吳大維主論香港市情：澳門賭業最新情況/醫管局通過急症室加價 由$100加至$220太荒謬P7
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
外媒：深圳房價全球第二貴 房價收入比為70倍
2016年09月16日 08:04
北京時間15日晚CNBC報導，美國經濟諮詢公司Longview Economics的一項最新研究顯示，隨著過去一年中國一線城市房價的瘋狂上漲，深圳已成為全球房價第二貴的城市，僅次於加州聖約瑟。分析顯示，深圳典型住宅的價格已達到80萬美元左右，房價收入比為70倍。
自2015年初以來，這座城市的房價平均上漲76%，從去年4月開始加速上漲，當時A股正接近高點。北京和上海的情況相似，儘管不像深圳那麼極端。Longview首席執行官沃特林表示：“部分一線城市的房價比倫敦還要貴。股市爆炸性上漲，然後又戲劇性下跌。那些資金必須尋找去處，很多流向了樓市。”
延伸閱讀：一二線城市房價過快上漲，居民杠杆率猛增累積風險
近日，上海證券報發文《杠杆上的樓市》引發廣泛關注，文章分析認為，一二線城市房價過快上漲，居民杠杆率猛增累積風險，全文如下。
“愛情誠可貴，房子價更高。想再買一套，婚約亦可拋！” 有人用打油詩來嘲諷最近在某些城市發生的排隊辦理離婚手續以便購買二套房的奇觀。這一現象的背後，正是近期一、二線城市讓人心驚肉跳的房價過快上漲。
曾幾何時，業內人士還用空置率等經典指標來判斷中國房價走勢，但如今再用這種“實用主義”的邏輯來做分析，可能就失靈了。今天一、二線城市樓市的火爆，已經不是簡單的剛需和投資博弈，而是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠杆的金融遊戲的結果。
來自多方面的資料顯示，今年以來，家庭住房交易杠杆率、按揭貸款還款負擔率、開發商開發貸和公司債及負債率都處於歷史高位。而這一切也成就了當今杠杆上的樓市。
“瘋狂是無法解釋的，你可以參與其中，但必須明白你是在‘賭博’，而不是在投資。”國家行政學院決策諮詢部副主任王小廣向記者直言：“當下一、二線城市房價是‘非理性’上漲，所謂‘投資房產’猶如‘刀口舔血’。”
令人望而生畏的房價
記者近日登陸北京市住建委官網，隨機查看即將入市的幾個新樓盤。
首開地產知語家園擬售價109810元/平方米至129194元/平方米、北京住總棠頌雅苑擬售價91657元/平方米至106877元/平方米、中電建西元瀧悅長安嘉園擬售價63977元/平方米至89777元/平方米……它們分別距離北京市中心地帶約20公里。
“當前北京、上海、深圳這麼高的房價，我都有些看不懂了。” 陽光100集團常務副總裁范小沖對上證報記者坦言。作為一名開發商，他建議大家“冷靜”。
一度在北京，每平方米10萬元以上的房子還是學區房的“特權”，如今北京新房豪宅化日益顯化。而且，這些項目距離北京市中心的位置也越來越遠，動輒在20公里之外。
“不僅是北京，今年深圳、上海、南京、杭州、合肥等地的房價也都漲幅明顯。”中國房地產資料研究院院長陳晟對上證報記者說，中國樓市儼然成了一種“貨幣現象”。
據統計，8月份全國100個城市新建住宅均價連續16個月環比上漲，同比連漲則達到13個月。
高高的房價還引來了“惜售”待漲。記者在北京亦莊林肯公園樓盤採訪時遇到一對老夫妻，他們感歎這麼大的一個樓盤，一期沒有幾套二手房出售，要買也只能選擇二期的尾房。
“目前該區域可出售的和願意出售的房子特別少。”房產仲介張松對記者說。無獨有偶，在北京金融街、月壇附近，鏈家等仲介門店的店員告訴記者，這裡的二手房房源同樣很少。
高高的房價，正扭曲著有房和無房人的心理，而扭曲房價的集大成者之一正是杠杆——金融信貸。
居民杠杆率猛增
“中國的居民杠杆率近年來增長非常快，居民的負債占整個GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。” 陳晟告訴記者，2016年這個數位估計會達到44%。而每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠杆率持續提升。
另一組資料更有說服力。8月12日央行公佈的貨幣信貸資料顯示，住戶部門（指個人群體）的中長期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過100%（7月人民幣新增貸款4636億元）。國家統計局的資料更令人吃驚：1至7月份個人按揭貸款13305億元，增長54.6%。
“從金融機構的角度來看，目前個人住房按揭貸款仍是各個銀行爭奪的優質資源，這也就是居民大加杠杆的原因。”偉嘉安捷吳昊對上證報記者說，雖然目前北京各大銀行發放的房貸利率已經很少再有“83折”，大多以“85折”和“90折”為主，但平均測算下來，其首套房的利率仍處於歷史新低。
“根據融360的權威統計資料，一季度末，全國首套房平均利率為4.54%，繼續創歷史新低。一季度末76.98%的銀行提供優惠利率。從利率水準看，一季度末一線城市首套房平均利率4.27%，相當於基準利率87折；二線城市首套房平均利率4.45%，相當於基準利率91折；三線城市首套房平均利率4.63%，相當於基準利率95折。”興業證券閻常銘在研報中寫道。
在他們團隊看來，在利率市場化和金融自由化階段，商業銀行持續增加對於住房按揭貸款的偏好，是一種重複國外主要經濟體資產配置行為的歷史規律。這似乎意味著，如果宏觀調控政策沒有特別約束，住房按揭貸款仍是商業銀行的“香餑餑”。
今年年初，央行行長周小川曾表示，我國個人住房貸款在銀行總貸款中的比重偏低，很多國家占總貸款比例為40%-50%，中國大概在百分之十幾左右，銀行也覺得個人住房貸款相對比較安全。“這一態度和看法，也令市場鼓舞。”興業證券研究員這樣分析。
然而，從另一個角度來看，中國按揭貸款還款負擔率明顯上升，其中的隱憂不得不令人關注。
廣發證券樂加棟團隊統計，目前中國按揭貸款還款負擔率為39%，壓力相對較大。他們預計，整個2016年還款負擔率將接近40%。“對於今年按揭貸款購房的居民家庭而言，若未來收入出現波動，還款壓力可能進一步加大。”
根據他們的測算，2011年-2012年中國居民按揭還款負擔率在20%以下，2015年升至28%。由此來看，2016年居民購房的杠杆率確確實實在猛增。
陳晟告訴記者，中國在2015年底的居民房貸收入比高達0.46，已經超過日本泡沫時期的水準，而且目前仍在飛速上升。
“如果房貸增速維持在25%到30%，預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的0.5水準。”陳晟不無憂慮地說。
公司債規模暴漲
開發商集中發行公司債，成為助推房價上漲的另一個杠杆，很多“地王”也由此誕生。
2016年1月14日，保利地產發佈公告，最終確定第一期公司債券的票面利率為2.95%，發行規模為25億元。“2.95%的低利率，讓企業發債動力十足。”東興證券固定收益分析師鄭良海說。
記者收集到的材料顯示，這25億元公司債被基金（鵬華弘實、中銀新財富）認購約3億元。“剩下的22億元應該是銀行、保險、社保等吃進的。”一位元業內人士對記者說，雖然這類公司債收益率低，但其流動性好，還有質押回購加杠杆的便利，因此只能是資金成本更低的機構購入配置。
“目前，5年期AAA房產企業發行利率在3.15%-3.2%，AA級在3.5%-4.5%，整體上與去年相比下降將近80bp-100bp。”鄭良海說，與以往開發貸作為開發商的資金來源不同，近一年來房企發行公司債成為撬動樓市的另一個杠杆。
國家統計局、中國指數研究院等機構的統計資料顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模已經達到2015年全年的151%。
鄭良海告訴記者，相較其他行業，房地產自2014年“9•30”新政後開始回暖，房企也隨之成為公司債的發行主力。2015年頒佈的《公司債券發行與交易管理辦法》（以下簡稱“新辦法”）實施以來，房企發債更是快速上升，發行成本要低於其他行業。“這有可能導致房地產未來幾年會有一個行業風險釋放過程。”他說。
對此，中國人民銀行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中發債可能造成未來集中違約”。
“據Wind統計，今年上半年上市房企平均資產負債率為76.4%，其中32家企業負債率已突破80%。而受宏觀經濟形勢及調控政策影響，近年來地產行業整體增速換擋、內部結構重構，房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續弱化，此時低成本集中發債可能導致未來集中違約。”王琰說。
鄭良海告訴記者：“2012年-2016年9月，房企每年發行公司債規模分別為4億、10億、161億、4342億、6756億。資金向地產領域的堆積，既撬動房價不斷上漲，又造成風險不斷累積，預計在2018年後風險會開始逐漸顯露。”
“政府出臺‘新辦法’確實給很多企業帶來了實惠，但是有些企業有了錢，高價拿地，導致‘地王’頻出，進而推高樓市預期，形成‘賭博’式的惡性循環。”範小沖說，從現實來看，賭對的企業當然高興。而且，當年的“地王”都賭對了，這自然加劇了開發商間的“博彩”心理。此現象既令人深思，也令人不安。
潛在風險在積累
無論是居民按揭貸款，還是開發商公司債，這兩大金融杠杆潛在風險的上升顯而易見。道理很簡單，天下沒有只漲不跌的商品。
記者在採訪調研中發現，無論是從房價收入比、租售比等評價指標來看，還是從供需關係的角度來看，目前一、二線城市的房價均存在“泡沫”是不爭的事實。
多位元經濟學家向記者表示，按照國際上比較通行的說法，房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）在3-6倍之間為合理區間，顯然中國一、二線城市已經偏離了這個區間。
國家統計局官網的一份材料顯示，2006年，我國平均房價收入比為6.7，仍屬於可接受範圍，與國際平均水準也較接近。
但據上海易居房地產研究院日前發佈的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房後，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2。
深圳、上海和北京等一線城市的這一數值則更高，深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門（16.6）、福州（14.7）、杭州（11.3）等東部二線城市也在趕超。相比之下，紐約的房價收入比在8左右，東京在10左右，倫敦在12左右，首爾在7.7左右，雖然這些城市的房價不比國內一線城市便宜，但其房價收入比要遠低於中國。
按照國際標準，一般市場經濟程度高的發達國家或地區租售比在1：100至200之間是比較合理的。
“如果出租，我買的房子需要近90年才能收回成本。”在金融業工作的周逸說，前年她在北京金融街一家仲介店裡看上了一套房子，當時價格在每平方米6萬元左右，短短兩三年時間，租金只漲了千元，房價則翻了一番，保守估計租售比已經達到1：880。
從供求關係來分析，高房價也很難找到合理的解釋。
“目前中國最不缺的就是房子。”王小廣一針見血地指出。一些經濟學家也向記者表示，目前三、四線城市去庫存壓力是擺在眼前的，而一、二線城市的供需也沒有想像中的那麼緊張，更多的是投資需求。
實際上，“高房價已經抑制了很多剛需，這部分人群被擠出了這個‘資金為王’的市場。”王小廣說，即使放開“限購”，若不借助“杠杆”的力量，也沒有多少人能買得起房子，除非居民收入大幅上漲。
目前，樓市的杠杆率是多少呢？如果是首套，首付20%，杠杆率是1：5。因此，如果市場調整，一些杠杆率較高的人群、項目等，將首當其衝受到波及。
值得注意的是，居民部門加杠杆，曾被認為可以收到內部杠杆騰挪和加快房地產去庫存的“一石二鳥”之效，但實際上事與願違。
“居民部門加杠杆並不能有效去化房地產庫存。年初至今，居民部門杠杆率上升2%左右，但期房和現房總庫存量仍在增加，尤其是庫存壓力大的三、四線城市，沒有實質性去化。”華創證券分析師牛播坤說。
據華創證券統計，從2015年二季度開始，在一系列刺激政策的提振下，商品房銷售同比回升，今年年初至今累計增速高達30%，新開工面積同比增速也在年初大幅回升，庫存依舊處於高位。
政策調控何去何從
目前，房地產市場的風險與調控的難度都在增加。一些專家認為，如果調控得當，風險度會降低。當然，調控也面臨著防風險和去庫存的兩難，但顯然問題越拖會越複雜。
近日，方正證券的一份題為《全球歷次房地產泡沫（房地產週期研究之八）》的研報引起了市場人士關注。其中，有幾個總結性的觀點，值得參考：
其一，雖然時代和國別不同，但歷次房地產泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激；其二，雖然時代和國別不同，但歷次房地產泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關；其三、如果缺乏人口、城鎮化基本面支持，房地產泡沫破裂後調整恢復時間更長；其四，中國應警惕並控制當前的房地產泡沫。
事實上，“高層已提出必須對資產泡沫高度警惕，因此必須抑制房價的過快上漲。”住建部政策研究中心原副主任王玨林對上證報記者表示，房子已經不再是投資首選品，這是大勢所趨。對於部分二線城市的持續上漲，要給予足夠重視，並適時“分城施策”、“從嚴管控”。
9月6日，住建部發佈貫徹《法治政府建設實施綱要（2015-2020年）》的實施方案。方案再次重申，要完善房地產宏觀調控。要根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進，使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應。
但在經濟學家李迅雷看來，當前房地產政策的調控面臨兩難選擇。如果調控不當，或導致房地產行業風險集中釋放；如果通過多種舉措來維持目前房價水準，則越往後，人口越老齡化，流動人口越少，調控難度越大。
對於一、二線城市房價“變異”，決不能放任自流。陽光100集團常務副總裁范小沖說：“這考驗著調控的智慧。”
範小沖認為：“化解樓市風險，根本上還是要通過改革創新，發展好實體經濟，減少對房地產的依靠來推進，而不是簡單地‘去杠杆’。”
記者也注意到，央行副行長易綱近日在G20發佈會上表示，中國去年底總體杠杆率達234%，處於偏高水準。但政府和個人的杠杆與其他國家相比並不高，企業的杠杆率較高。中國總體杠杆率較高，短期還會上升，但要控制增長速度。杠杆率一年增9個百分點太快了，短期要穩杠杆，就是將這一速度降下來。
陳晟也認為，目前來看，“雙杠杆”下調控應“穩中有進”，既要穩住杠杆，又要有針對性地抑制一、二線城市的地產泡沫，歸根結底還是要通過發展創新產業，打造出新的支柱型產業來解決問題。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
3萬億存款大搬家 樓市泡沫越吹越大
2016年09月17日 07:10
華夏時報（公眾號：chinatimes）記者陳岩鵬北京報導
“過度的流動性正在追逐有限的、被認為具有較好收益率和安全性的支撐，這樣就導致我們目前對支撐的選擇出現了一種偏向性發展，所以投資第一選擇的是房地產。”中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示。
樓市泡沫在越吹越大，監管部門一再警示，但資金還在蜂擁而入。9月14日，央行發佈的8月份金融統計資料包告稱，上月人民幣貸款增長9487億元，其中個人住房貸款增長5286億元，占比55.72%，成為信貸增長主力。
當天人民大學發佈的報告亦顯示，在2016年上半年新增人民幣貸款7.5萬億中，有至少2.3萬億投向了購房貸款（接近2015年全年的水準），占新增人民幣貸款的31%，加上1.1萬億投向房地產開發企業的貸款，合計至少有46%的貸款投向了房地產市場。
“房地產市場交易的火爆，導致家庭部門的定期存款轉化為房地產商的活期存款。”報告稱。
- 1.jpg (18.06 KiB) Viewed 7797 times
劉元春領銜的團隊研究發現，2015年7月至2016年7月，M2新增13.8萬億，同比增長率下降3.1個百分點； M1新增9.0萬億，增速上升18.8個百分點，由此形成的M1和M2增速剪刀差接近22個百分點。在貨幣的各組成部分中，活期存款新增8.6萬億，占新增M1的95%，同比增速上升21.7個百分點。M2中准貨幣新增4.9萬億，同比增速下滑11個百分點；其中單位定期存款新增0.9萬億，同比增速下降8.5個百分點；個人存款（包括活期和定期）新增4.7萬億，同比增速上升0.4個百分點。
中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長姚枝仲注意到，居民的儲蓄存款儘管增長率跟M2增長率比較一致，但卻遠遠比不上M1的增長率，企業的定期存款還在下降，並沒有與居民存款同步增長，這一切都能要房貸上揭開。
“居民的房貸沒有成為居民自己的存款，居民把房貸給了開發公司買了房子，買房之後這筆錢就不是居民的了，這是形成M1和M2剪刀差的原因。”姚枝仲說。
姚枝仲認為，中國的貨幣擴張很大一部分還是輸送給了房地產業，通過居民的貸款支撐起了房價的上漲，並沒有更多地對製造業的其他行業進行支援，這個邏輯從資料上還是能看出來的。
伴隨著房地產市場的復蘇，資金“脫實向虛”的情況在2016年不僅沒有減輕，反而進一步惡化。
報告指出，全社會新增融資中很大比例進入房地產開發，其他行業活動的新融資規模相對有限。2016年1-7月，房地產開發投資資金來源與社會融資總額的比值達到78%，高於歷年同期的水準。此外M1和M2增速“剪刀差”持續擴大一定程度上從貨幣供給的角度反映了資金“脫實向虛”情況的惡化。
《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者發現，多家銀行高管在上半年業績說明會上公開表示，將進一步加大對個人房貸的信貸投入。
“目前的房價其實是政策性的，就是放鬆了對房貸的限制，進而導致了房地產的開發投資增長，這是一個鏈條，其實這裡面是有風險的，高房價在還沒有明顯回落的情況下，又出現進一步的上升，這是一個泡沫的過程。”姚枝仲稱。
報告警示：加劇資金“脫實向虛”是本輪房地產復蘇的又一重要風險，可能會加劇總體經濟下行壓力。
“房地產市場在中央和地方的利益博弈之間被架空了，房地產政策如果不能尋找到中央和地方政府利益相契合的政策方案，很難有所作為，起到真正的作用，要麼就是全面管死，要麼就是泡沫繼續上揚，這兩種現象是很恐怖的。”劉元春毫不諱言。
在9月14日召開的中國宏觀經濟論壇月度資料分析會上，劉元春認為，下一步中央和地方的博弈很有可能在土地市場的調控上做文章，達成地方和中央利益的契合，達成去杠杆和穩增長之間的契合。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
樓市盛世背後真相：270家上市房企大面積虧損
2016年09月16日 12:35
原標題：樓市盛世背後真相：270家上市房企錄得歷史上大面積虧損
中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，淨利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年淨利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。
中房報研究員許倩
今年以來，一二線樓市火爆的銷售熱情，為房企帶來了銷售業績的高速增長，但企業淨利潤的增長速度卻沒有跟上。相反，接近半數的房地產商雖然營業收入增長了，但淨利潤同比卻出現下滑局面。
中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，淨利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年淨利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。
據中國房地產報記者統計，上半年虧損最為嚴重的上市房企是人和商業[-1.32%]控股有限公司，上半年虧損了144.9億元；排在其後的恒盛地產[-1.16%]上半年虧損了20億元；排在虧損榜第三位的嘉凱城[-3.49% 資金 研報]上半年虧損9.52億元，資產負債率更是高達93.55%，利息支付倍數為-59.41%，顯示嘉凱城目前營業收益甚至遠遠不足以償付借款利息。
不斷攀升的土地成本、仍在上漲的資產負債率，正在壓縮眾多房企的盈利空間。中原地產研究中心統計資料顯示，在過去連續4年利潤率下調後，即使今年上半年市場成交爆發，房企平均利潤率依然下調到8.15%。而即使在成交慘澹的2015年同期，利潤率也有10.1%。
中國房地產報記者統計發現，即便如中國恒大、融創中國[-0.20%]、陽光城[0.00% 資金 研報]、保利置業、遠洋集團、雅居樂、世茂房地產[-1.08%]、九龍倉這樣的全國銷售前30強房企，也出現銷售額增長但淨利潤卻同比下滑的尷尬局面。
更多房企所面臨的問題則是淨利潤規模儘管也取得一定增長，但漲幅卻遠小於當期營業收入的漲幅。以萬科和保利地產[1.99% 資金 研報]為例，這兩家銷售金額超過千億元的企業上半年的營業收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的淨利潤增速分別只有10.42%和0.21%。
一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對沖了內地低利率環境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤率持續下滑成為趨勢。頻出的高價地塊如果不能順利“解套”，債務杠杆最終可能成為房企脖子上的致命套索。
2016年09月16日 12:35
原標題：樓市盛世背後真相：270家上市房企錄得歷史上大面積虧損
中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，淨利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年淨利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。
中房報研究員許倩
今年以來，一二線樓市火爆的銷售熱情，為房企帶來了銷售業績的高速增長，但企業淨利潤的增長速度卻沒有跟上。相反，接近半數的房地產商雖然營業收入增長了，但淨利潤同比卻出現下滑局面。
中國房地產報記者通過統計A股125家上市房企半年報發現，淨利潤同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續多年淨利潤下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達40家。
據中國房地產報記者統計，上半年虧損最為嚴重的上市房企是人和商業[-1.32%]控股有限公司，上半年虧損了144.9億元；排在其後的恒盛地產[-1.16%]上半年虧損了20億元；排在虧損榜第三位的嘉凱城[-3.49% 資金 研報]上半年虧損9.52億元，資產負債率更是高達93.55%，利息支付倍數為-59.41%，顯示嘉凱城目前營業收益甚至遠遠不足以償付借款利息。
不斷攀升的土地成本、仍在上漲的資產負債率，正在壓縮眾多房企的盈利空間。中原地產研究中心統計資料顯示，在過去連續4年利潤率下調後，即使今年上半年市場成交爆發，房企平均利潤率依然下調到8.15%。而即使在成交慘澹的2015年同期，利潤率也有10.1%。
中國房地產報記者統計發現，即便如中國恒大、融創中國[-0.20%]、陽光城[0.00% 資金 研報]、保利置業、遠洋集團、雅居樂、世茂房地產[-1.08%]、九龍倉這樣的全國銷售前30強房企，也出現銷售額增長但淨利潤卻同比下滑的尷尬局面。
更多房企所面臨的問題則是淨利潤規模儘管也取得一定增長，但漲幅卻遠小於當期營業收入的漲幅。以萬科和保利地產[1.99% 資金 研報]為例，這兩家銷售金額超過千億元的企業上半年的營業收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的淨利潤增速分別只有10.42%和0.21%。
一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對沖了內地低利率環境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤率持續下滑成為趨勢。頻出的高價地塊如果不能順利“解套”，債務杠杆最終可能成為房企脖子上的致命套索。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
比全球股災更可怕的危機來了
2016年09月17日 08:20
環球股市債市在過去一周風雨飄搖，股市市值蒸發了兩萬億美元，債券收益率則抽至三個月新高，尤其是美國十年期國債收益率累升逾四分一厘，推高企業融資成本以至個人消費信貸利率，美國經濟有難了，再加上民主黨總統候選人希拉蕊健康有問題，美國總統選舉結果或有變數，難怪前美聯儲主席格林斯潘形容有生之年從未見過美國政經環境如此惡劣！
全球債券收益率急升變相加息
資產泡沫爆破有跡可尋，環球股市在過去一周急挫，市值蒸發了二萬億美元，而全球債價急跌、債券收益率抽升，推高企業融資成本與私人信貸利率。
就算美聯儲對加息依然舉棋不定，但環球債市收益率創下三個月來新高，實際上已變相加息，將進一步打擊不斷走下坡的世界經濟。最令人憂心忡忡的是，目前全球債市收益率升勢似有加速之勢，殺傷力非同小可，將會遠超環球股災。
殺傷力更甚於環球股災
包括企業債與主權債在內的全球債市，估計超逾百萬億美元，比現時六十多萬億美元的環球股市市值更大，債市泡沫爆破所造成的殺傷力必然比環球股災更大。
事實上，全球債市大牛市已延續整整三十五年，其間債價呈現長期升浪，而債券收益率則愈跌愈低，過去數年發達國量化寬鬆貨幣措施，更令債市陷入負息狀態，當中主權債陷入負息的規模已上升至十三萬億美元，占主權債總數的三分之一。
美國十年期國債收益率走勢圖
企業債務違約風險急升
由於全球已長期習慣了低息環境，現在債券收益率突然掉頭回升，負息變為正息，對企業以至實體經濟帶來的衝擊難以估計。其實，近期全球債市突然“反轉”，呈現債價急跌、債券收益率抽升，一個主要原因是歐日央行印鈔買債的寬鬆貨幣措施已走到了盡頭。由於央行入市買債速度高於債券發售，面臨無債可買的困局，其中日央行可能將刺激經濟主要工具從加碼量寬轉移至擴大負利率，拖累債市應聲下跌。
全球主權債平均收益率已上升至三個月高位，平均達一厘二四，較今年六月的一厘零七，上升零點一七厘，其中美國十年期國債收益率一度高見一厘七三，較今年底位，累積升幅更達零點四厘，美國經濟將有難了，加上民主黨總統候選人希拉蕊健康有問題，總統大選結果或有變數，難怪前美聯儲主席格林斯潘形容有生之年從未見過美國政經環境如此惡劣！
一向以來，企業融資與私人信貸利率跟隨長債收益率走勢，債券收益率抽升意味全球信貸利率觸底掉頭回升，企業債務違約可能接踵而來，世界經濟更危。過去多年低息環境，企業債大量發行，全球累積企業債達到破紀錄的逾五十萬億美元，只要有數個百分點企業債違約，也會帶來新一波金融災難，拖累銀行壞帳進一步惡化。
現時市場估計全球銀行業約有三萬億美元的不良貸款，當中一萬三千億美元來自歐洲銀行。如果企業債務違約率急升，歐洲銀行危機恐怕會一觸即發。
2016年09月17日 08:20
環球股市債市在過去一周風雨飄搖，股市市值蒸發了兩萬億美元，債券收益率則抽至三個月新高，尤其是美國十年期國債收益率累升逾四分一厘，推高企業融資成本以至個人消費信貸利率，美國經濟有難了，再加上民主黨總統候選人希拉蕊健康有問題，美國總統選舉結果或有變數，難怪前美聯儲主席格林斯潘形容有生之年從未見過美國政經環境如此惡劣！
全球債券收益率急升變相加息
資產泡沫爆破有跡可尋，環球股市在過去一周急挫，市值蒸發了二萬億美元，而全球債價急跌、債券收益率抽升，推高企業融資成本與私人信貸利率。
就算美聯儲對加息依然舉棋不定，但環球債市收益率創下三個月來新高，實際上已變相加息，將進一步打擊不斷走下坡的世界經濟。最令人憂心忡忡的是，目前全球債市收益率升勢似有加速之勢，殺傷力非同小可，將會遠超環球股災。
殺傷力更甚於環球股災
包括企業債與主權債在內的全球債市，估計超逾百萬億美元，比現時六十多萬億美元的環球股市市值更大，債市泡沫爆破所造成的殺傷力必然比環球股災更大。
事實上，全球債市大牛市已延續整整三十五年，其間債價呈現長期升浪，而債券收益率則愈跌愈低，過去數年發達國量化寬鬆貨幣措施，更令債市陷入負息狀態，當中主權債陷入負息的規模已上升至十三萬億美元，占主權債總數的三分之一。
美國十年期國債收益率走勢圖
企業債務違約風險急升
由於全球已長期習慣了低息環境，現在債券收益率突然掉頭回升，負息變為正息，對企業以至實體經濟帶來的衝擊難以估計。其實，近期全球債市突然“反轉”，呈現債價急跌、債券收益率抽升，一個主要原因是歐日央行印鈔買債的寬鬆貨幣措施已走到了盡頭。由於央行入市買債速度高於債券發售，面臨無債可買的困局，其中日央行可能將刺激經濟主要工具從加碼量寬轉移至擴大負利率，拖累債市應聲下跌。
全球主權債平均收益率已上升至三個月高位，平均達一厘二四，較今年六月的一厘零七，上升零點一七厘，其中美國十年期國債收益率一度高見一厘七三，較今年底位，累積升幅更達零點四厘，美國經濟將有難了，加上民主黨總統候選人希拉蕊健康有問題，總統大選結果或有變數，難怪前美聯儲主席格林斯潘形容有生之年從未見過美國政經環境如此惡劣！
一向以來，企業融資與私人信貸利率跟隨長債收益率走勢，債券收益率抽升意味全球信貸利率觸底掉頭回升，企業債務違約可能接踵而來，世界經濟更危。過去多年低息環境，企業債大量發行，全球累積企業債達到破紀錄的逾五十萬億美元，只要有數個百分點企業債違約，也會帶來新一波金融災難，拖累銀行壞帳進一步惡化。
現時市場估計全球銀行業約有三萬億美元的不良貸款，當中一萬三千億美元來自歐洲銀行。如果企業債務違約率急升，歐洲銀行危機恐怕會一觸即發。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
北京1间厕所与银川1套房
“房价是座山，买起来不简单”。过高的房价，让不少购房的普通上班族压力过大，不管是买房还是租房，每个月工资只要发下来，不是去还房贷了就是去交房租了，真的是让人叫苦不迭。
比如今天就有媒体报道说，近来，中国房地产“过热”形势令市场与社会的神经越发紧张，持续多月的量价攀高，市场几近失控。根据相关机构统计的我国31个省会及直辖市的房价数据来看，北京上海两地均价近5万，南京均价2万+成为最贵的二线省会城市。最令人惊诧的是，榜首北京与榜尾银川的房价差达10倍之多，北京1间厕所与银川1套房之间，被画上了等号。
“房价是座山，买起来不简单”。过高的房价，让不少购房的普通上班族压力过大，不管是买房还是租房，每个月工资只要发下来，不是去还房贷了就是去交房租了，真的是让人叫苦不迭。
比如今天就有媒体报道说，近来，中国房地产“过热”形势令市场与社会的神经越发紧张，持续多月的量价攀高，市场几近失控。根据相关机构统计的我国31个省会及直辖市的房价数据来看，北京上海两地均价近5万，南京均价2万+成为最贵的二线省会城市。最令人惊诧的是，榜首北京与榜尾银川的房价差达10倍之多，北京1间厕所与银川1套房之间，被画上了等号。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
加拿大2017年開始徵收房屋空置稅
繼7 月底，加拿大 BC 省決定對海外買家徵收 15% 的額外房產稅，2017年開始又征收房屋空置稅2-5% ，是按市值房價計算。自對海外買家徵收 15% 的額外房產稅，樓價下20%，再徵收 空置稅後，樓價再應聲而趺。加拿大政府這項措施是針對來炒樓的中國人。買樓「投資」的人可以把房屋租金降低，以便盡快租出。租金一降，樓價自然下跌。對炒樓賺暴利的投機者無疑是當頭棒喝，很難再炒高當地房價來賺錢。據說，加拿大政府還會再出新招，滅絕所有炒房客。
房屋是民生必須品，是供人居住的，不是投資工具，更不是金融產品。炒高樓價對民生影響頗大，正如加國政府說，影響了當地人民生活水平，因為物價、租金貴了，亦影響了當地經濟結構，擾亂了人民平靜和安寧的生活環境。從這事反映了加國政府施政為民，民生是理當然的天大第一事，必須要保障。
反觀香港和大陸政府，黨是利益壓倒一切。這是民選政府的最大分別。
香港人的收入大都用作供樓和交高昂租金，壓力迫得透不過氣來。政府不理人民死活，香塂人唯一出路是搞抗爭，搞街頭政治，搞自決，搞獨立等等才會有好日子過。
吳大維
17-9-2016
繼7 月底，加拿大 BC 省決定對海外買家徵收 15% 的額外房產稅，2017年開始又征收房屋空置稅2-5% ，是按市值房價計算。自對海外買家徵收 15% 的額外房產稅，樓價下20%，再徵收 空置稅後，樓價再應聲而趺。加拿大政府這項措施是針對來炒樓的中國人。買樓「投資」的人可以把房屋租金降低，以便盡快租出。租金一降，樓價自然下跌。對炒樓賺暴利的投機者無疑是當頭棒喝，很難再炒高當地房價來賺錢。據說，加拿大政府還會再出新招，滅絕所有炒房客。
房屋是民生必須品，是供人居住的，不是投資工具，更不是金融產品。炒高樓價對民生影響頗大，正如加國政府說，影響了當地人民生活水平，因為物價、租金貴了，亦影響了當地經濟結構，擾亂了人民平靜和安寧的生活環境。從這事反映了加國政府施政為民，民生是理當然的天大第一事，必須要保障。
反觀香港和大陸政府，黨是利益壓倒一切。這是民選政府的最大分別。
香港人的收入大都用作供樓和交高昂租金，壓力迫得透不過氣來。政府不理人民死活，香塂人唯一出路是搞抗爭，搞街頭政治，搞自決，搞獨立等等才會有好日子過。
吳大維
17-9-2016
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
北水救港股未樂觀
險資入市仍謹慎 非惠及所有板塊
內地險資能否打救港股？中保監早前公佈，保險資金可以參與港股通。自8月起，港股通連續吸資逾一個月，淨吸資逾500億元（人民幣．下同），市場認為其中大部份來自險資。隨着美國加息預期升溫，北水會否再南下力抗息魔成焦點。然而，從內地股市可見，今年內地險資入市步伐已大幅放緩，能否再度救市成疑。
中保監去年為救市，放寬保險資金投資藍籌股票佔資產比例，由原來的30%上限提高到40%。內地保險業蓬勃發展，資產快速膨脹，2014年突破10萬億元大關，連續兩年增速超過20%，每年增加2萬億元，至今年7月已達14.3萬億元。理論上可投入股市的金額達5.7萬億元，成為超級大水喉。
中保監數據顯示，險資入市金額亦激增，在2014年突破萬億大關，增長31%，在2015年更狂飆64%，由年初1萬億元跳至年尾1.7萬億元，增加近7,000億元。即使大幅增長，險資投入股市資金在去年尾只佔總資產13.7%，距離40%上限相距甚遠。
部份資金或完成買貨
然而，魔鬼總在細節。去年險資入市大躍進，源於中央勒令國家隊救市。踏入今年，險資入市步伐明顯放緩。至今年7月，險資入市規模只微增2%，對比同期16%的資產增幅明顯落後，入市資金佔資產比例跌至12%。數據顯示，在缺乏行政指令下，保險公司對資金投入股市仍是以謹慎為主。
中保監規定，保險機構境外投資不得超過上年末總資產的15%。去年內地險企總資產為12.36萬億元，以15%計算，最多可境外投資金額達1.85萬億元。內地媒體統計，至2015年底險企境外總額為362億美元，主要通過QDII管道，約等於2,400億元，扣除該數字後，最多可投資港股金額達1.61萬億元。
然而，投資界對險資南下規模並不樂觀。中金估計，目前險企投資在A股資金達1.7萬億元，如10%配置於港股，南下規模為1,700億元左右，佔資產比例1.4%。另外，保險資產規模每年增加約2萬億元，假設同樣比例投資於港股，之後每年流入港股金額為300億元。瑞信則估計，未來三年內流入港股的險資為3,000億元。德銀亦估計，未來三年每年有1,000億元險資流入港股。
但要留意，在中保監宣佈措施的前一段時間，內地險資已經在港股密密吸貨。如果上述機構對險資南下規模的估算正確，在上周四中保監公佈措施後，險資可能已經完成相當比例的吸貨目標。
選股料集中內銀內房
根據A股經驗，險資入市並非惠及所有板塊。險資買A股，集中在內銀、券商、內房三大板塊，合計超過七成（見表）。目前險資入市規模達1.7萬億元，可投資股票或基金，根據內地股權披露制度，只有成為流通股前10大股東才會被披露。中銀國際證券在8月中發表報告，統計目前股權披露所見的保險資金持股情況，總計持有602隻A股，市值達7,362億元。
險資入市仍謹慎 非惠及所有板塊
內地險資能否打救港股？中保監早前公佈，保險資金可以參與港股通。自8月起，港股通連續吸資逾一個月，淨吸資逾500億元（人民幣．下同），市場認為其中大部份來自險資。隨着美國加息預期升溫，北水會否再南下力抗息魔成焦點。然而，從內地股市可見，今年內地險資入市步伐已大幅放緩，能否再度救市成疑。
中保監去年為救市，放寬保險資金投資藍籌股票佔資產比例，由原來的30%上限提高到40%。內地保險業蓬勃發展，資產快速膨脹，2014年突破10萬億元大關，連續兩年增速超過20%，每年增加2萬億元，至今年7月已達14.3萬億元。理論上可投入股市的金額達5.7萬億元，成為超級大水喉。
中保監數據顯示，險資入市金額亦激增，在2014年突破萬億大關，增長31%，在2015年更狂飆64%，由年初1萬億元跳至年尾1.7萬億元，增加近7,000億元。即使大幅增長，險資投入股市資金在去年尾只佔總資產13.7%，距離40%上限相距甚遠。
部份資金或完成買貨
然而，魔鬼總在細節。去年險資入市大躍進，源於中央勒令國家隊救市。踏入今年，險資入市步伐明顯放緩。至今年7月，險資入市規模只微增2%，對比同期16%的資產增幅明顯落後，入市資金佔資產比例跌至12%。數據顯示，在缺乏行政指令下，保險公司對資金投入股市仍是以謹慎為主。
中保監規定，保險機構境外投資不得超過上年末總資產的15%。去年內地險企總資產為12.36萬億元，以15%計算，最多可境外投資金額達1.85萬億元。內地媒體統計，至2015年底險企境外總額為362億美元，主要通過QDII管道，約等於2,400億元，扣除該數字後，最多可投資港股金額達1.61萬億元。
然而，投資界對險資南下規模並不樂觀。中金估計，目前險企投資在A股資金達1.7萬億元，如10%配置於港股，南下規模為1,700億元左右，佔資產比例1.4%。另外，保險資產規模每年增加約2萬億元，假設同樣比例投資於港股，之後每年流入港股金額為300億元。瑞信則估計，未來三年內流入港股的險資為3,000億元。德銀亦估計，未來三年每年有1,000億元險資流入港股。
但要留意，在中保監宣佈措施的前一段時間，內地險資已經在港股密密吸貨。如果上述機構對險資南下規模的估算正確，在上周四中保監公佈措施後，險資可能已經完成相當比例的吸貨目標。
選股料集中內銀內房
根據A股經驗，險資入市並非惠及所有板塊。險資買A股，集中在內銀、券商、內房三大板塊，合計超過七成（見表）。目前險資入市規模達1.7萬億元，可投資股票或基金，根據內地股權披露制度，只有成為流通股前10大股東才會被披露。中銀國際證券在8月中發表報告，統計目前股權披露所見的保險資金持股情況，總計持有602隻A股，市值達7,362億元。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
李嘉誠「高價」奪地玄機
長和系主席李嘉誠相隔四年再奪官地，坊間對超人忽然勇猛莫名其妙，事關其接班人李澤鉅8月中旬在分析員會議上講過，「無論如何，都沒有理由買貴地，買地的前提是，可為股東帶來回報，就算中資搶地，都不代表他要加入戰爭盲搶。」
今次長實以19.5億元奪沙田九肚最後一幅地，是18個入標財團中最高，每呎樓面地價約8,001元，較估值上限14.65億元高出逾三成，亦較三年前由百利保投得同區地皮（每呎樓面地價6,837元）高出逾一成半。
奪得地皮後，有輿論指李嘉誠都要做騷投地扮好友，類似股市中「托高沽貨」，本地樓市似強實危。雖則股榮對樓市升勢有保留，但對上述理據並不感認同。先要搞清一個事實，就是長實雖則是四年來首奪官地，但過去四個財政年度，長實仍然是本港最活躍入標的發展商，由2013年4月開始至今年9月，政府合共推出的99幅官地，有64幅（約三分二）長實都有入標，其餘35幅沒入標的，大部份是小型甚至是蚊型地、工業用地，以及特別用途（如物流及數據中心）。
誠然積極入標，可能是低價投地，致令過去63次無功而還。但執死雞的大前提是要計好數，而計死數則是李澤鉅的強項。以華懋樓的名聲及質素也賣個滿堂紅，排隊盛況令人想起97，觀乎目前樓市的瘋狂程度，如果說李嘉誠用廿億托市，只是得啖笑。而所謂「高價、低價」，「筍價、貴價」，只是用現有資料、經濟環境、樓市實況去評估，真正判斷贏輸家，要等到三、四年後賣樓的一刻，才有判決。因此，在大家心目中，長實要用所謂高價，要抗衡中資取地；但在小超人心目中，卻可能真的計到數，「高價」可能是合理價、甚至是低於市價。
過去五年，九肚山合共推出9幅地皮，第一幅是已賣走大部份的玖瓏山，2011年在拍賣場上，以樓面呎價5,332元被嘉里財團奪得，及後8幅地皮全部以招標形式，長實全部都有參與，但出價不及對手，不計長實奪地的一次，過去7幅樓面呎價介乎6,837元至10,885元，有3幅呎價是超過一萬元。可以想像，連同今次長實取得的地皮，幾可肯定是起豪宅、呎價逾兩萬元的級數，樓市差極，總有市場價值。
過去四年長實「低標」未曾中官地，是超人判斷失誤抑或是政治押錯注，現階段判死刑仍言之過早。只是在立法會後、特首選戰前「高價」奪地，某程度上更具政治意味，是收到風預先部署追落後，抑或英國脫歐後增港投資比重，都避不過四個字：資本逐利。那裏有好回報，錢就去那裏。
廿億投資對於長實地產，佔市值只是1%。但市民如將一個大孖沙投資動作理解為對樓市前景睇好，視為立即買樓訊號，最終卻事與願違，怪的恐怕是自己表錯情。
股榮
長和系主席李嘉誠相隔四年再奪官地，坊間對超人忽然勇猛莫名其妙，事關其接班人李澤鉅8月中旬在分析員會議上講過，「無論如何，都沒有理由買貴地，買地的前提是，可為股東帶來回報，就算中資搶地，都不代表他要加入戰爭盲搶。」
今次長實以19.5億元奪沙田九肚最後一幅地，是18個入標財團中最高，每呎樓面地價約8,001元，較估值上限14.65億元高出逾三成，亦較三年前由百利保投得同區地皮（每呎樓面地價6,837元）高出逾一成半。
奪得地皮後，有輿論指李嘉誠都要做騷投地扮好友，類似股市中「托高沽貨」，本地樓市似強實危。雖則股榮對樓市升勢有保留，但對上述理據並不感認同。先要搞清一個事實，就是長實雖則是四年來首奪官地，但過去四個財政年度，長實仍然是本港最活躍入標的發展商，由2013年4月開始至今年9月，政府合共推出的99幅官地，有64幅（約三分二）長實都有入標，其餘35幅沒入標的，大部份是小型甚至是蚊型地、工業用地，以及特別用途（如物流及數據中心）。
誠然積極入標，可能是低價投地，致令過去63次無功而還。但執死雞的大前提是要計好數，而計死數則是李澤鉅的強項。以華懋樓的名聲及質素也賣個滿堂紅，排隊盛況令人想起97，觀乎目前樓市的瘋狂程度，如果說李嘉誠用廿億托市，只是得啖笑。而所謂「高價、低價」，「筍價、貴價」，只是用現有資料、經濟環境、樓市實況去評估，真正判斷贏輸家，要等到三、四年後賣樓的一刻，才有判決。因此，在大家心目中，長實要用所謂高價，要抗衡中資取地；但在小超人心目中，卻可能真的計到數，「高價」可能是合理價、甚至是低於市價。
過去五年，九肚山合共推出9幅地皮，第一幅是已賣走大部份的玖瓏山，2011年在拍賣場上，以樓面呎價5,332元被嘉里財團奪得，及後8幅地皮全部以招標形式，長實全部都有參與，但出價不及對手，不計長實奪地的一次，過去7幅樓面呎價介乎6,837元至10,885元，有3幅呎價是超過一萬元。可以想像，連同今次長實取得的地皮，幾可肯定是起豪宅、呎價逾兩萬元的級數，樓市差極，總有市場價值。
過去四年長實「低標」未曾中官地，是超人判斷失誤抑或是政治押錯注，現階段判死刑仍言之過早。只是在立法會後、特首選戰前「高價」奪地，某程度上更具政治意味，是收到風預先部署追落後，抑或英國脫歐後增港投資比重，都避不過四個字：資本逐利。那裏有好回報，錢就去那裏。
廿億投資對於長實地產，佔市值只是1%。但市民如將一個大孖沙投資動作理解為對樓市前景睇好，視為立即買樓訊號，最終卻事與願違，怪的恐怕是自己表錯情。
股榮
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
高健：樓市惡政逼你離婚
早前，蘇州宣布重啟限購政策，打響了二線城市收緊樓市調控的第一槍。近期，南京、武漢、合肥、廈門等地也相繼有所收緊。或許是受此影響，外界風傳上海也將收緊樓市調控政策，各房地產交易中心再度人滿為患，並且愈演愈烈。
8月29日，上海市政府新聞辦公室發出聲明，表示市住建委沒有研究過此類政策，並將繼續嚴格執行「滬九條」。即便如此，買樓者並未予以理會。上海市房地產交易中心數據顯示，8月30日，一手樓成交數量為2166宗，躋身今年三甲。
如此瘋狂的買樓盛况，還牽扯出更瘋狂的離婚。
通過假離婚掙脫限購條款，進而獲得買樓資格，本不算新鮮。惟此次上海樓市新政傳聞中有這樣一條：如果離婚不足一年，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情况處理。
這條傳聞刺激到了很多人的神經，尤其是那些可能因為婚姻狀况導致無法買樓或買樓成本較高的人群。瞬間，假離婚買樓被推到了新的高度：那邊房地產交易中心排隊，這邊民政局離婚也開始限籌。
據稱，個別民政局已將每天離婚數量限制在60對，着急實現買樓願望的夫妻們，不得不提早去排隊取籌。與決定結婚時相比，這對男女雙方的感情是更大考驗。要知道，若非相信彼此情比金堅，誰又能保證最後不會是「贏咗層樓，輸咗個家」。
貨幣房地產政策 激發人性弱與惡
多年來流行一種說法，說樓價高是源於「丈母娘需求」，男方沒有房產就娶不到老婆，婚姻成為了支撐剛需的重要理由。雖然筆者不認為房產是婚姻的必要條件，但無論是喬遷還是新婚，至少都是美事。
可如今，為了買一套價格高到離譜的單位，不僅要背負窮盡一生才能還清的貸款，兩個彼此信任、深愛的人，還要放棄「夫」與「妻」的身分。糾纏在家庭、房產、婚姻之間的，不再是美好，而是違背人性的光怪陸離。
假離婚，不過是瘋狂的表象，背後的問題是人性中的弱與惡，但將弱與惡激發出來的，則是過去10多年來大水漫灌式的貨幣政策，以及搖擺不定、行政化嚴重的房地產政策。
去年的一場股災，消滅了無數中產階級，而年初鬆動的地產政策，又把僥倖活下者驅趕到了樓市，無論是已經成功搶購的，或是持幣觀望的，還是急着離婚準備入市的，都已深陷其中。而突如其來的二線城市政策收緊，和上海新政傳聞，只會引發非理性的恐慌性購買，最終可能造成怎樣的結果，實在不敢料想。與此相比，離婚真算不上最糟糕的結果。
作者是內地資深傳媒人
早前，蘇州宣布重啟限購政策，打響了二線城市收緊樓市調控的第一槍。近期，南京、武漢、合肥、廈門等地也相繼有所收緊。或許是受此影響，外界風傳上海也將收緊樓市調控政策，各房地產交易中心再度人滿為患，並且愈演愈烈。
8月29日，上海市政府新聞辦公室發出聲明，表示市住建委沒有研究過此類政策，並將繼續嚴格執行「滬九條」。即便如此，買樓者並未予以理會。上海市房地產交易中心數據顯示，8月30日，一手樓成交數量為2166宗，躋身今年三甲。
如此瘋狂的買樓盛况，還牽扯出更瘋狂的離婚。
通過假離婚掙脫限購條款，進而獲得買樓資格，本不算新鮮。惟此次上海樓市新政傳聞中有這樣一條：如果離婚不足一年，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情况處理。
這條傳聞刺激到了很多人的神經，尤其是那些可能因為婚姻狀况導致無法買樓或買樓成本較高的人群。瞬間，假離婚買樓被推到了新的高度：那邊房地產交易中心排隊，這邊民政局離婚也開始限籌。
據稱，個別民政局已將每天離婚數量限制在60對，着急實現買樓願望的夫妻們，不得不提早去排隊取籌。與決定結婚時相比，這對男女雙方的感情是更大考驗。要知道，若非相信彼此情比金堅，誰又能保證最後不會是「贏咗層樓，輸咗個家」。
貨幣房地產政策 激發人性弱與惡
多年來流行一種說法，說樓價高是源於「丈母娘需求」，男方沒有房產就娶不到老婆，婚姻成為了支撐剛需的重要理由。雖然筆者不認為房產是婚姻的必要條件，但無論是喬遷還是新婚，至少都是美事。
可如今，為了買一套價格高到離譜的單位，不僅要背負窮盡一生才能還清的貸款，兩個彼此信任、深愛的人，還要放棄「夫」與「妻」的身分。糾纏在家庭、房產、婚姻之間的，不再是美好，而是違背人性的光怪陸離。
假離婚，不過是瘋狂的表象，背後的問題是人性中的弱與惡，但將弱與惡激發出來的，則是過去10多年來大水漫灌式的貨幣政策，以及搖擺不定、行政化嚴重的房地產政策。
去年的一場股災，消滅了無數中產階級，而年初鬆動的地產政策，又把僥倖活下者驅趕到了樓市，無論是已經成功搶購的，或是持幣觀望的，還是急着離婚準備入市的，都已深陷其中。而突如其來的二線城市政策收緊，和上海新政傳聞，只會引發非理性的恐慌性購買，最終可能造成怎樣的結果，實在不敢料想。與此相比，離婚真算不上最糟糕的結果。
作者是內地資深傳媒人
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
美國爆發危機，中國的樓市必破滅，結局會非常慘！
2016-09-17 16:25 策略家
“樓市黑洞”——這個由權貴ZF既得利益不斷擴張推動的，從1994分稅制、1998年房地產市場化打開魔瓶釋放出來的，由2005年7月人民幣升值、2008年四萬億救市刺激瘋長的龐大“異形”。
中國樓市泡沫已經是全球最大的實物資產泡沫，而人民幣已經是全球最大的紙幣泡沫，在泡沫破滅已經難以避免的情況下，是保人民幣還是保樓市呢，能像1990年日本金融危機或1997年亞洲金融危機那樣，能保住一個，就不錯了。
而樓價暴漲，特別是去年3季度以來的這輪大漲，尤其是最近樓板價暴漲，這使得人民幣國內購買力，即人民幣的國內幣值大幅貶值，與此同時，人民幣對外貶值有限，最近竟反彈。
這就進一步擴大了人民幣國際價格對人民幣國內價值的落差，會加大刺激外資和權貴資本以人民幣兌換外幣出境。
鑒於外商直接投資和國際熱錢在國內所擁有的資本權益遠超過中國外匯儲備餘額，且中國石油、蛋白質和食用油的對外依賴度已經分別高達60.6%、43%和68%，其價格和供應主動權均掌握在美國手裡。
如果美國引爆石油糧食危機，導致中國嚴重輸入性通脹，則樓市泡沫必破滅；如果樓市泡沫破滅，則支撐中國經濟的最後支柱坍塌，則經濟全面蕭條，人民幣國際價格會大跌，而國內購買力將會上漲，即嚴重通縮！
時至今日，中國的樓市在最後錯失了過去4年寶貴的遏制時間後，如今已經沒有任何人、任何力量能夠扭轉乾坤，實現軟著陸了。
2016-09-17 16:25 策略家
“樓市黑洞”——這個由權貴ZF既得利益不斷擴張推動的，從1994分稅制、1998年房地產市場化打開魔瓶釋放出來的，由2005年7月人民幣升值、2008年四萬億救市刺激瘋長的龐大“異形”。
中國樓市泡沫已經是全球最大的實物資產泡沫，而人民幣已經是全球最大的紙幣泡沫，在泡沫破滅已經難以避免的情況下，是保人民幣還是保樓市呢，能像1990年日本金融危機或1997年亞洲金融危機那樣，能保住一個，就不錯了。
而樓價暴漲，特別是去年3季度以來的這輪大漲，尤其是最近樓板價暴漲，這使得人民幣國內購買力，即人民幣的國內幣值大幅貶值，與此同時，人民幣對外貶值有限，最近竟反彈。
這就進一步擴大了人民幣國際價格對人民幣國內價值的落差，會加大刺激外資和權貴資本以人民幣兌換外幣出境。
鑒於外商直接投資和國際熱錢在國內所擁有的資本權益遠超過中國外匯儲備餘額，且中國石油、蛋白質和食用油的對外依賴度已經分別高達60.6%、43%和68%，其價格和供應主動權均掌握在美國手裡。
如果美國引爆石油糧食危機，導致中國嚴重輸入性通脹，則樓市泡沫必破滅；如果樓市泡沫破滅，則支撐中國經濟的最後支柱坍塌，則經濟全面蕭條，人民幣國際價格會大跌，而國內購買力將會上漲，即嚴重通縮！
時至今日，中國的樓市在最後錯失了過去4年寶貴的遏制時間後，如今已經沒有任何人、任何力量能夠扭轉乾坤，實現軟著陸了。