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現在三個方面，一是大戶型漲幅較大，弱化了合租優勢；二是郊區租賃需求增多後促租金上揚，漲幅大於市區，郊區租房也越來越貴；三是經過之前連續的快速攀升，基數越來越高。
大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲，但遠達不到15%以上的速度，多數城市居民收入漲幅在10%以下。而新進入勞動力市場的青年，起薪近幾年甚至在下降。最近的一項調查顯示，由於就業形勢嚴峻，2013年高校畢業生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們該呆的地方吧。”採訪中，有人很悲觀。
房屋租售比仍低於國際水準
持有人出租房屋動力不足
業內人士普遍認為，未來一線城市房租繼續上漲的壓力仍然比較大，關鍵原因在於租房市場的供求關係不平衡。
在需求端，近兩年進入大城市的大學畢業生和外來人口數量不斷增加，同時房價持續高企和限購政策越來越嚴，使很多購房者轉而租房，增加了需求。
而在供應端，閒置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進一步加劇了供求矛盾。
曾有樂觀人士認為，在房地產(行情 專區)調控持續嚴厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果並不明顯，很多房主寧願暫時空置房產，也不願意用於出租。究其原因，有人認為房屋出租後損耗風險高，影響日後出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以後，放棄了出租。
從供給方——房產持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關鍵指標。
租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續的。如果按照這一規律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。
“現在像北京、上海這些地方，租售比都已經低於1∶500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例，租出一套北京市四環附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業費、取暖費，有可能收入僅四五萬元；如果房主把300萬存到銀行(行情 專區)，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些並不急需資金的房主出租房子。
不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區間。二是購房者購房目的是什麼。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對於這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。
何況，多數國家對房主在房產持有期間徵稅，增加了持有成本，並且這種持有成本會隨著經濟發展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優惠。而我國並不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當前一線城市租價並不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。
穩定房租需增加供給
應鼓勵機構成為租房供應主體
如何緩解租房市場的供求矛盾？當前還是要在供應上做文章。通過增加供應，可以緩解租賃市場供求關係，進而穩定房租價格。
這兩年政府大規模開工建設公租房，被認為有助於增加市場上穩定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動公共租賃房建設，擬在“十二五”期間建100萬套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由於大量公租房專案還未建成入市，以及一些城市公租房專案過於偏遠、無人願住等原因，公租房對穩定租賃市場的作用，還需要時間來體現。
業內人士表示，目前市場存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房價上漲的情況下，依靠市場自行調節很難促進租賃房源增長。他認為，應通過減免個人所得稅、營業稅甚至獎勵等方式，鼓勵個人把閒置房源用於出租，盤活數量巨大的存量房。公租房則應加快建設進度，儘快入市，產生規模效應。同時完善公租房專案周邊的交通、生活配套，鼓勵人們申請、租住公租房。
“增加租房供應的思路還可以更加開闊。”清華大學房地產市場研究中心主任劉洪玉認為，除了政府建設的公租房和家庭個人出租房以外，還應鼓勵更多機構出租房屋。比如住房合作社和企業等，建設一定規模的房屋專門用於出租，也可納入政府的公租房體系，多管道增加房源。“比如房地產公司，現在房地產公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應該採取一些鼓勵政策，像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優惠政策。要切實增加市場的租賃房源，必須鼓勵民營企業等機構也參與進來。”
規範租賃市場
提高租房穩定性
租房子，剛住一兩個月就被通知要漲價，這種事讓許多人頭疼不已。租房是個持續的過程，穩定租金還需要進一步規範租房市場。
日前北京市住建委為規範房地產經紀活動，就《關於印發〈北京市房地產經紀管理辦法〉的通知》公開徵求意見，《辦法》提出，原接受當事人委託代收代付房屋租金等費用的房地產經紀機構，應當停止接受新的代收代付委託，並將租金支付方式全部調整為租賃雙方自行劃轉。這項措施直指目前大量存在的房產仲介充當“二房東”的現象，旨在更好地保護房東和房客雙方的利益。
“如今在北京租房子很難見到房主，很多都是代理制，基本都是小仲介、二房東等。有一個二房東在裡面吃差價，有可能把一套房子做成兩居、三居，租金虛高、隨意漲價，使得整個市場處於畸形發展。”張大偉說。
其實，近年來政府不斷出臺政策規範租賃市場。2010年住建部曾出臺《商品房屋租賃管理辦法》，提出“應當以原設計的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水準”等規定，但實際的執行效果卻很差。專家認為，由於房屋租賃往往發生在房東、租戶、仲介等個體之間，管理規範的難度確實不小。各地應該結合實際情況，出臺更為細緻、可操作的政策，來規範租賃市場。
比如，可以出臺專門的法規對房地產仲介哄抬租金、發佈不實資訊等行為進行規範，對欺騙、吃差價等違規行為實施更加嚴厲的懲罰。其次，參照房屋買賣合同網上備案機制，進一步完善房屋租賃合同的網上備案，一旦發生糾紛，有據可循。
“有很多國家都有可以借鑒的經驗，如德國加強租房合同管理的經驗，就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說，在德國，有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式，這是因為有完備的法律與監管體系保障租房的穩定性。如《住房租賃法》等法律明確規定禁止二房東，規定房屋所有人不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同，不得因為需要自用房屋而隨意將租戶趕走，房租漲幅三年內不得超過15%，否則會予以高額罰款甚至可能入獄等。此外，德國地方政府每年都會推出租金價格表供租戶參考，租戶可據此查閱自己租住地區各類型住房每平方米的價格。出租者如果要提高房租，必須參考這一價格。
“如此嚴格的法律手段和豐富的服務手段一旦得以執行落實，能在很大程度上保護租房者的權益，讓人們租得起房、方便租房、敢於租房。”劉洪玉說。
2013年06月07日 06:21
大中城市房價高企，讓中低收入者紛紛感歎“買不起房”，繼而轉變觀念去租房。而現在，越來越多的租房者發現，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”，逐漸演變成“買不起也租不起”。
北京新建住宅均價：27439元/平方米
大中城市房價高企，讓中低收入者紛紛感歎“買不起房”，繼而轉變觀念去租房。而現在，越來越多的租房者發現，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”，逐漸演變成“買不起也租不起”。
隨著今年畢業季來臨，北上廣等一線城市的租房需求量又將出現“井噴”狀態。房租會不會越漲越高？與收入、房價相比，房租有沒有一個相對合理的區間？穩定房租難不難？記者進行了探訪。
“住”成為奮鬥首要目標
一線城市房租收入比達40%
一套100多平方米的房子被隔斷為6居室，分為二人間至八人間不等，常住有20人左右。每張床鋪價格為每月500—900元。這是位於北京市朝陽區雙井地區某社區一套典型的群租房。在這裡住了半年的秦女士告訴記者，這樣的出租房空間十分擁擠，衛生設施不夠用，人員流動性大，安全沒保障。住進來半年多，她也沒和房東簽過正規租賃合同，但即便如此，這屋子從來沒空過，一直人滿為患。
“就是因為便宜。”秦女士說，就在同一個社區內，60平方米的一室一廳月租金在5000元左右，自己雖然每個月收入有五六千元，但也負擔不起這麼高昂的房租，只得暫時屈居群租房。
據北京市統計局日前公佈資料顯示，2013年4月份，北京市居民消費價格總水準同比上漲3.2%。其中，包括城區與郊區在內的住房租金上漲7.6%。“這兩年房租長的確實比較快，尤其是北京上海這些城市，從2011年開始，房租與上一年相比，漲幅都在15%左右。這是一個很高的漲幅。”北京中原地產市場研究部總監張大偉說。
面對日漸增長的租金，絕大多數租房者稱“難以承受”。目前在大中城市，租房者多數是無房、買不起房以及在當地就業時間較短的中低收入者，比如剛畢業的大學生以及外來務工者。租房是他們的“剛性需求”，但他們中多數人的月收入付完房租後僅夠“溫飽”。
畢業兩年的小楊在北京通州區北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室，每天要擠一個多小時的地鐵到公司工作，而每月1000元的房租對於月收入四五千元的他來說，負擔也不算小。“對於工作一段時間的人來說還好，剛畢業的大學生太難了。”他說，“大家都想在地鐵旁邊找房子，交通方便，但房租越來越貴。”
房租多少是合理？從需求方——租戶的角度講，他們最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能夠直觀反映出承租的壓力水準。調查顯示，一線城市的房租收入比已高達40%，這意味著解決衣食住行中“住”的問題，已成為奮鬥的主要目標。如果房租收入比繼續提高到50%、60%，則會產生明顯的擠出效應。
事實上，相對2010年和2011年，2012年北京房租的同比漲幅已相對趨緩。業內人士認為，儘管漲幅趨緩，對於很多低收入和普通白領階層的租房人群來說，租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現在三個方面，一是大戶型漲幅較大，弱化了合租優勢；二是郊區租賃需求增多後促租金上揚，漲幅大於市區，郊區租房也越來越貴；三是經過之前連續的快速攀升，基數越來越高。
大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲，但遠達不到15%以上的速度，多數城市居民收入漲幅在10%以下。而新進入勞動力市場的青年，起薪近幾年甚至在下降。最近的一項調查顯示，由於就業形勢嚴峻，2013年高校畢業生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們該呆的地方吧。”採訪中，有人很悲觀。
房屋租售比仍低於國際水準
持有人出租房屋動力不足
業內人士普遍認為，未來一線城市房租繼續上漲的壓力仍然比較大，關鍵原因在於租房市場的供求關係不平衡。
在需求端，近兩年進入大城市的大學畢業生和外來人口數量不斷增加，同時房價持續高企和限購政策越來越嚴，使很多購房者轉而租房，增加了需求。
而在供應端，閒置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進一步加劇了供求矛盾。
曾有樂觀人士認為，在房地產(行情 專區)調控持續嚴厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果並不明顯，很多房主寧願暫時空置房產，也不願意用於出租。究其原因，有人認為房屋出租後損耗風險高，影響日後出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以後，放棄了出租。
從供給方——房產持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關鍵指標。
租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續的。如果按照這一規律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。
“現在像北京、上海這些地方，租售比都已經低於1∶500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例，租出一套北京市四環附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業費、取暖費，有可能收入僅四五萬元；如果房主把300萬存到銀行(行情 專區)，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些並不急需資金的房主出租房子。
不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區間。二是購房者購房目的是什麼。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對於這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。
何況，多數國家對房主在房產持有期間徵稅，增加了持有成本，並且這種持有成本會隨著經濟發展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優惠。而我國並不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當前一線城市租價並不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。
穩定房租需增加供給
應鼓勵機構成為租房供應主體
如何緩解租房市場的供求矛盾？當前還是要在供應上做文章。通過增加供應，可以緩解租賃市場供求關係，進而穩定房租價格。
這兩年政府大規模開工建設公租房，被認為有助於增加市場上穩定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動公共租賃房建設，擬在“十二五”期間建100萬套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由於大量公租房專案還未建成入市，以及一些城市公租房專案過於偏遠、無人願住等原因，公租房對穩定租賃市場的作用，還需要時間來體現。
業內人士表示，目前市場存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房價上漲的情況下，依靠市場自行調節很難促進租賃房源增長。他認為，應通過減免個人所得稅、營業稅甚至獎勵等方式，鼓勵個人把閒置房源用於出租，盤活數量巨大的存量房。公租房則應加快建設進度，儘快入市，產生規模效應。同時完善公租房專案周邊的交通、生活配套，鼓勵人們申請、租住公租房。
“增加租房供應的思路還可以更加開闊。”清華大學房地產市場研究中心主任劉洪玉認為，除了政府建設的公租房和家庭個人出租房以外，還應鼓勵更多機構出租房屋。比如住房合作社和企業等，建設一定規模的房屋專門用於出租，也可納入政府的公租房體系，多管道增加房源。“比如房地產公司，現在房地產公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應該採取一些鼓勵政策，像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優惠政策。要切實增加市場的租賃房源，必須鼓勵民營企業等機構也參與進來。”
規範租賃市場
提高租房穩定性
租房子，剛住一兩個月就被通知要漲價，這種事讓許多人頭疼不已。租房是個持續的過程，穩定租金還需要進一步規範租房市場。
日前北京市住建委為規範房地產經紀活動，就《關於印發〈北京市房地產經紀管理辦法〉的通知》公開徵求意見，《辦法》提出，原接受當事人委託代收代付房屋租金等費用的房地產經紀機構，應當停止接受新的代收代付委託，並將租金支付方式全部調整為租賃雙方自行劃轉。這項措施直指目前大量存在的房產仲介充當“二房東”的現象，旨在更好地保護房東和房客雙方的利益。
“如今在北京租房子很難見到房主，很多都是代理制，基本都是小仲介、二房東等。有一個二房東在裡面吃差價，有可能把一套房子做成兩居、三居，租金虛高、隨意漲價，使得整個市場處於畸形發展。”張大偉說。
其實，近年來政府不斷出臺政策規範租賃市場。2010年住建部曾出臺《商品房屋租賃管理辦法》，提出“應當以原設計的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水準”等規定，但實際的執行效果卻很差。專家認為，由於房屋租賃往往發生在房東、租戶、仲介等個體之間，管理規範的難度確實不小。各地應該結合實際情況，出臺更為細緻、可操作的政策，來規範租賃市場。
比如，可以出臺專門的法規對房地產仲介哄抬租金、發佈不實資訊等行為進行規範，對欺騙、吃差價等違規行為實施更加嚴厲的懲罰。其次，參照房屋買賣合同網上備案機制，進一步完善房屋租賃合同的網上備案，一旦發生糾紛，有據可循。
“有很多國家都有可以借鑒的經驗，如德國加強租房合同管理的經驗，就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說，在德國，有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式，這是因為有完備的法律與監管體系保障租房的穩定性。如《住房租賃法》等法律明確規定禁止二房東，規定房屋所有人不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同，不得因為需要自用房屋而隨意將租戶趕走，房租漲幅三年內不得超過15%，否則會予以高額罰款甚至可能入獄等。此外，德國地方政府每年都會推出租金價格表供租戶參考，租戶可據此查閱自己租住地區各類型住房每平方米的價格。出租者如果要提高房租，必須參考這一價格。
“如此嚴格的法律手段和豐富的服務手段一旦得以執行落實，能在很大程度上保護租房者的權益，讓人們租得起房、方便租房、敢於租房。”劉洪玉說。
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
一線城市房價超紐約倫敦 收入不及發達國家1/10
蔣彥鑫
2013年08月30日06:05
原標題：14年來全國賣地收入年均超1萬億
14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。土地財政問題明顯。
昨日下午，十二屆全國人大常委會第四次會議分組審議了計畫執行情況的報告以及預算執行情況的報告。全國人大常委會委員、財經委副主任委員尹中卿提出，當前我國經濟在從“保八”到“穩七”的過程中，要提高對經濟下行的容忍度。既不要隨便“鼓泡沫”，更不能輕易“戳泡沫”，而是要千方百計“擠泡沫”。
尹中卿提出，當前要擠壓4大泡沫，包括產能過剩泡沫、房地產價格泡沫、政府債務泡沫、金融領域泡沫。有效控制、釋放、排除和化解這些年來逐步積累的風險隱患，為我國經濟迎來下一輪持續健康高速增長奠定基礎。
其中擠壓房地產泡沫勢在必行。14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。尹中卿建議，應儘快按照人均居住面積徵收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本。
此外，在擠壓“過剩產能泡沫”方面，尹中卿表示，產能過剩問題越來越嚴重。去年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶產能利用率分別為72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明顯低於國際通常水準。今年上半年，全國規模以上工業企業將近22%的產能閒置。產能過剩帶來負面影響，截至今年7月，工業生產者價格總水準已連續16個月負增長，降幅擴大。
【如何擠壓“樓市泡沫”】
全國聯網擠出部分非自住房源
1999-2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入高達60%以上。今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升。今年6月份，在70個納入房價監測的城市中，有69個城市房價同比上漲．北上廣深等一線城市同比和環比均上漲。7月份最新資料顯示，70個城市房價同比又上漲了6.7%，環比上漲了6.1%。
根據IMF測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水準的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦。如果房地產價格泡沫破裂，不僅會因巨額不良貸款而損害金融業的正常運行，而且也會對實體經濟和國家財政造成破壞性衝擊。
尹中卿提出，必須儘快調整房地產調控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產市場長效機制。要逐步整合房地產開發、流轉、保有環節稅收和各類收費，統籌推進房地產稅費改革，儘快按照人均居住面積徵收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進二手房、存量房源流轉。
要推進不動產實名登記和全國聯網工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源，促進存量房地產進入交易，降低交易環節稅費，切實減輕普通老百姓購房成本。
【如何擠壓“政府債務泡沫”】
逐步將地方政府債務分類納入預算管理
2008年中央財政赤字只有1800億元，而2009年-2012年赤字合計27500億元。與此同時，地方政府性債務規模迅速膨脹。根據審計署審計，2008年以前，地方政府投融資公司貸款餘額在3萬億元以內。2009-2010年，在兩年內省、市、縣三級地方政府性債務餘額增加7萬多億元，達到10.7萬億元。
今年6月，國家審計署又報告說，截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務，比2010年底上升了13%，2013年底前到期償還債務額約占債務總額的53%。
今年1-7月，隨著經濟增速的放緩，財政支出增幅比去年明顯回落，而財政支出卻剛性增加，特別是地方政府通過各種融資平臺進行的不規範的“舉債”行為，使財政風險加劇。政府債務過快增長，給銀行帶來信貸風險。目前，地方平臺更多轉向依靠城投債、信託產品、私募基金等籌集資金，未來3年仍處於償債高峰期。
要研究制定政府債務管理法規。儘快出臺政府債務風險預警辦法，建立和健全政府舉債融資制度以及官員考核、懲戒機制，完善地方政府融資制度。
進一步規範地方政府機關、事業單位及融資平臺公司融資行為，加強高風險地區債務監管並督促地方研究制定化解措施，逐步將地方政府債務分類納入預算管理，嚴格控制地方政府新增債務。
105個城市
今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升
3.85萬億元
截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務
蔣彥鑫
2013年08月30日06:05
原標題：14年來全國賣地收入年均超1萬億
14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。土地財政問題明顯。
昨日下午，十二屆全國人大常委會第四次會議分組審議了計畫執行情況的報告以及預算執行情況的報告。全國人大常委會委員、財經委副主任委員尹中卿提出，當前我國經濟在從“保八”到“穩七”的過程中，要提高對經濟下行的容忍度。既不要隨便“鼓泡沫”，更不能輕易“戳泡沫”，而是要千方百計“擠泡沫”。
尹中卿提出，當前要擠壓4大泡沫，包括產能過剩泡沫、房地產價格泡沫、政府債務泡沫、金融領域泡沫。有效控制、釋放、排除和化解這些年來逐步積累的風險隱患，為我國經濟迎來下一輪持續健康高速增長奠定基礎。
其中擠壓房地產泡沫勢在必行。14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。尹中卿建議，應儘快按照人均居住面積徵收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本。
此外，在擠壓“過剩產能泡沫”方面，尹中卿表示，產能過剩問題越來越嚴重。去年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶產能利用率分別為72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明顯低於國際通常水準。今年上半年，全國規模以上工業企業將近22%的產能閒置。產能過剩帶來負面影響，截至今年7月，工業生產者價格總水準已連續16個月負增長，降幅擴大。
【如何擠壓“樓市泡沫”】
全國聯網擠出部分非自住房源
1999-2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入高達60%以上。今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升。今年6月份，在70個納入房價監測的城市中，有69個城市房價同比上漲．北上廣深等一線城市同比和環比均上漲。7月份最新資料顯示，70個城市房價同比又上漲了6.7%，環比上漲了6.1%。
根據IMF測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水準的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦。如果房地產價格泡沫破裂，不僅會因巨額不良貸款而損害金融業的正常運行，而且也會對實體經濟和國家財政造成破壞性衝擊。
尹中卿提出，必須儘快調整房地產調控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產市場長效機制。要逐步整合房地產開發、流轉、保有環節稅收和各類收費，統籌推進房地產稅費改革，儘快按照人均居住面積徵收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進二手房、存量房源流轉。
要推進不動產實名登記和全國聯網工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源，促進存量房地產進入交易，降低交易環節稅費，切實減輕普通老百姓購房成本。
【如何擠壓“政府債務泡沫”】
逐步將地方政府債務分類納入預算管理
2008年中央財政赤字只有1800億元，而2009年-2012年赤字合計27500億元。與此同時，地方政府性債務規模迅速膨脹。根據審計署審計，2008年以前，地方政府投融資公司貸款餘額在3萬億元以內。2009-2010年，在兩年內省、市、縣三級地方政府性債務餘額增加7萬多億元，達到10.7萬億元。
今年6月，國家審計署又報告說，截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務，比2010年底上升了13%，2013年底前到期償還債務額約占債務總額的53%。
今年1-7月，隨著經濟增速的放緩，財政支出增幅比去年明顯回落，而財政支出卻剛性增加，特別是地方政府通過各種融資平臺進行的不規範的“舉債”行為，使財政風險加劇。政府債務過快增長，給銀行帶來信貸風險。目前，地方平臺更多轉向依靠城投債、信託產品、私募基金等籌集資金，未來3年仍處於償債高峰期。
要研究制定政府債務管理法規。儘快出臺政府債務風險預警辦法，建立和健全政府舉債融資制度以及官員考核、懲戒機制，完善地方政府融資制度。
進一步規範地方政府機關、事業單位及融資平臺公司融資行為，加強高風險地區債務監管並督促地方研究制定化解措施，逐步將地方政府債務分類納入預算管理，嚴格控制地方政府新增債務。
105個城市
今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升
3.85萬億元
截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
美國這一招將讓中國的經濟泡沫徹底破滅
2013-9-13 17:36
摘要: 李嘉誠拋售在中國大陸所有的資產只是一個信號。面對美元的退出QE，中國輿論是很反常的，一個聲音是中國城市化還有20%的空間，至少有2億多人會進城？更有一個聲音在說有70%的年輕人希望到大城市...
一般認為，美國經濟好轉就會退出QE。其實，這是一種表像，因為QE的實行與美國經濟的衰退與復蘇無關。只是巧合的是，QE的推出時間是在美國雷曼兄弟出現破產後，所以，市場上還有一種觀點，那就是QE的推出是為了拯救金融危機，這個也解釋不通。
我在《黃金崩潰》中對美聯儲當時如何拯救金融危機的進行全面的解讀，美聯儲只是作為一個“最後的貸款人”出面拯救危機的，而不是採用量化寬鬆即QE的方式。那麼，美聯儲為何推出QE呢？
我們首先來看看美聯儲是如何運行QE的？美聯儲實施QE後，主要是購買國債——釋放美元——到金磚四國——催生泡沫——牟取暴利，這是QE1和QE2的主要途徑和目的，根本與美國經濟的復蘇與拯救金融危機無關，直到QE3推出，是在QE2的基礎上增加購買中長期抵押債券——打壓市場利率——促進房地產和製造業復蘇，這才有了刺激美國本土經濟復蘇的內容。
這樣一來，我們就會發現，QE的策略在起初執行是完全是針對金磚四國和其他新經濟體國家的。QE的退出那就意味著原來執行QE的資金已經完成了所有的使命，要回歸美國本土了。這對於新經濟體國家來說，無異于一場金融海嘯將要發生。因為我們並不清楚，美元究竟有多少流進，又有多少美元要流出？究竟會產生什麼後果？我們現在需要研究的是，究竟美聯儲為何要退出QE？
實際上這是很容易解釋的，這原本就是一個橫跨五年的金融戰略——釋放美元——催生資產價格泡沫——牟取暴利——退出QE——回歸美國——資產重置——參與製造業復蘇——推動道鐘斯指數上漲——實現全美資產價值再翻翻。
從這個意義上來說，美元的回流就不僅僅只是吸引美元的回流，而是吸引全世界的資金都湧向美國，一同創造美國歷史上200多年來最偉大的盛世。這樣一來，金磚四國會被徹底拋棄，所有資金奔向美國就會成為一種潮流。
這很要命，因為美國經濟總量是全世界最大的，吸附資金的的能量也是無限大，包括人民幣在內的非美貨幣都會湧向美國，不僅僅只是資金安全而且收益有保障，何樂而不為？這是傻瓜都知道的事。美國是有法律保障的高度自由的國家，市場經濟的自由度全球最大，中國貪官遍地，做一點事都很難，誰願意繼續呆在一個長期衰退的國家？
李嘉誠拋售在中國大陸所有的資產只是一個信號。面對美元的退出QE，中國輿論是很反常的，一個聲音是中國城市化還有20%的空間，至少有2億多人會進城？更有一個聲音在說有70%的年輕人希望到大城市。
真是好笑啊，在人才資金都在外逃的情況下，用這種欺騙的手段就能留住人才？中國的城市化一點空間也不會有，更不可能有70%的人會到大城市，因為他們進城根本無法生活，更談不上有什麼就業崗位？他們如果進城，只有一個結果，那就是暴動，像前蘇聯那樣。所謂的“有2億人進城”，所謂的“有70%人想到大城市”只是對中國經濟大衰退的哀鳴和幹嚎，根本是沒有用的幌子，騙不了任何人。
我建議中國的經濟的騙子們去各個農村走一走，哪怕是原先很偏遠的地方也通上了高速，什麼現在城市化只有60%，未來還有20%的空間可供中國發展20年。這完全是胡扯。如果把所有的農民都趕去城市居住或者只是簡單的趕上樓，這可能不是發展，而是一種犯罪。
現在農村還有一些好山好水，適合人居，並且他們還有足夠的資源能保持購買力；在城市看看吧，一般百姓誰也願意去？當年前蘇聯勃列日涅夫時代，把波羅的海的愛沙尼亞、拉脫維亞、立陶宛三個聯邦的農民工強行遷進城市，就是為了城市化進程，拉動GDP。
極權資本主義的暴行就此埋下禍根，到了戈巴契夫時代再也捂不住了，矛盾終於爆發，這些農民工成為推翻蘇聯共產黨的主要力量。其主要原因就是，就是現在的波羅的海的三個國家農民到城市後，不僅無法維持長期的購買力，反而失去了原來的資源，生活無法維持。暴行，可能盛極于一時，但終究會受到清算。中國的城市化早已沒有空間。現在搞城鎮化也是一個幌子，完全不可能拉動經濟增長，投入再多也沒有用。
城鎮化的核心是兩個：農民要有“穩定的收入來源”和“持續的購買力”。本人以為，只要牢牢抓住這兩個線索，就可以保證城鎮化戰略不會變形，不會像現在這樣，將土地淪為金融產品，讓全民炒作。需要告誡官方的是，這種炒作房地產的行為，在美元升值的週期內，中國經濟必將陷入大衰退，目前這種炒作房地產的行為將會危害政權。
不想重蹈前蘇聯的覆轍，現在就必須儘快糾正，否則中國政府已經沒有時間來進行糾正，只是迎來一場轟轟烈烈的經濟危機的大爆發。我的朋友曹建海博士為了支持我的《債務海嘯》的出版，專門就中國城市化進行了全方位論證，收集在我的書中。他的觀點與我相似，但是，他系統地從經濟學理論上闡述了中國城鎮化的兩大核心的重要性和在中國發展的邏輯性。
退出QE對中國一線城市和長三角珠三角打擊是最大的，那麼，可以肯定的是當這些城市的房價泡沫破滅後，經濟是何等的蕭條？摧毀了一線城市和長三角珠三角的經濟基礎，全中國就等於陷入大衰退。
可能我們見的是，不是人們要進城，而是在城裡的人都要突圍，返鄉潮不會小於2008年。中國的一線城市將會成為一座空城，不僅只是房子大量空置，而是滿街的人突然就不見了。就像現在上海的南京路和淮海路，哪怕在假日，也再難看見人們摩肩接踵的景觀。
QE的退出，不僅僅只是資金的出逃，而是對金磚四國的預期完全改變，這些國家的經濟已經完全沒有希望了。李嘉誠的出逃是一個佐證，更多的資金和人才都將在未來大規模出逃。儘管經濟資料很好看，但是，全世界都知道這些資料大多是造假的，毫無意義。資金到中國只是賺一把就走，不可能現在美國一樣，可以看到長期的希望，更不需要與貪官污吏做骯髒的交易來謀取一點利益。
退出QE是美聯儲經營五年的一項金融戰略，只要實施起來，中國經濟泡沫就會徹底破滅。這是必然的。這就是為何要退出QE的本質原因。多修幾條路，多建無人居住的空房子就是經濟增長？真是荒唐到了極點。
2013-9-13 17:36
摘要: 李嘉誠拋售在中國大陸所有的資產只是一個信號。面對美元的退出QE，中國輿論是很反常的，一個聲音是中國城市化還有20%的空間，至少有2億多人會進城？更有一個聲音在說有70%的年輕人希望到大城市...
一般認為，美國經濟好轉就會退出QE。其實，這是一種表像，因為QE的實行與美國經濟的衰退與復蘇無關。只是巧合的是，QE的推出時間是在美國雷曼兄弟出現破產後，所以，市場上還有一種觀點，那就是QE的推出是為了拯救金融危機，這個也解釋不通。
我在《黃金崩潰》中對美聯儲當時如何拯救金融危機的進行全面的解讀，美聯儲只是作為一個“最後的貸款人”出面拯救危機的，而不是採用量化寬鬆即QE的方式。那麼，美聯儲為何推出QE呢？
我們首先來看看美聯儲是如何運行QE的？美聯儲實施QE後，主要是購買國債——釋放美元——到金磚四國——催生泡沫——牟取暴利，這是QE1和QE2的主要途徑和目的，根本與美國經濟的復蘇與拯救金融危機無關，直到QE3推出，是在QE2的基礎上增加購買中長期抵押債券——打壓市場利率——促進房地產和製造業復蘇，這才有了刺激美國本土經濟復蘇的內容。
這樣一來，我們就會發現，QE的策略在起初執行是完全是針對金磚四國和其他新經濟體國家的。QE的退出那就意味著原來執行QE的資金已經完成了所有的使命，要回歸美國本土了。這對於新經濟體國家來說，無異于一場金融海嘯將要發生。因為我們並不清楚，美元究竟有多少流進，又有多少美元要流出？究竟會產生什麼後果？我們現在需要研究的是，究竟美聯儲為何要退出QE？
實際上這是很容易解釋的，這原本就是一個橫跨五年的金融戰略——釋放美元——催生資產價格泡沫——牟取暴利——退出QE——回歸美國——資產重置——參與製造業復蘇——推動道鐘斯指數上漲——實現全美資產價值再翻翻。
從這個意義上來說，美元的回流就不僅僅只是吸引美元的回流，而是吸引全世界的資金都湧向美國，一同創造美國歷史上200多年來最偉大的盛世。這樣一來，金磚四國會被徹底拋棄，所有資金奔向美國就會成為一種潮流。
這很要命，因為美國經濟總量是全世界最大的，吸附資金的的能量也是無限大，包括人民幣在內的非美貨幣都會湧向美國，不僅僅只是資金安全而且收益有保障，何樂而不為？這是傻瓜都知道的事。美國是有法律保障的高度自由的國家，市場經濟的自由度全球最大，中國貪官遍地，做一點事都很難，誰願意繼續呆在一個長期衰退的國家？
李嘉誠拋售在中國大陸所有的資產只是一個信號。面對美元的退出QE，中國輿論是很反常的，一個聲音是中國城市化還有20%的空間，至少有2億多人會進城？更有一個聲音在說有70%的年輕人希望到大城市。
真是好笑啊，在人才資金都在外逃的情況下，用這種欺騙的手段就能留住人才？中國的城市化一點空間也不會有，更不可能有70%的人會到大城市，因為他們進城根本無法生活，更談不上有什麼就業崗位？他們如果進城，只有一個結果，那就是暴動，像前蘇聯那樣。所謂的“有2億人進城”，所謂的“有70%人想到大城市”只是對中國經濟大衰退的哀鳴和幹嚎，根本是沒有用的幌子，騙不了任何人。
我建議中國的經濟的騙子們去各個農村走一走，哪怕是原先很偏遠的地方也通上了高速，什麼現在城市化只有60%，未來還有20%的空間可供中國發展20年。這完全是胡扯。如果把所有的農民都趕去城市居住或者只是簡單的趕上樓，這可能不是發展，而是一種犯罪。
現在農村還有一些好山好水，適合人居，並且他們還有足夠的資源能保持購買力；在城市看看吧，一般百姓誰也願意去？當年前蘇聯勃列日涅夫時代，把波羅的海的愛沙尼亞、拉脫維亞、立陶宛三個聯邦的農民工強行遷進城市，就是為了城市化進程，拉動GDP。
極權資本主義的暴行就此埋下禍根，到了戈巴契夫時代再也捂不住了，矛盾終於爆發，這些農民工成為推翻蘇聯共產黨的主要力量。其主要原因就是，就是現在的波羅的海的三個國家農民到城市後，不僅無法維持長期的購買力，反而失去了原來的資源，生活無法維持。暴行，可能盛極于一時，但終究會受到清算。中國的城市化早已沒有空間。現在搞城鎮化也是一個幌子，完全不可能拉動經濟增長，投入再多也沒有用。
城鎮化的核心是兩個：農民要有“穩定的收入來源”和“持續的購買力”。本人以為，只要牢牢抓住這兩個線索，就可以保證城鎮化戰略不會變形，不會像現在這樣，將土地淪為金融產品，讓全民炒作。需要告誡官方的是，這種炒作房地產的行為，在美元升值的週期內，中國經濟必將陷入大衰退，目前這種炒作房地產的行為將會危害政權。
不想重蹈前蘇聯的覆轍，現在就必須儘快糾正，否則中國政府已經沒有時間來進行糾正，只是迎來一場轟轟烈烈的經濟危機的大爆發。我的朋友曹建海博士為了支持我的《債務海嘯》的出版，專門就中國城市化進行了全方位論證，收集在我的書中。他的觀點與我相似，但是，他系統地從經濟學理論上闡述了中國城鎮化的兩大核心的重要性和在中國發展的邏輯性。
退出QE對中國一線城市和長三角珠三角打擊是最大的，那麼，可以肯定的是當這些城市的房價泡沫破滅後，經濟是何等的蕭條？摧毀了一線城市和長三角珠三角的經濟基礎，全中國就等於陷入大衰退。
可能我們見的是，不是人們要進城，而是在城裡的人都要突圍，返鄉潮不會小於2008年。中國的一線城市將會成為一座空城，不僅只是房子大量空置，而是滿街的人突然就不見了。就像現在上海的南京路和淮海路，哪怕在假日，也再難看見人們摩肩接踵的景觀。
QE的退出，不僅僅只是資金的出逃，而是對金磚四國的預期完全改變，這些國家的經濟已經完全沒有希望了。李嘉誠的出逃是一個佐證，更多的資金和人才都將在未來大規模出逃。儘管經濟資料很好看，但是，全世界都知道這些資料大多是造假的，毫無意義。資金到中國只是賺一把就走，不可能現在美國一樣，可以看到長期的希望，更不需要與貪官污吏做骯髒的交易來謀取一點利益。
退出QE是美聯儲經營五年的一項金融戰略，只要實施起來，中國經濟泡沫就會徹底破滅。這是必然的。這就是為何要退出QE的本質原因。多修幾條路，多建無人居住的空房子就是經濟增長？真是荒唐到了極點。
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
北京2萬套限總價房年內上市 單套價格不超200萬
2013-09-19 05:25
本市自住型商品住房管理辦法經反復討論並徵求有關意見，目前已基本成熟，有望近期正式出臺。記者昨天從市住建委獲悉，今年內，北京計畫建設2萬套自住型商品住房，單套住房總價基本在200萬元以內，保障房輪候家庭將可優先購買。
輪候家庭可優先購買
記者從市住建委瞭解到，本市自住型商品住房管理辦法經反復討論並徵求有關意見，目前已基本成熟，有望近期正式出臺。
據悉，自住型商品住房管理辦法的內容主要有：該類住房明確定位為商品住房屬性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障房輪候家庭可優先購買。同時，辦法對該類住房的再上市年限要求和收益分成等，均做了明確規定。
自住商品房源占比四五成
記者瞭解到，本月全市成交住房用地202公頃，環比增加1倍，年初以來累計成交736公頃，是去年同期的4.1倍。
同時，在全市供地力度整體加大的基礎上，又進一步加大了自住型商品住房的供應，著力解決自住性和改善性住房需求，今年以來，本市已在昌平、朝陽、海澱推出了3宗“限房價、競地價”地塊，房價分別限定為不高於每平方米1.5萬、2.2萬和1.9萬元，比周邊房價低約兩三成。
同時，市國土局會同市住建委多次調度各區縣，要求加大此類地塊的供應規模，特別是房價漲幅高、需求量大的區縣，要加快推進。相關負責人表示， 最近還將有幾宗該類地塊推出，預計今年可形成2萬套自住型商品住房的供應，套總價基本在200萬元以內 ，將能有效滿足自住和改善性需求，穩定房價。
這位負責人還表示，北京今後還將進一步轉變住房用地供應方式，繼續加大該類地塊的供應，計畫每年向市場投放該類房源約占新建商品住房市場份額的40%至50%。
■名詞解釋
限房價 競地價
在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。
■相關新聞
70大中城市房價漲幅半年回落0.9%
晨報訊（記者 王麗婭）國家統計局昨日發佈8月70個大中城市房價資料顯示，69個城市房價繼續上漲，同比價格變動中，最高漲幅為19.3%，最低為下降2.3%。國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅從3月份的1.7%回落到8月份的0.8%，房價漲幅在逐月收窄。
劉建偉解讀8月份房價資料認為，8月一線城市和二、三線城市房價變動差異較大。如北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%至10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。除了去年同月對比基數相對較低，造成今年8月同比資料上漲較多。值得一提的是，房價環比漲幅在收窄，大部分城市的房價環比漲幅逐月略有下降。
理論家下基層講“住房保障”
專家建議開徵房產稅抑制房價
晨報訊（記者 張璐）“理論家走基層”活動昨日走進大興區禮賢鎮，中國社科院財政與貿易經濟研究所城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛用深入淺出的語言，為村民詳解“住房保障”。
倪鵬飛從保障標準、保障人群、保障方式和申請條件上介紹了住房保障體系，並列舉了經適房、廉租房、公租房等分類。他同時指出了住房保障體系存在的問題，如廉租房較少，目前占城鎮家庭不足5%的比例；經適房准入退出機制不健全、監管執行不嚴等。他說，目前保障性住房多集中在城市，農村較少，其實城鄉應該有一體化的保障體系。他還建議關注大量農村房屋空置造成浪費的問題。
在互動環節，有聽眾詢問如何能抑制房價上漲。倪鵬飛說，一是要加快住房保障體系的建設，另外要儘快開徵房產稅，抑制不合理的投資和需求。
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
我國空置房6800萬套 房價將回落難崩盤
向松祚2013-09-23 01:54
[導讀]如果允許集體所有制土地私有化和自由轉讓，特別是如果允許所謂“小產權房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。
中國會不會發生大規模系統性金融危機？這是國內外人士普遍關注的重大問題，也是很難達成一致結論的複雜問題。資料來源不同，統計口徑不同，觀察視角不同，分析方法不同，乃至個人情緒態度（悲觀或樂觀）不同，都會導致互不相同甚至相反的結論。
危機派的六大理由
有人一直警告中國將爆發大規模系統性金融危機。他們提出六大理由：其一，過去數年來尤其是2008年以來，中國經濟體系（包括家庭、企業和政府）總負債規模和總負債與GDP之比均大幅快速上升。依照某種經濟學理論和某些國家的歷史經驗，經濟體系債務總規模和債務比率大幅上升往往會釀成系統性金融危機，“去杠杆化”或“去債務化”本身就是一個漫長而痛苦的過程，經常會伴隨企業和銀行破產。然而，債務率或杠杆率究竟達到多高就會發生危機？債務率或杠杆率究竟維持哪個水準才算安全？卻沒有邏輯一致的答案。
其二，中國經濟體系三大類債務裡，市場人士尤其擔憂非金融企業的高負債率和地方政府融資平臺的債務規模。他們認為我國非金融企業債務規模和負債率，地方政府債務規模、負債率和償債能力均跨越國際公認的危險水準，債務危機和隨之而來的金融危機恐難避免。
其三，中國商業銀行收入和利潤高速增長難以為繼，隨著經濟增速持續放緩，商業銀行收入和利潤增速必然大幅下降，不良貸款則會大幅上升，商業銀行收入利潤下降、不良貸款急劇增加和資本金不足，爆發流動性危機或支付危機的可能性不容低估。有人認為，今年6月我國商業銀行發生流動性事件，可能是未來大規模流動性危機的預演。
其四，近年來中國影子銀行業務快速增長。許多國家的經驗表明，影子銀行業務過度膨脹，往往會演變成某種形式的“龐氏騙局”，最終導致大規模違約、壞賬和金融機構相互拖欠，釀成系統性金融危機。
其五，中國房地產市場價格狂飆必然逆轉。房地產市場已經存在嚴重泡沫，泡沫必然破滅，泡沫破滅將導致債務拖欠、負資產、賤價拋售和銀行壞賬，這就是典型的資產價格泡沫破滅所誘發的金融危機。
其六，隨著美聯儲決定退出量化寬鬆貨幣政策，國際資金或投機熱錢開始撤離新興市場，極可能觸發新興市場國家的匯率危機、債務危機、流動性危機、銀行危機和金融危機。近期印度、印尼、巴西、土耳其等國家匯率急劇貶值、股市下跌、利率飆升、外匯儲備快速下降、經濟增速大幅放緩，就是嚴重的危機信號，預示美聯儲退出量化寬鬆貨幣政策必然導致新興市場國家劇烈的金融動盪和金融危機。中國亦是新興市場國家，恐怕難以獨善其身。
本文即針對上述六個問題展開深入剖析，以判斷中國是否會出現大規模系統性金融危機。
負債總規模本身不是問題
根據央行和銀監會資料，截至2012年底我國經濟體系負債總規模約為105萬億，與GDP之比約為200%。我們分別從債權人和債務人角度來計算債務總規模。
從債權人角度計算，我國債務總規模=全部金融機構貸款餘額+債權人所持中央政府債券餘額+債權人所持地方政府債務餘額+債權人所持非金融公司債券餘額=72.9萬億+15萬億+16萬億+1萬億=104.9萬億。
從債務人角度看，我國債務總規模=非金融公司負債總額+家庭個人負債總額+中央政府負債總額+地方政府負債總額=（非金融企業銀行貸款餘額+信託貸款+委託貸款+債務+其他管道負債）+家庭負債總額+中央政府負債總額+（地方政府融資平臺貸款餘額+地方政府債券餘額+信託公司給地方政府貸款+其他）=64.4萬億+11萬億+15萬億+16萬億=106.4萬億。債務規模與GDP之比亦大約為200%。
嚴格講，從債權人和債務人角度估算的結果應該絕對相等。然而由於統計口徑不同，誤差在所難免。
其他機構的估算與上述計算大體相當。譬如英國《金融時報》對中國債務規模的估算結果是：中國家庭、企業和政府三者債務總額之和與GDP之比從2008年的130%增長到目前的200%。其中銀行貸款和公司債券總額與GDP之比達到150%，影子銀行與GDP之比達到50%。經濟體系債務總規模與GDP之比急劇上升主要發生在2008年大規模經濟刺激措施之後。
華盛頓彼特森國際經濟研究所估計，截至2012年底，中國家庭債務總額約為15萬億，政府債務總額約為30萬億，非金融公司債務總額約為60萬億，三者之和約為105萬億，與GDP之比為200%。
結果基本一致：（1）我國負債總規模約為105萬億，與GDP之比為200%。其中非金融公司負債約為64萬億，中央政府負債約為15萬億，地方政府負債約為16萬億，家庭個人負債11萬億。（2）負債總規模劇增主要源自2008年大規模經濟刺激措施之後。
那麼，債務規模達到GDP200%以上是否就會爆發金融危機或債務危機？債務危機爆發原因主要有兩個：一是債務人償債能力急劇下降導致大規模違約；二是債務人償債能力下降和違約風險上升導致債券收益率大幅上升，債務人無力借新還舊，被迫拋售資產，資產價值大幅縮水，誘發金融危機。
筆者認為，根據上述兩個機制，我國債務與GDP之比超過200%，本身並不會導致系統性金融危機。其一，與世界主要經濟體的負債水準相比，我國債務總規模和債務率不算高。其二，儘管我國家庭債務總額占GDP比重從2003年的16%上升到2012年的31%。占家庭可支配收入之比從2003年的26%上升到2012年的52%，然而該比例不僅遠低於許多發達國家，而且遠遠低於亞洲其他國家：泰國（近80%）、韓國（76%）和亞洲平均水準（扣除日本）53%。我國家庭債務絕大部分是住房按揭貸款，按揭貸款首付比例平均超過20%，按揭貸款一直是商業銀行品質最好的資產，加上我國居民儲蓄非常高（近44萬億），即使考慮房地產價格下降因素，亦不會出現美國式的“次貸危機”。當然，部分地區和家庭會出現違約、按揭斷供和負資產，這是正常現象，不能算系統性金融危機。
問題的焦點是非金融企業負債規模和地方政府債務，以下依次進行分析。
企業債務風險總體可控
我國非金融企業債務總額從2007年的23.9萬億急升到2013年6月底的64.4萬億，增長170%。非金融企業負債結構如下：
其一，商業銀行貸款。商業銀行給非金融企業發放貸款43.4萬億，占非金融企業全部負債的67.3%，占商業銀行全部貸款餘額（56.23萬億）的77.1%。
其二，企業債。餘額約為1萬億（不包括地方政府融資平臺發行的債券和城投債）。
其三，影子銀行貸款。除商業銀行貸款之外，非金融企業的其他融資管道統稱為影子銀行。根據多種估算，我國影子銀行各類業務餘額合計約為27.85萬億，其中大約70%進入非金融企業，總額約為20萬億。
非金融企業負債總和=商業銀行貸款+企業發行債券+影子銀行負債=43.4萬億+1萬億+20萬億=64.4萬億
非金融企業的債務風險主要取決於商業銀行貸款和影子銀行貸款是否會出現大規模違約。企業債規模較小，一般為實力強大企業所發行，債務違約風險很低。
簡要分析一下非金融企業銀行貸款的投向。根據銀監會《中國銀行業運行報告》的權威資料，我國非金融企業銀行貸款資金投向分別是：第一是製造業貸款，約占27.5%；第二是批發零售業貸款，約占17.5%；第三是交通運輸、倉儲和郵政業，約占10%；第四是房地產行業貸款，約占8.75%；第五是電、熱、氣、水的生產和供應行業，約占7.5%；第六是水利、環境和公共設施管理業，約占6.25%；第七是建築業，約占6.25%。七大行業貸款占全部貸款近83.75%，前五大行業貸款占全部非金融企業銀行貸款約71.25%（以上比例是扣除個人貸款後，各項貸款所占比例）。
最近幾年銀行不良貸款總額和不良貸款率的變動情況表明，製造業不良貸款率上升最快，不良率達到2.5%；批發零售位居第二，不良率達到2.25%；基礎設施位居第三，不良率達到1.3%，其他行業不良率均不到1%。全部商業銀行不良率為0.96%。製造業不良貸款主要集中在造紙、鉛鋅、造船、多晶矽、煤炭、電解鋁等，批發零售行業不良貸款主要集中在鋼貿行業。
製造業貸款占全部非金融企業銀行貸款27.5%，餘額為12萬億。依照最壞情形估計，20%製造業貸款成為壞賬，壞賬總額達到2.4萬億，商業銀行不良率將上升4個百分點，接近5%。當然，製造業的銀行壞賬不會集中大規模出現，而是會分階段逐漸暴露，商業銀行亦將採取措施逐漸穩步消化，所以製造業產能過剩和償債能力下降不會造成商業銀行系統性金融危機，風險總體可控，能夠逐步平穩化解。
個別地方政府債務違約須防範
自2010年始，我國地方政府債務或政府融資平臺貸款風險就成為國內外市場持續高度關注的重要金融事件。我們對地方政府債務和融資平臺風險的基本判斷是：債務規模穩中有升，償債能力持續下降，儘管風險總體可控，化解需要綜合治理。
地方政府債務總規模大約為16萬億。具體構成是：（1）地方政府融資平臺貸款9.7萬億；（2）地方政府發行債券約3萬億（包括城投債未清償餘額、地方國有企業發行的企業債、中央政府代替地方政府所發債券）；（3）信託貸款和委託貸款（所謂政信合作）約2萬億；（4）其他融資管道借款約1萬億（包括向所謂協力廠商融資公司和公務員個人舉借的債務）。
地方政府債務資金投向：60%投向市政基礎設施和市政公用設施，20%投向競爭性產業項目，20%投向公益性項目。大約80%地方政府負債具有抵押和質押，相對風險較小，相對可控。20%左右的負債資金投向公益性項目，必須依靠地方政府財政收入償還，風險相對較高。
假設有超過三分之一的地方政府債務出現違約、形成銀行不良貸款和債務拖欠，會不會演變成“中國式的債務危機”和金融危機呢？筆者認為不會。
理由是：其一、即使按照最高估計，我國地方債務總額亦不到GDP的50%。2013年年初，國際貨幣基金組織發佈報告，說中國地方政府債務占GDP比例已接近50%，IMF使用的是寬口徑估算資料。市場人士對地方債務規模的最高估計是23萬億，也不到GDP的50%。從國際比較看，負債規模還沒有達到危險水準，儘管已經非常接近。其二、地方政府總體償債能力還比較強。截至2013年一季度，地方國有企業（包括上市和非上市公司）的股權價值共計約13萬億元。假定地方政府平均擁有40%的股權，股權價值就超過5萬億。此外地方政府還擁有大量土地儲備，即使不考慮其他融資管道，地方政府仍然擁有較強的償債能力。
當然，隨著財政收入增幅放緩，財政開支剛性上升，個別地方政府可能會出現暫時的支付困難或債務拖欠，需要我們儘早做好預案，防止個別地方政府的債務違約誘發區域性金融動盪或金融危機。
商業銀行有能力抵禦風險
2012年，筆者曾經撰寫報告《對我國銀行資產品質發展趨勢的基本判斷和政策建議》，提出一個分析銀行資產品質變動趨勢的模型。該模型將影響銀行資產品質的因素概括為九大變數。分別是：經濟增速趨勢；經濟體系杠杆比率；社會融資結構（社會融資體系對銀行貸款的依賴度）；銀行資產結構；銀行負債結構；銀行貸款集中度；銀行業務模式（銀行收入是否過度依賴資產證券化、金融市場 交易和衍生金融產品）；銀行體系對外負債和匯率波動（即匯率波動誘發銀行危機的可能性有多大）；銀行監管模式（包括風險定義和資產充足率監管標準）。綜合分析得出的基本結論是：我國銀行資產品質不會出現顯著惡化，商業銀行體系能夠經受經濟增速顯著放緩的考驗，儘管不良貸款總額和不良貸款率會大幅上升，但商業銀行總體不會出現巨額虧損和資本金嚴重不足。
首先，2009年來，我國商業銀行資產、負債、收入、利潤均顯著快速增長，不良貸款額和不良率大幅下降（2012年以來，不良貸款額上升較快，不良率繼續維持下降），貸款損失準備和撥備覆蓋率均大幅增加，為應對金融風險奠定了堅實基礎。其次，最近幾年，我國商業銀行業務轉型取得進展，資本節約型業務增長較快，非利息收入占比快速上升，商業銀行業務轉型增強了抵禦金融風險的能力。再次，我國商業銀行整體資本充足率超過監管要求，截至2013年二季度末，我國商業銀行加權資本充足率為12.24%，加權平均一級資本充足率為9.85%，超過《商業銀行資本管理辦法（試行）》的監管要求。
影子銀行是最薄弱環節
前面已述，綜合多種估算，我國影子銀行業務規模約為27.85萬億元。各類業務餘額分別是：非保本型銀行理財產品（約4.5萬億）；未貼現銀行承兌匯票（約7萬億）；信託貸款（約3.7萬億）；委託貸款（約6.5萬億）；狹義民間借貸（3.2萬億）；小貸公司（約0.6萬億）；典當（約0.25萬億）；私募股權（約0.5萬億）；融資租賃（約1.6萬億）。合計為27.85萬億。
除此之外，還有兩種估算：其一、以金融產品來界定影子銀行，估算規模大致為28.8萬億人民幣,占2012年GDP的55.4%,占銀行體系全部存款餘額的32.3%。其二、根據五大類資產規模來近似評估影子銀行業務總規模。截至2012年底，五大類資產管理規模總額達到23.35萬億。其中銀行理財6.73萬億、信託6.32萬億、基金類2.47萬億、保險類6.90萬億、卷商資管業務0.93萬億。由於缺乏完整有效的資料包告體系，很難準確計算影子銀行業務規模。
無論如何，儘管我國影子銀行業務近幾年得到快速發展，但是總體規模仍然有限。目前我國商業銀行總資產達到110萬億，全部金融機構貸款餘額達到73萬億，居民儲蓄存款超過45萬億。與此相比，各類影子銀行業務或者直接融資業務發展空間依然巨大。
總結全球影子銀行業務發展的歷史經驗，影子銀行的風險主要有三大類：一是高杠杆經營風險。二是信用風險和對手風險。三是流動性風險。非銀行金融機構往往沒有資格得到中央銀行最後貸款人的支持，一旦面臨擠兌和償付危機，很快就會演變成為破產倒閉危機。
依照上述分析，我國影子銀行的主要風險是第三類，即期限錯配所帶來的流動性風險。譬如我國銀行發行的理財產品，大多數期限不足一年，有些僅為數周甚至數天。一些短期融資被投入長期項目，一旦面臨資金周轉的問題，簡單方法就是通過新發行的理財產品來償還到期產品。然而，一旦資金鏈斷裂，這種擊鼓傳花遊戲就沒法繼續下去。如此運作的“資金池”理財產品，期限錯配，不得不以“發新償舊”來滿足到期兌付，本質上確實有某種“龐氏騙局”的因素，至少類似“龐氏騙局”。由此可見，影子銀行業務是我國金融風險體系裡最薄弱的環節。2013年6月發生的流動性事件，實際上顯示了影子銀行業務潛在的巨大風險。
房地產價格回落不崩盤
近年來，我國房地產價格高歌猛進，持續飆升，引發市場人士和社會公眾普遍高度關注。中國房地產市場是否存在嚴重資產價格泡沫？如果是，那麼房地產泡沫破滅是否會觸發系統性金融危機？的確是值得深入研究的重要課題。
本文不打算深入剖析房地產市場，僅僅給出幾個基本判斷。其一、從房價收入比、租金收益率、房價增速與家庭可支配收入增速之比、房價增速與GDP增速之比等多個國際公認指標來衡量，我國部分城市房地產市場已經出現比較嚴重的資產價格泡沫。其二、整體來看，我國城鎮商品住房和商業寫字樓總供給量逐漸趨於飽和，部分城市已經出現嚴重供給過剩（所謂“鬼城”現象即屬此類）。有機構統計資料表明，全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。據不完全估計，我國城鎮商品住房存量已經超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達15億平方米，五年之後，我國城鎮商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之後超過10億人成為完全城鎮居民，人均居住面積則已經超過30平方米。其三、考慮人口結構迅速變化（獨生子女逐漸成為社會主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實施新城鎮化戰略必然意味著我國土地制度和戶籍制度的重大調整。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉讓，特別是如果允許所謂“小產權房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。
支持城鎮商品住房價格持續上漲的主要力量有：其一、城鎮化過程人口遷移所創造的剛性住房需求；其二、城鎮居民改善性住房需求；其三、老舊住房的改造和重建。
綜合考慮上述多種因素，我們認為，房地產市場價格（商品房和寫字樓）不可能長期持續上漲。預計兩年內房地產價格整體見頂回落，部分城市將出現房地產價格大幅度急劇下降，資產價格泡沫破滅所誘發的金融風險不容低估。
然而，儘管如此，從商業銀行體系整體來看，筆者仍然認為房地產貸款風險總體可控。基本原因有四：一是我國銀行體系房地產貸款資產占比相對較低，占商業銀行全部貸款比重不到10%。即使考慮全部所謂“涉房”貸款，所占比重亦較低，沒有一些機構所誇張的那麼大。二是我國房地產金融衍生產品極少，占房地產貸款總額比例不到5%，且風險特徵簡單透明。三是房地產貸款裡，幾乎全部個人住房按揭貸款的“貸款房價比”低於80%，平均“償債收入比”為33%。開發貸款平均抵押品比例達到189%。截至2013年二季度，包括農村信用機構在內的銀行業金融機構房地產貸款的不良率低於2%，不少地區繼續呈下降態勢。四是我國住房市場剛性需求還會持續增長一段時間，有望保證房地產市場不會出現某些機構所預言的“崩潰或崩盤”。
美聯儲退出QE衝擊有限
美聯儲退出量化寬鬆政策之所以誘發新興市場國家金融危機，其傳導機制如下:一是國際投機熱錢開始撤出新興市場，新興市場國家的貨幣匯率急劇貶值、資金外逃、外匯儲備急速下降；二是資金外逃、匯率貶值、外儲下降迫使本國中央銀行收縮貨幣、提高利率，從而導致股市狂跌和國內經濟衰退；三是匯率急劇貶值讓外債負擔沉重的新興市場國家雪上加霜，債務危機隨之爆發，並迅速演變為銀行危機、金融危機和經濟危機；四是國際對沖基金興風作浪，趁勢拋空新興市場國家貨幣和股市，加劇新興市場國家的匯率危機和金融市場動盪。最近數月以來，印度、印尼、巴西、土耳其等國家已經爆發相當規模的金融動盪，與1997年亞洲金融危機如出一轍。
部分新興市場國家之所以會遭受上述衝擊，關鍵還是自身的經濟金融體系存在嚴重缺陷。一是經濟競爭力較差，經常專案和資本專案“雙逆差”或“一順差一逆差”，外匯儲備不足，難以抵禦國際投機資金的衝擊；二是外債負擔沉重，尤其是短期外債過多，一旦出口下降，匯率貶值，極容易爆發債務危機甚至演變為國家破產，需要尋求外部救助；三是對資本帳戶缺乏有效和必要的管理與控制，或者在本國經濟金融體系不夠強健的條件下，貿然實施資本帳戶自由兌換。
由此觀察，美聯儲退出量化寬鬆貨幣政策對我國金融體系的衝擊非常有限，中國不會因此爆發金融危機。我國外匯儲備非常充足，經常帳戶和資本帳戶均持續“雙順差”，人民幣匯率持續走強，外債規模非常小，資本帳戶得到有效管理和控制，進入我國金融市場的國際投機熱錢總體規模很小，難以掀起驚濤駭浪。
結論和建議
雖然我國不會爆發大規模系統性金融危機，卻絕不意味著我們可以忽視和低估金融風險，絕不意味著我們可以自我陶醉，高枕無憂。前面的分析實際上已經揭示出我國金融風險的主要環節，為有效防範系統性金融風險爆發，筆者提出如下建議：
第一，儘快理順和加強房地產調控政策，從簡單遏制需求轉向重點調節供給，特別是需要儘快通過房產稅等各種手段，迫使那些空置的住房進入市場流通，消除住房資源的嚴重閒置和浪費，確保房地產價格平穩調整。
第二，高度重視製造業尤其是產能過剩行業“去產能化”和“去杠杆化”過程所蘊含的巨大風險，對那些去庫存壓力巨大、還本付息能力顯著下降的行業和企業，必須儘快採取各種保全措施，將信貸風險降低到可能的最低水準。
第三，加快財稅體制和投融資體制改革，儘快探討地方政府新的融資管道和融資手段，包括探索發行為城鎮基礎設施建設融資的永續債券、長期債券和垃圾債券。
第四，擇機建立存款保險制度，以防範可能出現的銀行擠兌。進一步完善流動性管理工具，防止同業拆借利率劇烈大幅波動，引發市場恐慌情緒。
第五，穩步推進資產證券化試點，盤活信貸存量，分散信貸風險。
第六，改進存貸比管理制度，將銀行“表內”和“表外”業務統一納入監管，妥善化解影子銀行業務風險。商業銀行必須面對現實，降低收入和盈利增長預期，將安全性放到第一位。同時探索發行新的金融產品（譬如優先股），為商業銀行補充資本金開闢新管道。
第七，商業銀行要完善全行統一的流動性管理制度，避免各分支行各自為政，參與資金拆借套利，牟取短期利益，從而損害全行整體資金運營的安全性和長期利益。
（作者為中國人民大學國際貨幣研究所副所長、農業銀行首席經濟學家）
向松祚2013-09-23 01:54
[導讀]如果允許集體所有制土地私有化和自由轉讓，特別是如果允許所謂“小產權房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。
中國會不會發生大規模系統性金融危機？這是國內外人士普遍關注的重大問題，也是很難達成一致結論的複雜問題。資料來源不同，統計口徑不同，觀察視角不同，分析方法不同，乃至個人情緒態度（悲觀或樂觀）不同，都會導致互不相同甚至相反的結論。
危機派的六大理由
有人一直警告中國將爆發大規模系統性金融危機。他們提出六大理由：其一，過去數年來尤其是2008年以來，中國經濟體系（包括家庭、企業和政府）總負債規模和總負債與GDP之比均大幅快速上升。依照某種經濟學理論和某些國家的歷史經驗，經濟體系債務總規模和債務比率大幅上升往往會釀成系統性金融危機，“去杠杆化”或“去債務化”本身就是一個漫長而痛苦的過程，經常會伴隨企業和銀行破產。然而，債務率或杠杆率究竟達到多高就會發生危機？債務率或杠杆率究竟維持哪個水準才算安全？卻沒有邏輯一致的答案。
其二，中國經濟體系三大類債務裡，市場人士尤其擔憂非金融企業的高負債率和地方政府融資平臺的債務規模。他們認為我國非金融企業債務規模和負債率，地方政府債務規模、負債率和償債能力均跨越國際公認的危險水準，債務危機和隨之而來的金融危機恐難避免。
其三，中國商業銀行收入和利潤高速增長難以為繼，隨著經濟增速持續放緩，商業銀行收入和利潤增速必然大幅下降，不良貸款則會大幅上升，商業銀行收入利潤下降、不良貸款急劇增加和資本金不足，爆發流動性危機或支付危機的可能性不容低估。有人認為，今年6月我國商業銀行發生流動性事件，可能是未來大規模流動性危機的預演。
其四，近年來中國影子銀行業務快速增長。許多國家的經驗表明，影子銀行業務過度膨脹，往往會演變成某種形式的“龐氏騙局”，最終導致大規模違約、壞賬和金融機構相互拖欠，釀成系統性金融危機。
其五，中國房地產市場價格狂飆必然逆轉。房地產市場已經存在嚴重泡沫，泡沫必然破滅，泡沫破滅將導致債務拖欠、負資產、賤價拋售和銀行壞賬，這就是典型的資產價格泡沫破滅所誘發的金融危機。
其六，隨著美聯儲決定退出量化寬鬆貨幣政策，國際資金或投機熱錢開始撤離新興市場，極可能觸發新興市場國家的匯率危機、債務危機、流動性危機、銀行危機和金融危機。近期印度、印尼、巴西、土耳其等國家匯率急劇貶值、股市下跌、利率飆升、外匯儲備快速下降、經濟增速大幅放緩，就是嚴重的危機信號，預示美聯儲退出量化寬鬆貨幣政策必然導致新興市場國家劇烈的金融動盪和金融危機。中國亦是新興市場國家，恐怕難以獨善其身。
本文即針對上述六個問題展開深入剖析，以判斷中國是否會出現大規模系統性金融危機。
負債總規模本身不是問題
根據央行和銀監會資料，截至2012年底我國經濟體系負債總規模約為105萬億，與GDP之比約為200%。我們分別從債權人和債務人角度來計算債務總規模。
從債權人角度計算，我國債務總規模=全部金融機構貸款餘額+債權人所持中央政府債券餘額+債權人所持地方政府債務餘額+債權人所持非金融公司債券餘額=72.9萬億+15萬億+16萬億+1萬億=104.9萬億。
從債務人角度看，我國債務總規模=非金融公司負債總額+家庭個人負債總額+中央政府負債總額+地方政府負債總額=（非金融企業銀行貸款餘額+信託貸款+委託貸款+債務+其他管道負債）+家庭負債總額+中央政府負債總額+（地方政府融資平臺貸款餘額+地方政府債券餘額+信託公司給地方政府貸款+其他）=64.4萬億+11萬億+15萬億+16萬億=106.4萬億。債務規模與GDP之比亦大約為200%。
嚴格講，從債權人和債務人角度估算的結果應該絕對相等。然而由於統計口徑不同，誤差在所難免。
其他機構的估算與上述計算大體相當。譬如英國《金融時報》對中國債務規模的估算結果是：中國家庭、企業和政府三者債務總額之和與GDP之比從2008年的130%增長到目前的200%。其中銀行貸款和公司債券總額與GDP之比達到150%，影子銀行與GDP之比達到50%。經濟體系債務總規模與GDP之比急劇上升主要發生在2008年大規模經濟刺激措施之後。
華盛頓彼特森國際經濟研究所估計，截至2012年底，中國家庭債務總額約為15萬億，政府債務總額約為30萬億，非金融公司債務總額約為60萬億，三者之和約為105萬億，與GDP之比為200%。
結果基本一致：（1）我國負債總規模約為105萬億，與GDP之比為200%。其中非金融公司負債約為64萬億，中央政府負債約為15萬億，地方政府負債約為16萬億，家庭個人負債11萬億。（2）負債總規模劇增主要源自2008年大規模經濟刺激措施之後。
那麼，債務規模達到GDP200%以上是否就會爆發金融危機或債務危機？債務危機爆發原因主要有兩個：一是債務人償債能力急劇下降導致大規模違約；二是債務人償債能力下降和違約風險上升導致債券收益率大幅上升，債務人無力借新還舊，被迫拋售資產，資產價值大幅縮水，誘發金融危機。
筆者認為，根據上述兩個機制，我國債務與GDP之比超過200%，本身並不會導致系統性金融危機。其一，與世界主要經濟體的負債水準相比，我國債務總規模和債務率不算高。其二，儘管我國家庭債務總額占GDP比重從2003年的16%上升到2012年的31%。占家庭可支配收入之比從2003年的26%上升到2012年的52%，然而該比例不僅遠低於許多發達國家，而且遠遠低於亞洲其他國家：泰國（近80%）、韓國（76%）和亞洲平均水準（扣除日本）53%。我國家庭債務絕大部分是住房按揭貸款，按揭貸款首付比例平均超過20%，按揭貸款一直是商業銀行品質最好的資產，加上我國居民儲蓄非常高（近44萬億），即使考慮房地產價格下降因素，亦不會出現美國式的“次貸危機”。當然，部分地區和家庭會出現違約、按揭斷供和負資產，這是正常現象，不能算系統性金融危機。
問題的焦點是非金融企業負債規模和地方政府債務，以下依次進行分析。
企業債務風險總體可控
我國非金融企業債務總額從2007年的23.9萬億急升到2013年6月底的64.4萬億，增長170%。非金融企業負債結構如下：
其一，商業銀行貸款。商業銀行給非金融企業發放貸款43.4萬億，占非金融企業全部負債的67.3%，占商業銀行全部貸款餘額（56.23萬億）的77.1%。
其二，企業債。餘額約為1萬億（不包括地方政府融資平臺發行的債券和城投債）。
其三，影子銀行貸款。除商業銀行貸款之外，非金融企業的其他融資管道統稱為影子銀行。根據多種估算，我國影子銀行各類業務餘額合計約為27.85萬億，其中大約70%進入非金融企業，總額約為20萬億。
非金融企業負債總和=商業銀行貸款+企業發行債券+影子銀行負債=43.4萬億+1萬億+20萬億=64.4萬億
非金融企業的債務風險主要取決於商業銀行貸款和影子銀行貸款是否會出現大規模違約。企業債規模較小，一般為實力強大企業所發行，債務違約風險很低。
簡要分析一下非金融企業銀行貸款的投向。根據銀監會《中國銀行業運行報告》的權威資料，我國非金融企業銀行貸款資金投向分別是：第一是製造業貸款，約占27.5%；第二是批發零售業貸款，約占17.5%；第三是交通運輸、倉儲和郵政業，約占10%；第四是房地產行業貸款，約占8.75%；第五是電、熱、氣、水的生產和供應行業，約占7.5%；第六是水利、環境和公共設施管理業，約占6.25%；第七是建築業，約占6.25%。七大行業貸款占全部貸款近83.75%，前五大行業貸款占全部非金融企業銀行貸款約71.25%（以上比例是扣除個人貸款後，各項貸款所占比例）。
最近幾年銀行不良貸款總額和不良貸款率的變動情況表明，製造業不良貸款率上升最快，不良率達到2.5%；批發零售位居第二，不良率達到2.25%；基礎設施位居第三，不良率達到1.3%，其他行業不良率均不到1%。全部商業銀行不良率為0.96%。製造業不良貸款主要集中在造紙、鉛鋅、造船、多晶矽、煤炭、電解鋁等，批發零售行業不良貸款主要集中在鋼貿行業。
製造業貸款占全部非金融企業銀行貸款27.5%，餘額為12萬億。依照最壞情形估計，20%製造業貸款成為壞賬，壞賬總額達到2.4萬億，商業銀行不良率將上升4個百分點，接近5%。當然，製造業的銀行壞賬不會集中大規模出現，而是會分階段逐漸暴露，商業銀行亦將採取措施逐漸穩步消化，所以製造業產能過剩和償債能力下降不會造成商業銀行系統性金融危機，風險總體可控，能夠逐步平穩化解。
個別地方政府債務違約須防範
自2010年始，我國地方政府債務或政府融資平臺貸款風險就成為國內外市場持續高度關注的重要金融事件。我們對地方政府債務和融資平臺風險的基本判斷是：債務規模穩中有升，償債能力持續下降，儘管風險總體可控，化解需要綜合治理。
地方政府債務總規模大約為16萬億。具體構成是：（1）地方政府融資平臺貸款9.7萬億；（2）地方政府發行債券約3萬億（包括城投債未清償餘額、地方國有企業發行的企業債、中央政府代替地方政府所發債券）；（3）信託貸款和委託貸款（所謂政信合作）約2萬億；（4）其他融資管道借款約1萬億（包括向所謂協力廠商融資公司和公務員個人舉借的債務）。
地方政府債務資金投向：60%投向市政基礎設施和市政公用設施，20%投向競爭性產業項目，20%投向公益性項目。大約80%地方政府負債具有抵押和質押，相對風險較小，相對可控。20%左右的負債資金投向公益性項目，必須依靠地方政府財政收入償還，風險相對較高。
假設有超過三分之一的地方政府債務出現違約、形成銀行不良貸款和債務拖欠，會不會演變成“中國式的債務危機”和金融危機呢？筆者認為不會。
理由是：其一、即使按照最高估計，我國地方債務總額亦不到GDP的50%。2013年年初，國際貨幣基金組織發佈報告，說中國地方政府債務占GDP比例已接近50%，IMF使用的是寬口徑估算資料。市場人士對地方債務規模的最高估計是23萬億，也不到GDP的50%。從國際比較看，負債規模還沒有達到危險水準，儘管已經非常接近。其二、地方政府總體償債能力還比較強。截至2013年一季度，地方國有企業（包括上市和非上市公司）的股權價值共計約13萬億元。假定地方政府平均擁有40%的股權，股權價值就超過5萬億。此外地方政府還擁有大量土地儲備，即使不考慮其他融資管道，地方政府仍然擁有較強的償債能力。
當然，隨著財政收入增幅放緩，財政開支剛性上升，個別地方政府可能會出現暫時的支付困難或債務拖欠，需要我們儘早做好預案，防止個別地方政府的債務違約誘發區域性金融動盪或金融危機。
商業銀行有能力抵禦風險
2012年，筆者曾經撰寫報告《對我國銀行資產品質發展趨勢的基本判斷和政策建議》，提出一個分析銀行資產品質變動趨勢的模型。該模型將影響銀行資產品質的因素概括為九大變數。分別是：經濟增速趨勢；經濟體系杠杆比率；社會融資結構（社會融資體系對銀行貸款的依賴度）；銀行資產結構；銀行負債結構；銀行貸款集中度；銀行業務模式（銀行收入是否過度依賴資產證券化、金融市場 交易和衍生金融產品）；銀行體系對外負債和匯率波動（即匯率波動誘發銀行危機的可能性有多大）；銀行監管模式（包括風險定義和資產充足率監管標準）。綜合分析得出的基本結論是：我國銀行資產品質不會出現顯著惡化，商業銀行體系能夠經受經濟增速顯著放緩的考驗，儘管不良貸款總額和不良貸款率會大幅上升，但商業銀行總體不會出現巨額虧損和資本金嚴重不足。
首先，2009年來，我國商業銀行資產、負債、收入、利潤均顯著快速增長，不良貸款額和不良率大幅下降（2012年以來，不良貸款額上升較快，不良率繼續維持下降），貸款損失準備和撥備覆蓋率均大幅增加，為應對金融風險奠定了堅實基礎。其次，最近幾年，我國商業銀行業務轉型取得進展，資本節約型業務增長較快，非利息收入占比快速上升，商業銀行業務轉型增強了抵禦金融風險的能力。再次，我國商業銀行整體資本充足率超過監管要求，截至2013年二季度末，我國商業銀行加權資本充足率為12.24%，加權平均一級資本充足率為9.85%，超過《商業銀行資本管理辦法（試行）》的監管要求。
影子銀行是最薄弱環節
前面已述，綜合多種估算，我國影子銀行業務規模約為27.85萬億元。各類業務餘額分別是：非保本型銀行理財產品（約4.5萬億）；未貼現銀行承兌匯票（約7萬億）；信託貸款（約3.7萬億）；委託貸款（約6.5萬億）；狹義民間借貸（3.2萬億）；小貸公司（約0.6萬億）；典當（約0.25萬億）；私募股權（約0.5萬億）；融資租賃（約1.6萬億）。合計為27.85萬億。
除此之外，還有兩種估算：其一、以金融產品來界定影子銀行，估算規模大致為28.8萬億人民幣,占2012年GDP的55.4%,占銀行體系全部存款餘額的32.3%。其二、根據五大類資產規模來近似評估影子銀行業務總規模。截至2012年底，五大類資產管理規模總額達到23.35萬億。其中銀行理財6.73萬億、信託6.32萬億、基金類2.47萬億、保險類6.90萬億、卷商資管業務0.93萬億。由於缺乏完整有效的資料包告體系，很難準確計算影子銀行業務規模。
無論如何，儘管我國影子銀行業務近幾年得到快速發展，但是總體規模仍然有限。目前我國商業銀行總資產達到110萬億，全部金融機構貸款餘額達到73萬億，居民儲蓄存款超過45萬億。與此相比，各類影子銀行業務或者直接融資業務發展空間依然巨大。
總結全球影子銀行業務發展的歷史經驗，影子銀行的風險主要有三大類：一是高杠杆經營風險。二是信用風險和對手風險。三是流動性風險。非銀行金融機構往往沒有資格得到中央銀行最後貸款人的支持，一旦面臨擠兌和償付危機，很快就會演變成為破產倒閉危機。
依照上述分析，我國影子銀行的主要風險是第三類，即期限錯配所帶來的流動性風險。譬如我國銀行發行的理財產品，大多數期限不足一年，有些僅為數周甚至數天。一些短期融資被投入長期項目，一旦面臨資金周轉的問題，簡單方法就是通過新發行的理財產品來償還到期產品。然而，一旦資金鏈斷裂，這種擊鼓傳花遊戲就沒法繼續下去。如此運作的“資金池”理財產品，期限錯配，不得不以“發新償舊”來滿足到期兌付，本質上確實有某種“龐氏騙局”的因素，至少類似“龐氏騙局”。由此可見，影子銀行業務是我國金融風險體系裡最薄弱的環節。2013年6月發生的流動性事件，實際上顯示了影子銀行業務潛在的巨大風險。
房地產價格回落不崩盤
近年來，我國房地產價格高歌猛進，持續飆升，引發市場人士和社會公眾普遍高度關注。中國房地產市場是否存在嚴重資產價格泡沫？如果是，那麼房地產泡沫破滅是否會觸發系統性金融危機？的確是值得深入研究的重要課題。
本文不打算深入剖析房地產市場，僅僅給出幾個基本判斷。其一、從房價收入比、租金收益率、房價增速與家庭可支配收入增速之比、房價增速與GDP增速之比等多個國際公認指標來衡量，我國部分城市房地產市場已經出現比較嚴重的資產價格泡沫。其二、整體來看，我國城鎮商品住房和商業寫字樓總供給量逐漸趨於飽和，部分城市已經出現嚴重供給過剩（所謂“鬼城”現象即屬此類）。有機構統計資料表明，全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。據不完全估計，我國城鎮商品住房存量已經超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達15億平方米，五年之後，我國城鎮商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之後超過10億人成為完全城鎮居民，人均居住面積則已經超過30平方米。其三、考慮人口結構迅速變化（獨生子女逐漸成為社會主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實施新城鎮化戰略必然意味著我國土地制度和戶籍制度的重大調整。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉讓，特別是如果允許所謂“小產權房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。
支持城鎮商品住房價格持續上漲的主要力量有：其一、城鎮化過程人口遷移所創造的剛性住房需求；其二、城鎮居民改善性住房需求；其三、老舊住房的改造和重建。
綜合考慮上述多種因素，我們認為，房地產市場價格（商品房和寫字樓）不可能長期持續上漲。預計兩年內房地產價格整體見頂回落，部分城市將出現房地產價格大幅度急劇下降，資產價格泡沫破滅所誘發的金融風險不容低估。
然而，儘管如此，從商業銀行體系整體來看，筆者仍然認為房地產貸款風險總體可控。基本原因有四：一是我國銀行體系房地產貸款資產占比相對較低，占商業銀行全部貸款比重不到10%。即使考慮全部所謂“涉房”貸款，所占比重亦較低，沒有一些機構所誇張的那麼大。二是我國房地產金融衍生產品極少，占房地產貸款總額比例不到5%，且風險特徵簡單透明。三是房地產貸款裡，幾乎全部個人住房按揭貸款的“貸款房價比”低於80%，平均“償債收入比”為33%。開發貸款平均抵押品比例達到189%。截至2013年二季度，包括農村信用機構在內的銀行業金融機構房地產貸款的不良率低於2%，不少地區繼續呈下降態勢。四是我國住房市場剛性需求還會持續增長一段時間，有望保證房地產市場不會出現某些機構所預言的“崩潰或崩盤”。
美聯儲退出QE衝擊有限
美聯儲退出量化寬鬆政策之所以誘發新興市場國家金融危機，其傳導機制如下:一是國際投機熱錢開始撤出新興市場，新興市場國家的貨幣匯率急劇貶值、資金外逃、外匯儲備急速下降；二是資金外逃、匯率貶值、外儲下降迫使本國中央銀行收縮貨幣、提高利率，從而導致股市狂跌和國內經濟衰退；三是匯率急劇貶值讓外債負擔沉重的新興市場國家雪上加霜，債務危機隨之爆發，並迅速演變為銀行危機、金融危機和經濟危機；四是國際對沖基金興風作浪，趁勢拋空新興市場國家貨幣和股市，加劇新興市場國家的匯率危機和金融市場動盪。最近數月以來，印度、印尼、巴西、土耳其等國家已經爆發相當規模的金融動盪，與1997年亞洲金融危機如出一轍。
部分新興市場國家之所以會遭受上述衝擊，關鍵還是自身的經濟金融體系存在嚴重缺陷。一是經濟競爭力較差，經常專案和資本專案“雙逆差”或“一順差一逆差”，外匯儲備不足，難以抵禦國際投機資金的衝擊；二是外債負擔沉重，尤其是短期外債過多，一旦出口下降，匯率貶值，極容易爆發債務危機甚至演變為國家破產，需要尋求外部救助；三是對資本帳戶缺乏有效和必要的管理與控制，或者在本國經濟金融體系不夠強健的條件下，貿然實施資本帳戶自由兌換。
由此觀察，美聯儲退出量化寬鬆貨幣政策對我國金融體系的衝擊非常有限，中國不會因此爆發金融危機。我國外匯儲備非常充足，經常帳戶和資本帳戶均持續“雙順差”，人民幣匯率持續走強，外債規模非常小，資本帳戶得到有效管理和控制，進入我國金融市場的國際投機熱錢總體規模很小，難以掀起驚濤駭浪。
結論和建議
雖然我國不會爆發大規模系統性金融危機，卻絕不意味著我們可以忽視和低估金融風險，絕不意味著我們可以自我陶醉，高枕無憂。前面的分析實際上已經揭示出我國金融風險的主要環節，為有效防範系統性金融風險爆發，筆者提出如下建議：
第一，儘快理順和加強房地產調控政策，從簡單遏制需求轉向重點調節供給，特別是需要儘快通過房產稅等各種手段，迫使那些空置的住房進入市場流通，消除住房資源的嚴重閒置和浪費，確保房地產價格平穩調整。
第二，高度重視製造業尤其是產能過剩行業“去產能化”和“去杠杆化”過程所蘊含的巨大風險，對那些去庫存壓力巨大、還本付息能力顯著下降的行業和企業，必須儘快採取各種保全措施，將信貸風險降低到可能的最低水準。
第三，加快財稅體制和投融資體制改革，儘快探討地方政府新的融資管道和融資手段，包括探索發行為城鎮基礎設施建設融資的永續債券、長期債券和垃圾債券。
第四，擇機建立存款保險制度，以防範可能出現的銀行擠兌。進一步完善流動性管理工具，防止同業拆借利率劇烈大幅波動，引發市場恐慌情緒。
第五，穩步推進資產證券化試點，盤活信貸存量，分散信貸風險。
第六，改進存貸比管理制度，將銀行“表內”和“表外”業務統一納入監管，妥善化解影子銀行業務風險。商業銀行必須面對現實，降低收入和盈利增長預期，將安全性放到第一位。同時探索發行新的金融產品（譬如優先股），為商業銀行補充資本金開闢新管道。
第七，商業銀行要完善全行統一的流動性管理制度，避免各分支行各自為政，參與資金拆借套利，牟取短期利益，從而損害全行整體資金運營的安全性和長期利益。
（作者為中國人民大學國際貨幣研究所副所長、農業銀行首席經濟學家）
Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?
溫州房價腰斬現斷供棄房現象 上萬套房丟給銀行
2013-09-25
在房價連續下跌兩年之後，溫州終於扛不住壓力放開了限購。自從放開限購政策一個多月來，並沒有被叫停，上級對於溫州的默許，或因為當地房地產市場有不得已的原因。
8月以來，溫州市場不斷被爆出一定數量的斷供商品房。有說8000套-10000套，也有聲音透露達到15000套。許多此前爆炒到高位的房價已腰斬。當溫州人發現手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務，斷供就是不得已的選擇。
喧囂之時，本報記者獨家獲悉，溫州市銀監分局在8月以來，對於轄區內的42家銀行業金融機構進行專項調查。
溫州銀監分局對外稱，溫州目前斷供房現象的確存在，但數量遠非外界傳聞的那般龐大，風險也是總體可控的。來自溫州金融系統資料顯示，房價腰斬非斷供主要原因，而經營者資金困難則是最重要因素。
上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭則向記者表示，溫州當下正是三重危機，除了樓市危機之外，還有民營經濟危機，民間高利貸泡沫，三是樓市危機，三者相互影響，要解開這個結，還需一段時間。
溫州一枝獨降
國家統計局9月18日發佈的70大中城市房價指數顯示，今年8月，70城市中僅溫州一個城市新建商品住宅價格同比下降2.3%，其餘69個城市均為上漲。
中國指數研究院在溫州抽樣的樣本顯示，2012年1月，溫州抽樣樓盤的平均價格21005元，到2012年月，這些樓盤的均價跌到15565元。總體住宅的價格降幅為25.9%。
本報從溫州住房城鄉建設委瞭解，與2011年初的頂峰相比，眼下的溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。
在這個數字之下，自之前有許多虛高價格的樓盤實現了價格回歸，例如溫州市鹿城廣場，該社區為2006年末旅程集團以33億元拍得土地，2010-2011年期間樓價漲到7-9萬/平方米，許多居民購房恰是此時，到2012年慢慢下跌之後，目前價格只有4萬多一平。
“如果一套1000萬的房子，首付300萬，貸款700萬，現在市值只剩下500萬了，你會怎麼辦？棄房也不是不可能的。”溫州中小企業促進會會長周德文對本報記者表示。
溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強此前也曾否認溫州出現大面積的房價腰斬現象。其表示，那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，是二手房市場炒作的結果。它們的數量非常有限，不能代表溫州樓市的真實情況。
棄房原因：貸款人出現經營困難
當然更重要的是，溫州的許多企業經營者等，正巧也遇上了民間資金危機。
周德文向本報表示，目前溫州的中小企業仍然處在最困難的時期，這是對溫州房地產影響的重要原因，“溫州民間借貸危機以來，中小企業資金鏈就出現斷裂的情況，今年6月份的銀行錢荒，使得步履維艱的中小企業融資更加困難。”
由溫州市銀監分局提供的調查資料顯示，至今年7月底，溫州個人住房按揭貸款餘額為660.83億元，其中不良貸款餘額4.02億元，不良率為0.61%；而棄房在溫州全市的按揭房產中僅15例。
當然，由於經營者困難，溫州“棄房”現象相對集中在房屋抵押貸款，共發生580例，其中“抵押+保證”貸款風險最為突出，有397例，純抵押貸款出現“棄房”的為183例。溫州方面認為，即便是這樣，房地產抵押貸款的風險總體依然可控。
據統計，到7月底，溫州全市銀行擁有抵押物權的房屋共計21.86萬套，認定為不良貸款狀態的房屋為2584套，其市值占總市值的比率為2.8%。而已進入拍賣程式的在抵房屋為461套。
來自溫州市中級人民法院的資料也顯示：今年1至8月，溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。溫州市中級人民法院司法鑒定處透露，在這些委託拍賣的財產中，約80%為房產，其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。
借款人自身經營出現困難，自然是棄房現象發生的最重要原因。溫州金融系統測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。
因受擔保鏈風險牽連選擇“棄房”的也有不少。在房屋抵押貸款產生的580例“棄房”案例中，純抵押貸款出現“棄房”的為183戶，而“抵押+保證”貸款出現“棄房”的達397戶。
本報瞭解，在去年年底，溫州銀行業，聯合地產企業家及當地學者向溫州市政府反映，房價大幅下跌可能會引發金融風險，希望當地政府能出臺相關政策來化解風險，這也是溫州限購令鬆綁的重要背景。
被外界稱為救市政策的限購令鬆綁出臺後，溫州也由此成為國內唯一一個對限購令做出調整城市。溫州樓市是否借此企穩，仍需時間來驗證。
2013-09-25
在房價連續下跌兩年之後，溫州終於扛不住壓力放開了限購。自從放開限購政策一個多月來，並沒有被叫停，上級對於溫州的默許，或因為當地房地產市場有不得已的原因。
8月以來，溫州市場不斷被爆出一定數量的斷供商品房。有說8000套-10000套，也有聲音透露達到15000套。許多此前爆炒到高位的房價已腰斬。當溫州人發現手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務，斷供就是不得已的選擇。
喧囂之時，本報記者獨家獲悉，溫州市銀監分局在8月以來，對於轄區內的42家銀行業金融機構進行專項調查。
溫州銀監分局對外稱，溫州目前斷供房現象的確存在，但數量遠非外界傳聞的那般龐大，風險也是總體可控的。來自溫州金融系統資料顯示，房價腰斬非斷供主要原因，而經營者資金困難則是最重要因素。
上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭則向記者表示，溫州當下正是三重危機，除了樓市危機之外，還有民營經濟危機，民間高利貸泡沫，三是樓市危機，三者相互影響，要解開這個結，還需一段時間。
溫州一枝獨降
國家統計局9月18日發佈的70大中城市房價指數顯示，今年8月，70城市中僅溫州一個城市新建商品住宅價格同比下降2.3%，其餘69個城市均為上漲。
中國指數研究院在溫州抽樣的樣本顯示，2012年1月，溫州抽樣樓盤的平均價格21005元，到2012年月，這些樓盤的均價跌到15565元。總體住宅的價格降幅為25.9%。
本報從溫州住房城鄉建設委瞭解，與2011年初的頂峰相比，眼下的溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。
在這個數字之下，自之前有許多虛高價格的樓盤實現了價格回歸，例如溫州市鹿城廣場，該社區為2006年末旅程集團以33億元拍得土地，2010-2011年期間樓價漲到7-9萬/平方米，許多居民購房恰是此時，到2012年慢慢下跌之後，目前價格只有4萬多一平。
“如果一套1000萬的房子，首付300萬，貸款700萬，現在市值只剩下500萬了，你會怎麼辦？棄房也不是不可能的。”溫州中小企業促進會會長周德文對本報記者表示。
溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強此前也曾否認溫州出現大面積的房價腰斬現象。其表示，那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，是二手房市場炒作的結果。它們的數量非常有限，不能代表溫州樓市的真實情況。
棄房原因：貸款人出現經營困難
當然更重要的是，溫州的許多企業經營者等，正巧也遇上了民間資金危機。
周德文向本報表示，目前溫州的中小企業仍然處在最困難的時期，這是對溫州房地產影響的重要原因，“溫州民間借貸危機以來，中小企業資金鏈就出現斷裂的情況，今年6月份的銀行錢荒，使得步履維艱的中小企業融資更加困難。”
由溫州市銀監分局提供的調查資料顯示，至今年7月底，溫州個人住房按揭貸款餘額為660.83億元，其中不良貸款餘額4.02億元，不良率為0.61%；而棄房在溫州全市的按揭房產中僅15例。
當然，由於經營者困難，溫州“棄房”現象相對集中在房屋抵押貸款，共發生580例，其中“抵押+保證”貸款風險最為突出，有397例，純抵押貸款出現“棄房”的為183例。溫州方面認為，即便是這樣，房地產抵押貸款的風險總體依然可控。
據統計，到7月底，溫州全市銀行擁有抵押物權的房屋共計21.86萬套，認定為不良貸款狀態的房屋為2584套，其市值占總市值的比率為2.8%。而已進入拍賣程式的在抵房屋為461套。
來自溫州市中級人民法院的資料也顯示：今年1至8月，溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。溫州市中級人民法院司法鑒定處透露，在這些委託拍賣的財產中，約80%為房產，其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。
借款人自身經營出現困難，自然是棄房現象發生的最重要原因。溫州金融系統測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。
因受擔保鏈風險牽連選擇“棄房”的也有不少。在房屋抵押貸款產生的580例“棄房”案例中，純抵押貸款出現“棄房”的為183戶，而“抵押+保證”貸款出現“棄房”的達397戶。
本報瞭解，在去年年底，溫州銀行業，聯合地產企業家及當地學者向溫州市政府反映，房價大幅下跌可能會引發金融風險，希望當地政府能出臺相關政策來化解風險，這也是溫州限購令鬆綁的重要背景。
被外界稱為救市政策的限購令鬆綁出臺後，溫州也由此成為國內唯一一個對限購令做出調整城市。溫州樓市是否借此企穩，仍需時間來驗證。