遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

[samuel]

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温家宝：中央调控楼市决心坚定 各地必须负起责任

10-4-2011


國務院總理溫家寶昨在浙江寧波主持召開上海、江蘇、浙江3省市經濟形勢座談會時表示，住房供應和房價問題涉及人民切身利益，關係經濟健康發展、社會和諧穩定，中央加強房地產市場調控的目標明確，決心是堅定的。各級政府要切實擔負起責任。

8日至9日，溫家寶在浙江舟山市、寧波市深入漁村看望漁民，考察海洋科技、裝備製造、紡織出口企業和國際航運服務中心等。

新華社引述溫家寶昨日說，穩定物價總水準是當前宏觀調控的首要任務。中央從控制貨幣發行、發展生產、保障供應、搞好流通、加強監管等方面作出了全面部署，各地區各部門要不折不扣地貫徹落實。

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房價為何走不出"任氏定理"
2011年4月9日 10:06
作者:馬滌明

　　從“限貸”到“限購”，再到眼下的“限價”，這一連串“限字令”構成了樓市調控政策的一道風景。然而，近期在部分城市，特別是二、三線城市，房價呈現迅速向一線城市看齊的漲勢。（4月8日《武漢晚報》）

　　“越調越漲”，在網上被戲稱之為“任志強定理”。既有“定理”之說，便應該不無“命題正確”之義。任志強的命題所以稱之為“定理”，是因為房地 產方面的某些走勢與結果確實被他屢屢言中。“世上最嚴厲的調控”態勢之下，房價仍然逆勢而上，並且各地政府一律給出了繼續上漲的預期——調控目標成了漲價 目標，平均漲幅不超過10％的言外之意其實是可以漲10％，如果這樣的目標能夠“實現”，2011年房價漲幅將超過房價瘋漲的2009年和2010年—— 前兩年全國房價的漲幅分別為1.5％、6.4％。這便帶來一個幽默：“世上最嚴厲的調控”將調控出“史上最瘋漲的年度”？

　　一線城市由於嚴密調控，房價剛剛現出一絲“鬆動”跡象，便出現了二三線城市房價“一線化”的問題，其實是一線城市的泡沫還沒有擠出來，二三線城市又出現了新的膨脹，或是本來可能在一線城市繼續膨脹的泡沫發生了轉移。

　　“史上最嚴厲的調控”仍然走不出“越調越漲”的怪圈，那麼我們需要研究的就是：究竟是調控仍欠力度，需要進一步的嚴厲，還是房地產領域中的問題不是目前這種調控手段能夠解決的？

　　問題的難點在於，房價儘管不合理，房價不斷瘋漲儘管不正常，但是房價上漲的動力是堅挺的。而且不爭的事實是，支撐房價不斷走高的最大動力並非剛 性需求，而是投機性購買力。一些一線城市的限購效果明顯，證實著這個結論。一方面，樓市中的投機熱情不減，樓市投機似乎不存在風險概念；另一方面，地方政 府樂見房價不斷走高，原因是地方財政對房地產的依存度太高，不但早已患上“房地產依賴症”，而且是重症。樓市投機獲利無風險，地方政府房地產依賴嚴重，這 兩個導致中國房地產畸形上升的根本問題不解決，一味靠行政打壓手段調控，就好比想給火爐降溫，卻不去抽減火焰下面的柴薪，只是一味地捂，能捂得住嗎？作為 業內人士，更有“房地產學者”之稱的任志強，想必看得更清楚，所以堅稱“越調越漲”、強壓之後必報復性反彈，結果是“任氏定理”屢被應驗。

　　其實，在抑制投機問題上，有更有效的措施，比如從二套房開始普遍徵收房產稅，徵收空置稅，將限購政策延伸到二三線城市，等等；土地財政制度也該 到了動些手術的時候了。然而不知何故，在涉及根本的問題上我們一再踟躕徘徊，而捂火降溫、頭痛醫頭的調控最終都成了“空調”，然後又是“任氏定理”——越 調越漲。

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中央認為住房問題已影響全域 必須解決
2011年04月13日02:01

“國10條”出臺將滿一年 房價“只漲不跌”預期出現些許扭轉
記者 于祥明 朱楠

“國10條”出臺已近整整一年，在連續三輪房地產調控之下，全國房地產市場對於房價“只漲不跌”的預期已經微微扭轉。3月，北京、上海等地房價已出現下調趨勢，各地開發商打折促銷之風漸起。國務院房地產調控專項督查小組近日也已陸續出發，前往16個省市對調控進行全面督查，市場推測部分地方的房控目標會否“回爐重煉”值得關注。
業內認為，這將使房價日益疲軟甚至出現“拐點”。

統計資料顯示，各地3月房價出現漲跌互現的態勢，北京、上海等一線城市房價下跌趨勢已現。北京市房地產交易管理網的統計資料顯示，今年3月，北京商品住房市場成交量持續回落，成交均價為每平方米19679元，為19個月以來首次同比下降。在上海，中國房地產指數系統百城價格指數顯示，3月上海平均房價環比下跌7.6%，且延續了這一下跌趨勢，3月的最後一周和4月首周上海商品住宅均價連續兩周低於2萬元/平方米。

房價鬆動跡象開始出現，中央政府對房地產調控的決心卻沒有鬆懈。

國務院派出的房地產調控專項督查小組，近日已陸續抵達各地，預計整個督查工作將在4月20日左右結束，相關督查報告匯總後將上報國務院，並酌情對社會公佈。

昨天，由國土資源部副部長貟小蘇帶隊的國務院督查組，開始就浙江省房地產調控政策落實情況和調控成效，在杭州、寧波、溫州等地展開實地督查。貟小蘇在聽取當地彙報時表示：“中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全域，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”

據瞭解，督查組將選擇省會城市和1個地級市進行重點督查，直轄市則選擇一個重點區進行督查。除了聽取彙報、檢查資料、隨機檢查項目外，督查組還將召集部分群眾和房地產企業召開座談會。

權威專家稱，以國務院督查組督查為契機，中央近期將會給地方政府加碼，制定更嚴格的調控政策。而據記者瞭解，住建部、國土部仍有許多政策可用，包括對房價的直接干預、土地出讓政策的進一步完善、以及收緊開發貸、土地抵押授信等，這將促使樓市調控預期不會改變。

業內預計,重壓之下，房價觀望情緒有望打破

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銀行收緊房貸審批 部分開發商“購買”貸款額度
朱楠
2011年04月14日09:03

信貸政策的進一步收緊，讓銀行的房貸指標愈加“金貴”。記者昨天瞭解到，由於信貸額度的收緊，不少商業銀行 為了保證利潤開始進行戰略調整，將信貸資源向中小企業貸款等利潤較高的業務領域傾斜，一些中小銀行甚至全面暫停了房貸業務的審批，有些銀行的放款排期甚至 已排到8月以後。

　　業內人士表示，房貸收緊、加息等多種信貸政策的共同作用將明顯影響樓市成交量，從而抑制房價的過快上漲。

　　滬上房貸收緊加劇

　　昨天，記者致電中國銀行、工商銀行、民生銀行等多家銀行的客戶人員，客戶人員均表示，“目前尚未接到停止房貸業務的通知”，房貸申請仍然可以辦理。但至於是否能夠獲批，客戶人員都表示“要視情況而定”。

　　一度傳出全面停辦房貸業務的民生銀行客服人員告訴記者，目前該行仍可申請房貸，對於首套房客戶最高貸款成數為7成，利率為基準利率。但是否能夠獲批、申請後多少工作日才能放款，客服人員表示要視客戶資質和具體情況而定。

　　雖然各家銀行的官方層面並不承認暫停房貸業務的受理，但記者從滬上多家房貸仲介機構獲悉，由於信貸額度收緊，一些中小銀行雖然申請材料照收，但的確暫停了房貸業務的審批，並將放款時間拖延很久。有些銀行已經審批通過的個人按揭貸款，甚至要拖到8月份才能放款。

　　開發商“購買”貸款額度

　 　據一位元開發商內部人士向記者透露，房貸的全面收緊已經影響了在售新盤的銷售情況。“購房者貸不了款，就不能買房子，項目銷售就大受影響。”該人士坦言， 為了能賣出房子回籠資金，重慶等地的部分開發商不得不以不為購房者向銀行“購買”貸款額度，“手續費”是貸款額度的0.5-1%。

　　 “因為今年的信貸額度非常緊張，多數商業銀行都是上市公司，要保證企業利潤，因此不得不做戰略調整，以保證利潤為目標調配信貸資源。”華燕房盟中國事業部 總經理韓建君向記者表示，個人按揭貸款是銀行業務中利潤相對較低的，因此目前銀行只得收緊房貸額度，向利潤較高的業務領域傾斜。

　　在上 調準備金率、加息等信貸收緊政策的影響下，房貸政策也持續收緊，直接增加了購房者的入市成本。有業內人士表示，房貸收緊對樓市影響不亞於限購等行政手段， 無法獲得銀行貸款會使不少資金實力不足的購房者放棄購房計畫，樓市成交必將大受影響。在房貸收緊、加息等多種手段的共同作用下將抑制房價的過快上漲。

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專家：房價調控失敗

國統局稱收效 市民仍無法承擔

國家統計局發言人盛來運昨日宣稱，國家對房地產宏觀調控措施有力，目標明確，效果已經顯現。並舉2月份內地70個大中城市中有8個城市的房地產價格數據環比下降、35個城市的房價漲幅回落作論據。但有內地經濟專家則指，內地房價調控政策已經失敗，目前的房價居民仍無法承擔。

稱35市房價漲幅回落

新華社引述盛來運在新聞發布會上表示，房地產調控效果的顯現表現在3方面。一是房地產的投資性需求得到明顯遏制。很多地方反映購買兩套房或者三套房以上的需求在明顯下降，很多一線城市的地產市場成交量在回落；二是部分城市房地產價格過快上漲的勢頭得到遏制，並以2月份70個大中城市房價數據作論據；三是房地產的供給能力增強，表現在房地產的投資增速比較高，一季度是34.1%。主要是保障房的開工建設力度加強，今年按照計劃要新開工建設1000萬套保障房，房地產供給增加，對房地產價格走勢會產生較大影響。

「泡沫比所有國家都大」

不過周三（13日）召開的國務院常務會議卻指出「多數城市房價還在上漲」、「有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變」。中國社會科學院金融研究中心博士易憲榮則認為，中央的房價調控政策是失效的，房地產的泡沫愈調愈大，他指目前的房價已經高到老百姓根本買不起的程度，「目前的泡沫比所有國家的都大」，在這個時候說調控「效果明顯」是自欺欺人。

戴德梁行華北區策略發展顧問部主管王晨認為，在國家的房地產調控政策下，內地樓市「拐點」（轉捩點）確實於首季出現，但在剛性需求的支撐下，樓市不會因此一蹶不振。「從2008年下半年開始，從我們的數據來看，過去兩年來內地樓價是節節上升，但在上兩個月，整體的樓價終於出現小幅下降情，豪宅市場更甚，所以拐點其實已經出現。」王晨直言，導致拐點出現主要就是政策因素影響，「調控力度很狠。」

京樓價維持年初水平

不過，在北京，多家地產代理均表示，北京二手樓市基本維持年初價格。近期中央連續的調控政策，導致二手購房者成本大增，據順馳地產方莊店負責人張洪濤稱，交易成本增加令成交量大減，但當地的二手樓價，仍維持在每平方米2.8萬元左右。

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北京將推廣限價商品房 可能促使房價回落
2011年04月18日 11:29
來源：人民日報 作者：餘榮華

4月15日，北京首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目開售，引來各方關注。

所謂“限房價、競地價”，就是在拍地之初即對專案的銷售均價進行限制，開發企業通過競地價，取得土地開發權。2010年5月，中國鐵建[簡介 最新動態]房地產集團有限公司通過這一模式拍下房山區長陽鎮起步區6號地，“長陽國際城[最新消息 價格 戶型 點評]”成為北京首個“限房價、競地價”專案。

北京市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示，“限房價、競地價”是北京面向首次購房和改善性購房群體，著力解決“夾心層”住房難問題的供房新模式，今年將推廣。
有保障功能的商品房
“長陽國際城”的主要戶型是80平方米兩居室和90平方米三居室，另有不到10%的120平方米三居室，主要面向改善型需求家庭。項目將於2012年交房。社區步行至地鐵站只需8分鐘，還將配套建設一所幼稚園。

4月14日下午，“長陽國際城”在公證人員見證下舉行搖號，房源1594套，參與申購者9011人。搖號過程通過網路進行了直播。項目當天還發佈了 “價格公示”，稱全盤銷售均價為12500元每平方米，價格上下浮動範圍在每平方米600元之內。符合“京十五條”限購政策的家庭均有資格對項目進行購 買，意味著外地戶籍人口可申購。
中國鐵建會同政府主管部門對申購者資訊進行了初步審核，確認9011名購房申請者中名下無房的共有7260人，名下有房的共有1751人。

根據要求，符合優先購買條件的家庭，在認購之前，除提交購房資格審核材料外，還應向開發建設單位提交《購房承諾書》：只購買一套本項目房屋，購買該 房屋後，自房屋交付之日起兩年內不出租或出售。若本人違反此條款，應將所購房屋按照國家法定折舊規定，以折舊後價格退回開發單位，並同意將此寫入《北京市商品房預售合同》。
北京市住建委相關人士表示，這些限制性條件既滿足了市場需求，又限制了投資投機行為。

可能促使房價回落
“長陽國際城”項目地塊以14.6億元中標，按照當時23.53萬平方米的可售面積計算，該地塊的樓面地價為每平方米6205元，這比當時同地段的商品房項目低了1000多元。
此時，相同區域內“萬科[簡介 最新動態]紫雲家園”、“首創[簡介 最新動態]悅都苑”等已開盤房產項目的均價，每平方米在15000元至18000元左右。業內人士介紹，“長陽國際城”的銷售均價低於區域內其他同品質專案20%以上。

“巨大的價格差，肯定會對周邊商品房的價格產生一些影響。”北京市房協副秘書長陳志認為，隨著北京同類“限房價、競地價”普通商品房項目的不斷推出，將可能促使房價回落，有助於實現北京房地產調控“新建普通住房價格與去年相比穩中有降”的目標。

2010年4月，北京市提出將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式，改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，更多採用 “綜合條件最優者得”的綜合評標方式。“長陽國際城”項目自取得土地使用權到上市銷售用時不足一年，可見北京市抓好房地產市場調控的決心。
“限房價、競地價”下，開發商的利潤受到了限制；同時，由於限制了房價，地價也不可能無限炒高。陳志認為，這種模式有助於實現住宅向其“居住功能”的回歸，也是謀求“經濟增長、社會發展、百姓民生”相平衡的一種探索。

“從土地出讓方式轉變開始，如今已經成為房地產調控的手段之一。”陳志表示，“限房價、競地價”的示範意義正在顯現。

(本文來源 人民日報 )

[samuel]

京版“限房價、競地價”有望全國推廣
2011年04月20日 08:46:35 　來源： 北京商報

在原有“招拍掛”出讓方式不變的情況下，探索將此前在北京等地試點的“限房價、競地價”或“限房價、競保障房面積”出讓方式加以推廣，進而解決目前在土地出讓過程中廣受詬病的價高者得，這是國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春在昨日國新辦舉行的2010年國家土地督察公告相關發佈會上透露的消息。

　　所謂土地招拍掛制度，主要指土地出讓的招標、拍賣、掛牌方式，但是由於在實施中存在價高者得的現象，這種單純以競價高低為出讓標準的形式無形中推高了房價，引發了一些詬病。
　　對此，甘藏春表示，招拍掛制度的確立，將土地的“市長價”，就是市長和開發商談判的價格，轉變為真正的“市場價”，未來完善土地出讓制度也會在此基礎上，不會改變最基本的土地出讓方式。
　　“完善招拍掛制度要根據現在中國經濟社會變化情況，綜合考慮土地利用的各種因素。比如，在有一些保障性住房的供地上，可以限房價來拍地價，這塊地土地規劃條件確定之後，房價最高只能這麼高，在這個基礎上，誰出的地價最高，當然給誰。

　　對於甘藏春提出的“限房價、拍地價”即前不久在北京等地試點的“限房價、競地價”的土地出讓方式，由於限制了未來上市商品房的價格，也在一定程度上制約了開發商的“瘋狂拿地”，從而通過遏制地價實現調整房價的目的。

　　“限價商品房作為土地出讓方式的轉變，已經成為了房地產調控的一個手段。”北京市房協副秘書長陳志認為，全面推行“限房價、競地價”的土地出讓方式來控制房價，是最直接也是最有效的，因為一旦這種類型的住房供應起來之後，對於周邊商品房的價格會起到觸動作用。

　　除了“限房價、競地價”外，“限房價、競保障房面積”等全新的土地出讓模式此前也在北京進行過推廣，甘藏春表示，上述方案在國外也有相關經驗，也可以探索，目前國土部正在總結完善一些地方的經驗，將出臺規範性的檔。

[samuel]

爭議中前行的史上最嚴房地產調控
本文來源於《財經網》　 2011年04月22日 18:54

本輪房地產調控雖然嚴厲，有亮點，使用的調控工具眾多，但在一些關鍵性細節規定上仍然存在缺陷，造成政策難以落實或者偏離既定目標

4月12日，國土資源部副部長貟小蘇表示，中央認為以城市住房為主的問題已經影響到了全域，必須下決心解決好房價問題。而4月，恰是被稱為“史上最嚴” 的房地產調控一周年。
　　2010一開年，中國房地產市場價格就出現快速上漲。資料顯示，1月至3月，全國一線城市的房價保守估計漲幅不低於30%。2010年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%，漲幅創造自該統計資料建立以來的最高歷史記錄。2010年4月15日國務院發佈“國四條”，4月17日發佈“國十條”，至此，新一輪的房地產調控拉開大幕。

　　史上最嚴
　　本輪調控之所以被稱為“史上最嚴”，主要有四個原因：

　　第一， 房價調控被提高到維護社會穩定的高度，這是中央對高房價危害性的評級最嚴重的一次。房地產問題已經超出經濟範疇，成為民生問題，成為政治問題。而以前，房地產在官方的表述中，一直被稱為拉動經濟的支柱性產業，政府對房地產業的調控要求是“避免大起大落”。
　　第二，首次提出了問責機制，並讓監察部介入，強調“對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任”。2011年2月，各地方政府與住建部簽署保障房分配任務時，被告之未按期執行者，主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。
　　第三， 因為涉及官員“烏紗帽”，各地方政府一改往日推諉搪塞姿態，相繼出臺“限購令”和房價調控目標，嚴厲程度大大超出市場預期。相比信貸政策，“限購令”威力更大，持續時間更長，波及範圍更廣，基本上所有的一二線城市都須限購，部分三四線城市也將限購。房價調控目標量化，能夠督促地方政府嚴抓房地產調控，便於中央根據實際與目標的差距對地方政府進行問責。
　　第四， 本輪調控綜合運用了經濟和行政手段，動用的工具眾多，遠超以往。信貸、稅收、行政、土地、保障房、輿論引導、地方政府等全部涉及，可謂系統全面。最鮮明的特徵是行政手段力度顯著升級。

　　質疑不斷
　　就像以往的任何調控一樣， “一刀切”的方式依然是主要手段。調控的打擊對象雖然直接指向投機投資購房和各種名義的炒房行為，但提高房貸首付和取消房貸優惠利率，不可避免的傷及了大量真正自住型和改善型需求者。以戶籍為設限門檻的“限購”政策，使得非戶籍人口成為政策的受害者，更加劇了公民權利的失衡狀況。這些都違背了政策本意。

　　其次，用抑制需求的方式緩解供求矛盾只是解決了表面問題，供求失衡的主要矛盾依然存在。由限購引發的成交量下降並沒有反映市場的真實情況。如果市場供應不能繼續增加、未來供應緊缺預期不變，市場難有根本性轉變，房價上漲壓力仍然會比較大，當限購政策取消後，被壓抑的需求一旦釋放，房價可能出現報復性反彈。

　　同樣還引來質疑的是，既然房地產市場供不應求，為什麼不放開土地供應，增加商品房供給呢？現實情況是，土地供應為政府壟斷，已經成為各地方政府收入的最大來源。據國土部資料，2009年土地出讓金1.59萬億，2010年達到2.9萬億，再創歷史新高，土地出讓金增速超過80%。在沒有形成新的財政收入來源之前，土地供應將保持供不應求狀態。一旦房地產市場出現嚴重下挫，地方財政收入會受到嚴重影響。

　　更引起經濟學家和房地產業界擔憂的是，行政手段強力介入調控過程，是否會導致房地產市場改革偏離市場化方向，重回計劃經濟時代？

　　偶有亮點

　　雖然充滿各種爭議，但本輪調控也不乏亮點。它可能是自市場化改革以來最大的一次變動，而且這一次它觸及到了房地產市場的基本制度，甚至可能在重新構建房地產市場框架。
　　這次調控強調的是，要大力推行保障房建設，從已經實行了10多年的市場化供給，向“政府保障+市場供給”的“雙軌制”轉型，構建 “市場歸市場，保障歸保障”體系。國務院總理溫家寶2月在一次與線民線上對話時表示，“處理房價問題要分清政府應該管的事和市場應該管的事情。對於政府應該管的事情，我們毫不含糊；對於市場應該管的事情，充分利用市場對資源配置的合理作用”。這代表了政府對“雙軌制”的肯定。

　　同時，如果足夠多的保障房推出，市場結構可能發生根本性的變化，目前房地產市場結構性問題將可能得到解決。
　　另外，保障房建設實際上還代表了官方對中國住房市場功能定位的轉變，從“居者有其屋”到“居者有其所”的轉變。
　　除了保障房外，另一個亮點在房產稅，雖然目前正在上海和重慶的試點還沒有顯示效果，但是它的實驗意義更值得關注。它意圖為地方政府找到新的收入來源，以減輕乃至消除目前地方政府對土地財政的過於依賴，以消除目前房價高企的一個重要因素。

　　仍需完善

　　本輪房地產調控雖然嚴厲，有亮點，使用的調控工具眾多，但在一些關鍵性細節規定上仍然存在缺陷，造成政策難以落實或者偏離既定目標。
　　首先，保障房的保障物件不明確。至今也沒有一部法律，甚至一部法規性檔在說明什麼是保障、什麼是應保障的物件，應保障家庭的標準是什麼。法規政策的缺位使得保障房領域或成為某些特權階層尋租、謀利的工具。

　　其次，本輪調控設立“問責機制”，但是對政策執行不力的官員採取哪些措施，是懲戒和教育，還是檢討、道歉，或是直接摘去“烏紗帽”，都沒有給予進一步的說明。特別是有部分城市未按要求及時出臺限購細則和房價調控目標時，這些城市的有關官員，是否會被約談？有否被問責？

　　另外，地方政府在執行落實中存在政策力度弱化趨勢。按照“新國八條”要求，2011年各城市地方政府要根據“當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，來制定當地的房價控制指標。但各地出臺的房價控制目標，普遍將“經濟發展目標”簡化為“GDP增速”，忽略了調控目標與人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力的關聯，於是出現了將房價控制目標大多界定在10%的調控政策，變相成為了鼓勵房價上漲的政策。

　　另外， 類似“抑制房價的過快上漲”、“使房價回到合理的水準”這樣的模糊調控目標使得政策執行力存在鑽空子的空間。
　　多年來房地產調控政策的實踐證明，如果沒有嚴肅、嚴厲和真正動真格的政策問責機制，地方政府對房地產調控政策基本都是陰奉陽違，最終使得調控不了了之。

　深層改革

　　要切實有效降房價，保障每個人住有所居，需要尋求新的改革突破，消除現有體制對房地產市場的束縛，而不是在一些枝節上的修修補補。
　　中國住建部政策研究中心主任陳淮在博鼇亞洲論壇2011年會時表示，要根本解決房價與老百姓收入矛盾問題，需要從四個方面進行調整，第一，調整城市結構。第二，土地制度的調整。第三，中央和地方稅負關係的調整。第四，居民收入分配結構調整。

　　以上四個調整，涉及到城市化、土地財政、分稅制和收入分配，直接出擊房地產的深層問題。但每項調整，具體執行起來難度都是很大，涉及的利益群體眾多，非短時間內可以施行。中國房地產市場的未來，仍未確定。

[samuel]

人民日报：房产调控远未达预期目标 坚持不放松
2011年04月25日 08:16:02 　来源： 人民日报


楼市调控 道阻且长

王炜

●房价上涨压力仍然很大，房地产调控远没有达到预期目标，不但不能盲目乐观，更应趁热打铁，继续坚持不放松

国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，全国房价整体出现企稳态势，尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市，房价环比持平或回落。

近期国务院有关部门组成8个督查组赴16个省区市督查房地产调控政策落实情况和效果，从督查组反馈的情况看，各地对“国八条”为主的各项调控政策的落实情况较为理想。政策的有效落实也促使市场出现积极的变化，部分新入市的商品房项目定价更为合理，在售项目加大了打折促销的力度，投资投机性需求被有效挤出。总体而言，“最严厉”楼市调控政策的成效正在逐步体现，楼市正进入由成交量下滑转向价格回落的关键时期。

但就在这个“不进则退”的关键时期，一些城市已经开始忙不迭地总结楼市调控的成绩，甚至有个别城市认为当地楼市调控已经取得成功。另一边，由于土地市场趋冷、开发商投资热情降低等原因，认为调控应该放松的声音也再次抬头。

且慢乐观！尽管房地产调控取得了一定成效，但远没有达到预期目标。

一来，虽然统计数据显示房价企稳微落，但分析原因，很重要的一点是近期各地城市周边郊区的低价楼盘集中入市，而高价楼盘推迟或因拿不到预售许可证而无法入市，拉低了平均房价。这种因结构差别显现的“企稳微落”，还算不上真正的房价回落。这也是为什么一些城市公布房价下降的数据后，老百姓却感觉差别很大，甚至怀疑房价“假摔”。

二来，与房地产市场长期平稳健康发展相关的体制机制改革，步伐明显太慢。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。之所以采取如此严厉的手段，也是希望在用行政手段迅速稳住市场的同时，相关的制度改革能及时跟上，如改革商品房预售制度，完善土地招拍挂制度，改革财税体制等，从而在根本上实现房地产市场的平稳健康发展。如果在这个“时间换空间”的重要阶段，相关的住房制度改革没有跟上，一旦未来限购政策有所松动，被压抑的需求爆发，房价很有可能出现大反弹，整个调控也将再次落入“越调越涨”的怪圈。

楼市调控，道阻且长。3月份CPI上涨水平再创新高，通胀预期仍然强烈，境外热钱还在继续进入我国，住房刚性需求依旧旺盛……这些因素作用下，房价仍然有强烈的上涨冲动。这时候如果盲目乐观甚至放松房地产调控，恐难避免房价再次快速上涨，有限的调控效果恐将前功尽弃。

在调控取得一定成效的情况下，不但不能盲目乐观，更应趁热打铁，继续坚持不放松。尤其要抓住有利时机，加快推进各项制度改革，加快保障性住房特别是公共租赁房的建设，加大中小户型普通商品房的供应力度。这样，即便将来调控放松，市场在其自身健康机制的作用下，也不会出现大起大落。房价保持稳定，老百姓都能住有所居，到那时，才真的可以说房地产调控取得了成功。

[editor]

（六）

網民提問的最後一個問題 :
最新出台的調控措施似乎無效, 似乎房價還要漲。
究竟用什麼方法方能有效遏抑炒風, 能夠把房價調低?

《小市民》答:

現時局面是[調控] 與 [抗調控] 在拉鋸戰中, 房價下降阻力重重。
天下間[有其病自然有其藥], 問題是否願意用藥, 方能對症下藥, 藥到病除。

有人説為何銀行這麼笨, 本來值100萬房產叫價炒賣到1000萬, 銀行按揭八成便由80萬變為按揭800萬了, 一幅土地價值可以由一億 [被漲] 到二十億。地產商收了錢後風險都轉嫁給銀行了, 如泡沫爆破要破產或倒閉的是銀行, 所以説最終接貨的炒賣主角是國家銀行。應該説只是國家銀行笨, 其餘的人不笨。

只要房地產價不斷漲, 才可以把巨額資金從國家銀行[合法] 轉入私人口袋。如果房地價長期都很穩定, 就無機可乘。 這就是房地價漲得越快越好, 市場越亂越好, 高價拍地推高地價的發財路道理。很多億萬富豪就是這樣誕生的。

據報導, 拍地制度已經有些改變, 推出 [限房價] 土地方式拍賣。
2011年建設1000萬套, 五年建設3500萬套保障房、限價房、公租房再加 [限購] 等等措施向市場明確發出了正面信息。

過去國家數年來推出多次調控政策都被[見招拆招], 都被化解了, 証明 [對策] 比 [政策] 多。[一房一價] 聽說地產商用高價申報, 再用不同折扣出售作為對策。還要提防地產商用[全部售罄] 或[內部認購] 等將房轉去二手市場逃避規管。

要求全國各地諸侯, 地產商, 炒家, 銀行職員身體流道德的血, 是緣木求魚。
與其應付五花八門[對策], 招來招往, 沒完沒了, 中央不應再被牽著鼻子走, 如要[政令能出中南海] 、[令不虛行], 就必須取回主動權。

要有效遏抑炒風, 穩定房產市場, 就必須取回主動權

例一

成立官方對房地產估價機構, 分駐各地方銀監局, Œ對地產商新上市房產、二手樓房、土地等進行估價。這個官方估價根據當地生活水平, 承受能力等因素評估和定出[合理價格], 豎立權威性要嚴格規定銀行必須根據這個官方價格做按揭。例如這個小區房官方估價是100萬, 按政策首期30% 按揭是70萬。不管地產商或炒家亂叫價200萬, 500萬 或1000萬, 富有買家或炒家用現金購買無問題, 但如要銀行按揭只能按照官方估價按揭70萬。如某些位置或高層房你認為較好的, 房價因而高些, 首期可以多付些。

以後可以根據實際情況及經濟因素重估。

地方諸侯, 地產商, 炒家等再很難再聯合銀行職員炒高房、地產價。胡亂哄高房價, 虛假買賣合同交易價等伎倆很難再施展了。

例二

徵收高房地產買賣增值稅。
再嚴厲措施可實施房地產買賣增值稅, 五至十年內出售, 增值部分稅率由50% - 80%
高房地產增值稅買賣雙方交易時賣方時即繳交。措施表示政府不鼓勵炒賣房地產。
哄高價或虛假高交易價成本很高。

例三

對房屋征收空置稅, 3或6個月征收一次, 且累積進繳收, 空置越久空置稅越高。這樣會很有效打擊囤貨炒家。把囤積房貨源釋放到市場及出租市場。租房市場租金穩定, 能居者有其所, 就無必要一定要買房, 民間資金不被高房價高租金蒸發掉。如財富過度傾斜向小數人地產商,加劇貧富懸殊, 不利社會和諧。能藏富于民, 民間購買力增強了,可貫徹落實中央擴大內需政策。

例四

向市場及買房者説明當局將嚴格執行賣房條款所列明使用期, 70年無償收回。中國人口眾多, 建立符合中國特色住房政策。國人必須摒棄買了房等發達, 不思進取, 不務正業等賭徒心態。

炒家可以炒賣不影響民生商品, 例如: 古董、 字畫、郵票、歷史文物、股票、等等。


《小市民》春雨草
28-4-2011