專家稱住宅用地到期無需補交費用 溫州：不可能
2016-04-21 00:28
4月20日上午，國土資源部的官方微博發佈資訊稱“4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題。”
20日下午5點，溫州市國土局辦公室主任姜劍鑫告訴《財經》記者，調研組今日並未到達溫州，同時表示對於調研組到達溫州的準確日期並不清楚。而20日全天，溫州市國土局相關人員均在參加會議，商討後續政策將如何制定。
溫州市國土局副局長程建春對《財經》記者表示，目前後續政策正在制定過程中，具體資訊不方便對外透露，但在制定政策的過程中會綜合考慮目前溫州市房價、土地價格、居民人均收入、20年前的土地價格等因素。而對於深圳的案例對此是否具有借鑒意義的問題，程建春表示：“各地有各地的情況，溫州與深圳並不一樣。”
1994年深圳出臺檔規定土地使用權最高使用年限為50年，1995年9月15日對該檔進行了修改，規定土地使用權最高使用年限為70年，不同用途的土地使用年限按照國家規定執行。
4月19日晚，深圳市規劃和國土資源委員會發文稱：深圳市規劃和國土資源委員會決定，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價款。
而自溫州土地使用年限到期的事件迅速發酵以來，多名學者認為《物權法》第149條第一款規定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，“自動續期”即無條件續期，不需要補交費用。
但對此意見，溫州市國土局的相關工作人員明確表示“不可能”，並聲稱“此舉會造成國有資產的流失”。
多名土地使用權到期的業主表示，能夠接受續交土地出讓金，但不能太高，其中一位業主表示：“如果按照此前鹿城區國土分局下屬的評估機構的評估結果，需要繳納接近目前房價三分之一的土地出讓金，我絕對不會交。”這名業主直言，希望仍能按照20年前的標準繳納。
對於業主的訴求，溫州市國土局的工作人員指出，20年間溫州的土地及樓市價格飆漲，如果仍按照20年前的標準繳納，對繳納70年土地出讓金的業主不公平，間接否定了這種可能性。
同樣，溫州市鹿城區國土分局局長徐長波也告訴《財經》記者：“1997和1998年，溫州市的房價每平方米不足3000元，而現在新房的價格為每平方米3萬元，土地出讓金也應該按照一定的比例浮動。”
土地使用權到期以後該怎麼辦？“自動續期”意味著什麼？這些問題不但引發公眾關注，也引起了法學界的討論。
4月20日上午，包括中國政法大學終身教授江平、應松年，參與《物權法》制定的全國人大常委會法工委民法室主任姚紅、原副主任扈紀華在內的20余位法學專家，就住宅建設用地使用權期限屆滿續期的法律問題進行討論，討論的焦點聚集在《物權法》的遺留問題，即“自動續期”如何理解，公眾財產權、基本民事權利如何保障等問題。
根據《立法法》規定，沒有法律、地方性法規、國務院決定命令等依據，部門規章、地方政府規章不能設定減損公民法人和其他組織權利或增加其義務的規範。
北京航空航太大學法學教授劉保玉據此認為，地方政府要求居民補交土地出讓金的行為會減損公民的權利，增加自然人的義務，這一規範應該由更上位的法律法規完成，而不是由地方規章來解決。
中國政法大學終身教授江平表示：“關於《物權法》所涉及的‘自動續期’是個重大問題，在全國範圍內出臺統一的法律解釋已經是迫在眉睫了，這個問題不能由地方政府來解釋。”
中國人民大學民商事法律科學研究中心副研究員熊丙萬認為，無論是從《物權法》的立法討論的歷史記錄上看，還是從社會各界的基本反響來看，“‘溫州的政策動議’都與‘自動續期’的立法原意相去甚遠”。他指出，《物權法》明確區分了“非住宅性建設用地”和“住宅性建設用地的續期”，前者是需要依據法律的特別規定來執行，而後者是“自動的”，無需申請和批准程式。
全國人大常委會法工委民法室原副主任扈紀華親歷了《物權法》的制定，在她看來，土地使用權期滿後補交費用與否的問題，法律並未有明確規定，如果要求續交土地出讓金，在《物權法》“自動續期”的前提下，此行為有畫蛇添足之嫌。
扈紀華指出，使老百姓能夠安居樂業是《物權法》制定的一個重要的指導思想，其目的是保障老百姓的房屋所有權及建設用地使用權。“溫州土地使用權到期要求續交土地出讓金的事情發生後，我非常吃驚，此種行為與我們當初的立法宗旨並不一致，這不是我們的意願。”扈紀華表示。
樓市新政正在擠出“居住正義”
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
市住宅70年大限怎麼來的？源頭是井岡山土地法
2016年04月22日09:14 作者：冰川思想庫
城市住宅70年大限怎麼來的？源頭是井岡山土地法
1982年3月27日，國家城市建設總局發佈規定表示：
“根據憲法規定精神，我國城市房屋存在著幾種不同的所有制。應加強房屋和土地產權產籍管理”；
“凡在城鎮範圍內的房地產，不論屬於國家集體或個人所有，均需到當地房管機關辦理產權登記，領取房地產所有證”；
“城市土地，城市房地產管理機關，要依照法律的規定，確認產權，區別各種不同的土地所有權及使用權狀況”。
匪夷所思的是，幾個月之後，上述糾正文革“極左”土地政策的舉措，被1982年憲法“城市土地歸國家所有”的制度安排否決。此後的土地政策，不斷對此糾偏，然而矛盾不斷。
近期公眾的焦慮，聚集於“溫州房地產到期案”可能引發的財產損失。
中國大陸房地產市場啟動於上世紀90年代中後期。如果以最高轉讓期限70年計算，較早一批商品房，實際剩下50年左右。當初像“溫州房產到期案”的開發 商那樣，沒有足額繳納土地出讓金，麻煩來臨的期限會更短。事實上，此前數年，已有數宗商業土地出讓權到期的案件陸續出現。
問題的焦點，落在最高70年的土地出讓權。解決問題的大方向有兩個，一是如《物權法》所規定的那樣——自動延期，另一個是將土地使用權轉變為土地所有權。
“自動延期”是當時立法環境下類似“擱置爭議”的折衷規定，相當模糊，很多法學家至今仍在咬文嚼字，爭論不休。
對“將土地使用權轉變為土地所有權”則較少涉及，原因很清楚，現行憲法第十條明確規定“城市的土地屬於國家所有”，爭論此點，遠不是涉及修改憲法條文這麼簡單。
中國傳統裡的土地國有
一般論者都喜歡說1949年以前，中國實行土地私有制，以此證明土地國有是一種例外。這是一種錯誤的印象。
在西周時期的“井田制”設計中，不管是共同耕作的“公田”，還是各個家庭耕種的“私田”，都只有使用權，沒有所有權。土地屬於誰呢？《詩？小雅？北山》講得很清楚：“溥天之下，莫非王土。”這是當時土地國有制的寫照。
但“溥天之下，莫非王土”的所有制落實到具體層面，就成了《禮記？禮運》所說的：“天子有田以處其子孫，諸侯有國以處其子孫，大夫有邑以處其子孫，是謂 制度。”“諸侯”和“大夫”這些大小貴族，成了天子土地產權的代持人。天下的土地，實質上由各級貴族分割佔有。這和現在的土地國有制實現的形式幾乎一樣， 名為國有土地，但不得不委託各級政府代為管理。
春秋以降，以勞役地租為主要剝削形態的井田制難以維持，於是各國相繼取消井田制“公田”與“私田”的差別，改進定期分配土地的制度，允許耕者長期佔有固定的土地，使土地成為他們的“恆產”。
春秋戰國時期，貴族土地私有化開始，井田制被破壞。《漢書》記載：“至秦則不然，用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得賣買，富者田連阡陌，貧者亡立錐之地。”說明土地的買賣與私有化傾向非常明顯。
土地私有化並不意味著土地國有制消失，而是以公田、屯田、學田、皇莊、官莊等形式存在。土地的私有化，只是導致地主土地所有制和自耕農、半自耕農土地所有制的出現。秦漢以後的土地制度，大致有國家土地所有制、地主土地所有制和自耕農、半自耕農土地所有制三種形式。
有意思的是北魏時期頒佈均田令，把土地分為露田、桑田、公田三種。
露田不准買賣，身死及年滿70歲時，歸還官府，“老免及身沒則還田”。這倒很像現在城市土地使用權最高70年的安排，到期也要交還政府。
桑田“皆為世業，身終不還”，可以買定額20畝的不足部分或賣有餘部分，“盈者得賣其盈，不足者得買所不足”。這不就是古時候的“自留地”嗎？
官吏給公田，從刺史到縣令，按官職高低分別授田十五頃到六頃，作為俸田，離任時移交下任，不得買賣。今天的“官邸制”，與這種土地制度非常神似。
北魏隋唐的均田制，依舊是國有土地和私有土地的混合，或者說具有國有和私有兩重性質。
到宋代，宋太祖趙匡胤鼓勵官僚“市田宅以遺子孫”，買田買地，“為子孫立依舊之業”，實行“不抑兼併”的政策。宋代以後直至清代，一直延續了這種趨勢。所謂“千年田，八百主”，是中國古代後期流行的諺語，反映出地權轉移的頻繁。
從中國古代的土地制度史大致可以看出，除了一些特殊時期，比如皇族越來越龐大，到了王朝中後期佔有越來越多的土地之外，總的趨勢是國家土地所有制越來越 式微。“溥天之下，莫非王土”的說法一直存在，但自從傳世貴族作為一個階層滅亡以後，這個說法已經沒有多大實際意義，地主土地所有制和自耕農、半自耕農土 地所有制逐漸佔據主流。
井岡向左，興國向右
馬克思主義傳入中國能夠迅速為知識階層所接受，有一個重要的原因，是它在所有制上的訴求，與“溥天之下，莫非王土”，土地應當國有的產權觀念有頗多暗合之處，這被看成是抑制土地兼併，廢除階級剝削的利器。
1928年12月，中國共產黨第一個法律意義上的土地主張通過《井岡山土地法》實現，其第一條就是，“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有，用下列三種方法分 配之：（一）分配農民個別耕種；（二）分配農民共同耕種；（三）由蘇維埃政府組織模範農場耕種。以上三種方法，以第一種為主體。遇特別情形，或蘇維埃政府 有利時，兼用二三兩種。”
毛澤東後來承認，“這個土地法有幾個錯誤：（一）沒收一切土地而不是只沒收地主土地；（二）土地所有權屬政府而不是屬農民，農民只有使用權；（三）禁止土地買賣。這些都是原則錯誤，後來都改正了。”
毛澤東改正《井岡山土地法》，體現在幾個月後的《興國土地法》中。
1929年4月，興國土地法頒佈，將《井岡山土地法》中“沒收一切土地”改為“沒收一切公共土地及地主階級的土地”。不過仍然規定，一切公共土地及地主階級的土地，經工農兵政府沒收並分配後，禁止買賣。
比較兩部土地法，可以發現，《井岡山土地法》將一切土地都收歸政府所有，不管你是井岡山地區最大的地主也好，還是土地佔有量只在平均線上下也好，或者只 有一分田幾乎赤貧的人也好，你的土地通通收歸政府所有，這個法律規定，實際上得罪了革命的依靠物件——農村的中間層——中農，是一個激進的，極左的做法。
《興國土地法》很快意識到這個問題，將革命打擊的物件迅速縮小到佔有大量土地的“地主階級”，對《井岡山土地法》進行糾偏。
除此之外，在處置權方面，兩部土地法律都規定，“經蘇維埃（工農兵）政府沒收並分配後，禁止買賣。”換言之，耕種土地的農民，只有使用權，而沒有最終的處置權——買賣，所有權在政府手中。毛澤東認為這是錯誤的。
回到《井岡山土地法》的衝動
在1954年、1975年和1978年憲法中，都沒有城市土地收歸國有的明確表述。但眾所周知，中共十一屆三中全會以前，是一個只有人治，沒有法治的時 代。雖然“最權威”的憲法沒有明文規定國有制方向，但並不表明各種所有制的土地，在以一種“人治”的方式，努力走向全面國有化。
1950年代中期之前，當時的土地制度改革只限於農村地區，城市土地制度的狀況大致上保持原有的土地所有制不變。在城市裡，房地產自由買賣相當活躍。 1950年代初期和中期，一些文化名人為了在北京安家落戶，購置了房地產，如吳祖光購買一套四合院，價錢在1~2萬元之間。
1955年 12月16日，中央書記處第二辦公室在轉批的一份文件中，提出“對私有房產的社會主義改造”政策，改造的“總的要求是加強國家控制，首先使私有房產出租完 全服從國家的政策，進而逐步改變其所有制”，“凡是由國家經租的房屋，……房主只能領取固定租金，不能收回已由國家經租的房屋”。
這份檔明確提出，要將“一切私人佔有的城市空地，街基等地產，經過適當的辦法，一律收歸國有”，並批判“有些房主認為房屋由國家經租還沒有過渡到全民所有制，仍然屬於個人所有”的主張，將之定性為“尖銳的兩條道路的鬥爭”。
城市土地徹底國有化的主張，是文革開始之後的1967年11月4日提出的。國家房產管理局、財政部稅務總局在《答覆關於城鎮土地國有化請示提綱的記錄》 中提出，“無論什麼空地（包括旗地），無論什麼人的土地（包括剝削者、勞動人民）都要收歸國有”：“公社社員在鎮上的空閒出租土地，應該收歸國有”。
這一政策，與《井岡山土地法》第一條“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有”的規定已經沒有兩樣。
文革結束之後，1982年憲法頒佈之前的當年3月27日，國家城市建設總局發佈的《關於城市（鎮）房地產產權、產籍管理暫行規定》中，表示：“根據憲法 規定精神，我國城市房屋存在著幾種不同的所有制。應加強房屋和土地產權產籍管理”；並指出“凡在城鎮範圍內的房地產，不論屬於國家集體或個人所有，均需到 當地房管機關辦理產權登記，領取房地產所有證”；對於“城市土地，城市房地產管理機關，要依照法律的規定，確認產權，區別各種不同的土地所有權及使用權狀 況”。
顯而易見，這是對1967年“極左”土地政策的糾偏，與《興國土地法》是對《井岡山土地法》的糾偏，是一個道理。
然而匪夷所思的是，文革中的“極左”土地政策，卻在1982年憲法中，以“城市土地歸國家所有”的制度安排，被保留了下來。農村土地沒有國有化，除了已 經集體化，也考慮到“民主革命沒收封建土地分給農民，現在要把農民的土地沒收歸國有，這震動太大”（彭真語）。儘管82年憲法是1949年以來中國最好的 一部憲法，但其對土地制度的安排，無疑是嚴重缺乏前瞻性的。
對82年《憲法》的土地制度一再糾偏
這一制度安排，且不說違反1954年憲法的所有制承諾，也與現實的經濟與社會發展嚴重脫節，剛剛頒佈，其第十條中“任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”就遭遇挑戰。
土地有償使用最早是1979年從“三資”企業開始的，最初叫場地使用費。1980年後，國家開始在城市徵收土地使用費。
深圳特區在引進外資過程中，發展出多種土地收益形式。一種是土地市場發育初期的利潤分成，一種是土地市場化達到一定程度後的股權收益，第三種是土地出讓收益，將土地使用權出售、出租給外商，按年或年期收取土地使用費。
從1980年到1981年，深圳特區以這種形式進行有償出讓土地10多幅，1982年深圳就開始分用途、標準徵收土地使用費，1984年又頒佈了土地使 用費徵收的具體辦法。1982—1988年，深圳市收取土地使用費6626萬元。僅占同期土地投入資金的5.4%，大致相當於同期銀行貸款利息。
顯而易見，82年《憲法》第十條禁止出租城市國有土地的規定，已經嚴重阻礙改革開放大業。該條款被迫於1988年取消，修改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。
從土地國有制中分離出“土地使用權”以實現土地流轉和轉讓，可視為對82年憲法中“極左”土地制度的一次糾偏。
隨著城市房地產業的萌動，土地制度的弊端再次顯示。1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓的最高年限，居住用地為七十年，其他用途的土地，最高出讓年限有四十、五十年不等。
這一規定，暫時緩解了“極左”土地制度與現實經濟社會發展之間的矛盾，但仍然留下大量隱患：
首先，地方政府借此所有制安排，一次性收取70年土地出讓金，而不是細水長流收取土地稅，結果一夜暴富，大手大腳，花光之後若干屆政府應得的土地方面的稅收。一旦賣地收入（土地出讓金）減少，地方財政捉襟見肘。
其次，70年期限（有的甚至更短）到期了怎麼辦？
由於中國大陸城市建設從起步到基本結束只有20來年時間，如果將來到期絕大多數人被要求“續費”或“加稅”的情形，大量房主必將借助“法不責眾”，拒繳 新的稅費。結果很可能是，城市大量房屋淪為所謂“小產權房”，從而自成一體，形成地下交易市場；如果強制國有化，豈不等於再來一次“革命”？而如果“赦 免”這部分房主的新稅費，豈不是對之前“遵紀守法”者的不公？
一種思路是劃定人均多少面積的住房面積可以免費永遠“自動續期”，超出部分再談“房地產稅”還是“土地出讓金”。
問題是，附著了“房地產稅”或“土地出讓金”的房產，將與免費永遠“自動續期”的房產之間，合法地形成兩個市場。一些建築面積大的房產，一套房子可能會 出現兩種房產性質，交易和管理難度更大。甚至，把房子賣出去，而繳納稅費的義務還留在自己手裡的情形都會出現，這在中國歷史上的田產買賣中，太常見
2016年04月22日09:14 作者：冰川思想庫
城市住宅70年大限怎麼來的？源頭是井岡山土地法
1982年3月27日，國家城市建設總局發佈規定表示：
“根據憲法規定精神，我國城市房屋存在著幾種不同的所有制。應加強房屋和土地產權產籍管理”；
“凡在城鎮範圍內的房地產，不論屬於國家集體或個人所有，均需到當地房管機關辦理產權登記，領取房地產所有證”；
“城市土地，城市房地產管理機關，要依照法律的規定，確認產權，區別各種不同的土地所有權及使用權狀況”。
匪夷所思的是，幾個月之後，上述糾正文革“極左”土地政策的舉措，被1982年憲法“城市土地歸國家所有”的制度安排否決。此後的土地政策，不斷對此糾偏，然而矛盾不斷。
近期公眾的焦慮，聚集於“溫州房地產到期案”可能引發的財產損失。
中國大陸房地產市場啟動於上世紀90年代中後期。如果以最高轉讓期限70年計算，較早一批商品房，實際剩下50年左右。當初像“溫州房產到期案”的開發 商那樣，沒有足額繳納土地出讓金，麻煩來臨的期限會更短。事實上，此前數年，已有數宗商業土地出讓權到期的案件陸續出現。
問題的焦點，落在最高70年的土地出讓權。解決問題的大方向有兩個，一是如《物權法》所規定的那樣——自動延期，另一個是將土地使用權轉變為土地所有權。
“自動延期”是當時立法環境下類似“擱置爭議”的折衷規定，相當模糊，很多法學家至今仍在咬文嚼字，爭論不休。
對“將土地使用權轉變為土地所有權”則較少涉及，原因很清楚，現行憲法第十條明確規定“城市的土地屬於國家所有”，爭論此點，遠不是涉及修改憲法條文這麼簡單。
中國傳統裡的土地國有
一般論者都喜歡說1949年以前，中國實行土地私有制，以此證明土地國有是一種例外。這是一種錯誤的印象。
在西周時期的“井田制”設計中，不管是共同耕作的“公田”，還是各個家庭耕種的“私田”，都只有使用權，沒有所有權。土地屬於誰呢？《詩？小雅？北山》講得很清楚：“溥天之下，莫非王土。”這是當時土地國有制的寫照。
但“溥天之下，莫非王土”的所有制落實到具體層面，就成了《禮記？禮運》所說的：“天子有田以處其子孫，諸侯有國以處其子孫，大夫有邑以處其子孫，是謂 制度。”“諸侯”和“大夫”這些大小貴族，成了天子土地產權的代持人。天下的土地，實質上由各級貴族分割佔有。這和現在的土地國有制實現的形式幾乎一樣， 名為國有土地，但不得不委託各級政府代為管理。
春秋以降，以勞役地租為主要剝削形態的井田制難以維持，於是各國相繼取消井田制“公田”與“私田”的差別，改進定期分配土地的制度，允許耕者長期佔有固定的土地，使土地成為他們的“恆產”。
春秋戰國時期，貴族土地私有化開始，井田制被破壞。《漢書》記載：“至秦則不然，用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得賣買，富者田連阡陌，貧者亡立錐之地。”說明土地的買賣與私有化傾向非常明顯。
土地私有化並不意味著土地國有制消失，而是以公田、屯田、學田、皇莊、官莊等形式存在。土地的私有化，只是導致地主土地所有制和自耕農、半自耕農土地所有制的出現。秦漢以後的土地制度，大致有國家土地所有制、地主土地所有制和自耕農、半自耕農土地所有制三種形式。
有意思的是北魏時期頒佈均田令，把土地分為露田、桑田、公田三種。
露田不准買賣，身死及年滿70歲時，歸還官府，“老免及身沒則還田”。這倒很像現在城市土地使用權最高70年的安排，到期也要交還政府。
桑田“皆為世業，身終不還”，可以買定額20畝的不足部分或賣有餘部分，“盈者得賣其盈，不足者得買所不足”。這不就是古時候的“自留地”嗎？
官吏給公田，從刺史到縣令，按官職高低分別授田十五頃到六頃，作為俸田，離任時移交下任，不得買賣。今天的“官邸制”，與這種土地制度非常神似。
北魏隋唐的均田制，依舊是國有土地和私有土地的混合，或者說具有國有和私有兩重性質。
到宋代，宋太祖趙匡胤鼓勵官僚“市田宅以遺子孫”，買田買地，“為子孫立依舊之業”，實行“不抑兼併”的政策。宋代以後直至清代，一直延續了這種趨勢。所謂“千年田，八百主”，是中國古代後期流行的諺語，反映出地權轉移的頻繁。
從中國古代的土地制度史大致可以看出，除了一些特殊時期，比如皇族越來越龐大，到了王朝中後期佔有越來越多的土地之外，總的趨勢是國家土地所有制越來越 式微。“溥天之下，莫非王土”的說法一直存在，但自從傳世貴族作為一個階層滅亡以後，這個說法已經沒有多大實際意義，地主土地所有制和自耕農、半自耕農土 地所有制逐漸佔據主流。
井岡向左，興國向右
馬克思主義傳入中國能夠迅速為知識階層所接受，有一個重要的原因，是它在所有制上的訴求，與“溥天之下，莫非王土”，土地應當國有的產權觀念有頗多暗合之處，這被看成是抑制土地兼併，廢除階級剝削的利器。
1928年12月，中國共產黨第一個法律意義上的土地主張通過《井岡山土地法》實現，其第一條就是，“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有，用下列三種方法分 配之：（一）分配農民個別耕種；（二）分配農民共同耕種；（三）由蘇維埃政府組織模範農場耕種。以上三種方法，以第一種為主體。遇特別情形，或蘇維埃政府 有利時，兼用二三兩種。”
毛澤東後來承認，“這個土地法有幾個錯誤：（一）沒收一切土地而不是只沒收地主土地；（二）土地所有權屬政府而不是屬農民，農民只有使用權；（三）禁止土地買賣。這些都是原則錯誤，後來都改正了。”
毛澤東改正《井岡山土地法》，體現在幾個月後的《興國土地法》中。
1929年4月，興國土地法頒佈，將《井岡山土地法》中“沒收一切土地”改為“沒收一切公共土地及地主階級的土地”。不過仍然規定，一切公共土地及地主階級的土地，經工農兵政府沒收並分配後，禁止買賣。
比較兩部土地法，可以發現，《井岡山土地法》將一切土地都收歸政府所有，不管你是井岡山地區最大的地主也好，還是土地佔有量只在平均線上下也好，或者只 有一分田幾乎赤貧的人也好，你的土地通通收歸政府所有，這個法律規定，實際上得罪了革命的依靠物件——農村的中間層——中農，是一個激進的，極左的做法。
《興國土地法》很快意識到這個問題，將革命打擊的物件迅速縮小到佔有大量土地的“地主階級”，對《井岡山土地法》進行糾偏。
除此之外，在處置權方面，兩部土地法律都規定，“經蘇維埃（工農兵）政府沒收並分配後，禁止買賣。”換言之，耕種土地的農民，只有使用權，而沒有最終的處置權——買賣，所有權在政府手中。毛澤東認為這是錯誤的。
回到《井岡山土地法》的衝動
在1954年、1975年和1978年憲法中，都沒有城市土地收歸國有的明確表述。但眾所周知，中共十一屆三中全會以前，是一個只有人治，沒有法治的時 代。雖然“最權威”的憲法沒有明文規定國有制方向，但並不表明各種所有制的土地，在以一種“人治”的方式，努力走向全面國有化。
1950年代中期之前，當時的土地制度改革只限於農村地區，城市土地制度的狀況大致上保持原有的土地所有制不變。在城市裡，房地產自由買賣相當活躍。 1950年代初期和中期，一些文化名人為了在北京安家落戶，購置了房地產，如吳祖光購買一套四合院，價錢在1~2萬元之間。
1955年 12月16日，中央書記處第二辦公室在轉批的一份文件中，提出“對私有房產的社會主義改造”政策，改造的“總的要求是加強國家控制，首先使私有房產出租完 全服從國家的政策，進而逐步改變其所有制”，“凡是由國家經租的房屋，……房主只能領取固定租金，不能收回已由國家經租的房屋”。
這份檔明確提出，要將“一切私人佔有的城市空地，街基等地產，經過適當的辦法，一律收歸國有”，並批判“有些房主認為房屋由國家經租還沒有過渡到全民所有制，仍然屬於個人所有”的主張，將之定性為“尖銳的兩條道路的鬥爭”。
城市土地徹底國有化的主張，是文革開始之後的1967年11月4日提出的。國家房產管理局、財政部稅務總局在《答覆關於城鎮土地國有化請示提綱的記錄》 中提出，“無論什麼空地（包括旗地），無論什麼人的土地（包括剝削者、勞動人民）都要收歸國有”：“公社社員在鎮上的空閒出租土地，應該收歸國有”。
這一政策，與《井岡山土地法》第一條“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有”的規定已經沒有兩樣。
文革結束之後，1982年憲法頒佈之前的當年3月27日，國家城市建設總局發佈的《關於城市（鎮）房地產產權、產籍管理暫行規定》中，表示：“根據憲法 規定精神，我國城市房屋存在著幾種不同的所有制。應加強房屋和土地產權產籍管理”；並指出“凡在城鎮範圍內的房地產，不論屬於國家集體或個人所有，均需到 當地房管機關辦理產權登記，領取房地產所有證”；對於“城市土地，城市房地產管理機關，要依照法律的規定，確認產權，區別各種不同的土地所有權及使用權狀 況”。
顯而易見，這是對1967年“極左”土地政策的糾偏，與《興國土地法》是對《井岡山土地法》的糾偏，是一個道理。
然而匪夷所思的是，文革中的“極左”土地政策，卻在1982年憲法中，以“城市土地歸國家所有”的制度安排，被保留了下來。農村土地沒有國有化，除了已 經集體化，也考慮到“民主革命沒收封建土地分給農民，現在要把農民的土地沒收歸國有，這震動太大”（彭真語）。儘管82年憲法是1949年以來中國最好的 一部憲法，但其對土地制度的安排，無疑是嚴重缺乏前瞻性的。
對82年《憲法》的土地制度一再糾偏
這一制度安排，且不說違反1954年憲法的所有制承諾，也與現實的經濟與社會發展嚴重脫節，剛剛頒佈，其第十條中“任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”就遭遇挑戰。
土地有償使用最早是1979年從“三資”企業開始的，最初叫場地使用費。1980年後，國家開始在城市徵收土地使用費。
深圳特區在引進外資過程中，發展出多種土地收益形式。一種是土地市場發育初期的利潤分成，一種是土地市場化達到一定程度後的股權收益，第三種是土地出讓收益，將土地使用權出售、出租給外商，按年或年期收取土地使用費。
從1980年到1981年，深圳特區以這種形式進行有償出讓土地10多幅，1982年深圳就開始分用途、標準徵收土地使用費，1984年又頒佈了土地使 用費徵收的具體辦法。1982—1988年，深圳市收取土地使用費6626萬元。僅占同期土地投入資金的5.4%，大致相當於同期銀行貸款利息。
顯而易見，82年《憲法》第十條禁止出租城市國有土地的規定，已經嚴重阻礙改革開放大業。該條款被迫於1988年取消，修改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。
從土地國有制中分離出“土地使用權”以實現土地流轉和轉讓，可視為對82年憲法中“極左”土地制度的一次糾偏。
隨著城市房地產業的萌動，土地制度的弊端再次顯示。1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓的最高年限，居住用地為七十年，其他用途的土地，最高出讓年限有四十、五十年不等。
這一規定，暫時緩解了“極左”土地制度與現實經濟社會發展之間的矛盾，但仍然留下大量隱患：
首先，地方政府借此所有制安排，一次性收取70年土地出讓金，而不是細水長流收取土地稅，結果一夜暴富，大手大腳，花光之後若干屆政府應得的土地方面的稅收。一旦賣地收入（土地出讓金）減少，地方財政捉襟見肘。
其次，70年期限（有的甚至更短）到期了怎麼辦？
由於中國大陸城市建設從起步到基本結束只有20來年時間，如果將來到期絕大多數人被要求“續費”或“加稅”的情形，大量房主必將借助“法不責眾”，拒繳 新的稅費。結果很可能是，城市大量房屋淪為所謂“小產權房”，從而自成一體，形成地下交易市場；如果強制國有化，豈不等於再來一次“革命”？而如果“赦 免”這部分房主的新稅費，豈不是對之前“遵紀守法”者的不公？
一種思路是劃定人均多少面積的住房面積可以免費永遠“自動續期”，超出部分再談“房地產稅”還是“土地出讓金”。
問題是，附著了“房地產稅”或“土地出讓金”的房產，將與免費永遠“自動續期”的房產之間，合法地形成兩個市場。一些建築面積大的房產，一套房子可能會 出現兩種房產性質，交易和管理難度更大。甚至，把房子賣出去，而繳納稅費的義務還留在自己手裡的情形都會出現，這在中國歷史上的田產買賣中，太常見
Re: 樓市新政正在擠出“居住正義”
茅於軾：房價上漲收益應大部分歸公
財經《 意見中國－－經濟學家訪談錄 》欄目近日專訪了著名經濟學家茅于軾。茅於軾(博客)是天則經濟研究所(博客專區)創始人。他以宣傳、普及經濟學為己任。他是謙謙君子，他也是耿直的知識份子。他根據經濟學常識發言，但卻被人誤解為替利益集團代言。但他仍然堅持宣講常識。他雖然受到一些人的攻擊，但卻贏得了另一些人的尊敬。以下為部分訪談實錄：
房價上漲應大部分歸公
網易財經：您之所以建議給農民工發放住房補貼，是不是跟目前的房價特別高也有關係？
茅於軾：房價高的原因是因為我們住房漲價的部分。花100萬買了一個住房，過了兩年變成200萬了，賺了100萬，這個很不合理。因為現在像我們國家這種情況，住房總是會漲的，所以你買了住房過兩年就會漲價。城市人口越來越多，土地就那麼多，所以總的趨勢房地產是會漲價的。這不光是中國，全世界都是一樣的，總得趨勢是會漲價的。
那麼這部分漲價的收入應該給誰呢？不應該給買房的人，因為他們沒有做任何工作。比如說這個房因為修了地鐵漲價了，那是因為修了地鐵漲價，又不是他做了什麼貢獻。這個地鐵也不是他修的，為什麼地鐵漲價的錢歸他呢？這就沒道理了。當然，不一定是地鐵了，周圍還有很多的經濟發展了，房價就漲了。要把這個問題解決了，就可以徹底解決我們的住房市場的扭曲問題。
網易財經：只有賣的時候才把漲價的部分收走？
茅於軾：對。
網易財經：這樣會不會抑制住房的流通？
茅於軾：是這樣的，你自己住的話你儘管住。你買了之後永遠可以住下去。但是你一旦把它賣了，就要把漲價的大部分歸公，也不是100%，這個問題比較複雜的。因為不是每個地方漲價都一樣的。你的問題是會不會阻礙住房的流通，我沒有想過這個問題，也可能會有這個問題。比如說他不賣，他把房租提高了，把它租出去，也有這個可能。
網易財經：您看房價漲得這麼快，除了需求方面的因素，還有沒有其他方面的因素？
茅於軾：我覺得最根本的問題是土地供給不足，因為漲價不是建材漲價，也不是農民工的工資漲價，是土地漲了。土地為什麼漲呢？土地少就漲價了。土地少的原因很多，一是政府故意減少土地供應。因為現在政府賣地有收入，減少土地供應土地就漲價，它從裡頭得到的好處就多一些，這是一個原因。還有一個原因是18億畝耕地紅線不許越過，這也是造成房價漲的原因。還有很多其他的原因。
網易財經：18億畝耕地紅線對於糧食安全、對於老百姓來說其實是沒有什麼意義的是嗎？
茅於軾：我們看看我們有沒有糧食安全，我們有沒有因為糧食餓死人的？沒有。現在糧食不但很安全，而且價格太低，所以國家也是保護價，提高農民的收入。糧食的畝產跟投入有關係，你投入更多的灌溉、施肥、勞動、機械，產量就提高了。投入怎麼能提高？你就把糧食漲價。糧食漲價的結果單產就提高了，因此你所需要的耕地就減少了。需要多少耕地是一個很活的東西，跟許多東西有關係，主要是跟糧食價格有關。糧價一漲了耕地就減少，用不著那麼多耕地了。
我們現在的問題不是糧食太貴，現在是住房太貴。住房貴的原因就是這塊地，現在的規定，不管什麼情況永遠是種糧食最好，這個非常滑稽的。哪有這個道理啊！不管你這塊地在什麼地方，永遠是種糧食最好。凍結農用地，這個國務院有規定的。凍結，這都是計劃經濟的辦法，現在有了市場用不著這些辦法了。
有一個英國記者問我，說有糧食耕地的限制，糧食更安全了？我說你是不是贊成這個辦法？他說我贊成設一個紅線。我說你們英國怎麼保證糧食安全的，有沒有紅線？他說沒有紅線。全世界沒有哪個國家有紅線的