吳大維主論香港市情：澳門賭業最新情況/醫管局通過急症室加價 由$100加至$220太荒謬P7

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那些房價下限跌破千元的城市

在張家口下花園區，總價在10萬元左右的掛牌房源和成交房源比比皆是，涉及電廠住宅樓、電石廠住宅樓、供電局小區、馬車社住宅樓等多個小區，單價普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

四川、貴州、廣西、甘肅、內蒙古、黑龍江、遼寧等多個省份均出現類似的城市，甚至連廣東的揭陽、河源、清遠等城市的部分小區房價下限也跌至1000元/平方米左右。

傳統企業沒落帶來的不僅僅是產業空心化和人口減少，房地產市場供需格局也隨之出現逆轉。

此前，黑龍江鶴崗曾因房子「白菜價」引發外界關注。從全國範圍來看，還有很多中小城市的房價下限像鶴崗一樣跌破千元，不僅涉及東北和華北地區的一些經濟欠發達城市，也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西和廣東等省份的中小城市。


從全國範圍來看，還有很多中小城市的房價下限像鶴崗一樣跌破千元，不僅涉及東北和華北地區的一些經濟欠發達城市，也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西和廣東等省份的中小城市。

貝殼找房網的張家口二手房頁面掛牌了大量低價房源。下花園區煤礦住宅樓一套70平方米的兩居室，掛牌價6萬元，折合單價857元/平方米；電廠住宅樓一套60平方米的兩居室掛牌價7萬元，折合單價1167元/平方米。


貝殼找房網成交記錄顯示，2023年6月，電廠住宅樓成交的一套84.4平方米的兩居室，網簽價為9.5萬元，折合單價1126元/平方米；2024年4月，馬車社住宅樓以9萬元價格成交了一套82.6平方米的兩居室，折合單價1090元/平方米。

在下花園區，總價在10萬元左右的掛牌房源和成交房源比比皆是，涉及電廠住宅樓、電石廠住宅樓、供電局小區、馬車社住宅樓等多個小區，單價普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

當地一位仲介人員告訴經濟觀察報，電廠住宅樓原為大唐集團下花園電廠家屬樓，電廠關閉後，多數職工已經離開，目前僅有一些退休的老職工居住，二手房交易不活躍。

這位仲介人員介紹，2015年前後，下花園的房價基本保持在4000元/平方米左右。此後全國性房企陸續進駐，到了2019年高峰期，下花園商品房成交均價上漲至1.2萬元/平方米，部分高端樓盤價格逼近2萬元/平方米。

轉折發生在2021年下半年，該仲介人員稱，下花園的房價經歷第一輪下跌，跌幅普遍在三分之一左右，原來單價一萬元出頭的房子普遍跌至七八千元左右；第二輪下跌在2023年下半年，跌幅接近一半。


目前，下花園相對高端的小區單價在5000元/平方米左右，中端住宅的價格維持在每平方米三四千元左右，老舊小區的單價普遍跌至一兩千元。單價低於千元的成交首次出現在今年4月。

陳翔是一家全國性房企營銷條線的負責人。2018年，他所在的公司進駐下花園後，他被派駐到下花園負責項目營銷工作。

陳翔告訴經濟觀察報，2019年，下花園項目開盤均價為1.1萬元/平方米左右。由於去化較差，項目一再降價，等到2022年交付時，價格已經降至7500元/平方米左右。2023年下半年進一步降至5000元/平方米左右。

陳翔說，因為項目銷售較差，每個營銷人員手中都押了不少房源，一直都急於脫手。2024年年初，零星成交保持在4000元/平方米左右。目前，多數房源的價格在3000元/平方米左右，但依然賣不掉。

陳翔所在的項目拿地樓面價不到1000元/平方米，算上建安成本，目前在「虧錢賣」。他說，房子的質量很好，但由於選錯了地方，價格再便宜也無人問津。這也是2015年後進入下花園房企的普遍現狀。

經濟觀察報不完全統計，2015年前後，有碧桂園、萬科、榮盛、泰禾、華潤置地、奧園、華僑城、綠城、金茂、陽光城、藍城等多家房企進駐下花園，另有魯能負責下花園楊樹溝棚改安置房項目建設。

2

不僅僅是下花園，與下花園緊鄰的張家口市宣化區，化工廠家屬樓一套60平方米的兩居室，成交價只有4萬元，折合單價667元/平方米；雅諧小區一套60平方米的兩居室，成交價為8萬元。

距離張家口市不遠的山西省大同市，同樣有大量的老舊小區房價在數萬元。

大同平城區局內小區一套48平方米的兩居室，掛牌價5.5萬元；雲岡區新區里小區一套62平方米的兩居室掛牌價3.7萬元。

從成交情況看，2024年4月，大同中央機廠南三路小區以4.8萬元價格成交一套55平方米的小兩居，折合單價873元/平方米；同在4月，恆安新區R區以8萬元價格成交一套70平方米的頂層樓，折合單價1142元/平方米。


貝殼找房網成交記錄顯示，2022年9月，大同二手房市場首次出現低於3000元/平方米的成交；2023年7月，首次出現低於2000元/平方米的成交；2024年4月，第一次出現低於1000元/平方米成交。

吉林市是吉林省第二大城市。2020年2月，江機住宅樓一套82.5平方米的兩居室成交價為8.2萬元，成為貝殼有成交記錄以來，該地單價首次跌破千元大關的成交；2024年3月，桃北小區以2萬元的價格成交了一套45平方米的一居室，更是將吉林市二手房最低成交單價刷新至500元/平方米以內。

同樣的情況也發生在湖南省第二大城市株洲。2021年9月，玫瑰園小區一套100.8平方米的兩居室以6.7萬元的價格成交，將株洲二手房最低成交單價從2000元/平方米下拉至665元/平方米。

在株洲，類似的低價成交還發生在袁家灣社區、翠竹小區、中興村小區、外貿包裝廠小區等10多個小區，成交單價在幾百元到一千元。

此外，四川、貴州、廣西、甘肅、內蒙古、黑龍江、遼寧等多個省份均出現類似的城市，甚至連廣東的揭陽、河源、清遠等城市的部分小區房價下限也跌至1000元/平方米左右。

這些城市具備幾個典型的特徵：

第一，產業空心化。無論是鶴崗、下花園、大同等傳統能源城市，還是株洲、防城港等工業城市，在傳統產業沒落後，還沒有建立起相應的核心產業。

第二是人口外流。這些城市普遍面臨人口減少的現狀。比如下花園高峰期人口超過10萬，但隨著傳統產業外遷或關停，人口逐年流失。

陳翔說，今年以來，多數城市的房價大幅下跌主要集中在「老破小」領域。

3

王博說，他們家族的後代散落在世界各地。當年老人去世時，房子沒有過戶，只是做了個公證。未來想要賣掉房子，原則上需要所有子女都到場簽字。

目前，王博父輩們的年齡普遍在七八十歲，「總不能為了賣套房子，把老人從國外折騰回來」，王博說，賣房子分到各家的錢，都不一定夠從國外回來的路費，所以他這一輩人，沒有人願意張羅賣房子的事情。


歷史上，下花園的大部分居民都是依靠電廠、煤礦、電石廠等傳統國企生活。傳統企業沒落帶來的不僅僅是產業空心化和人口減少，房地產市場供需格局也隨之出現逆轉。

王博的父輩們大部分都離開了下花園到其他城市工作了，唯一留在下花園的姑姑，現在也跟隨子女到了國外。到了他這一輩，散落的範圍更加廣闊。在他看來，老家的房子大概率是要捨棄了。

老家房子不急著賣的另一個重要原因是，老家的人不缺房子。2015年後，雖然大量全國性房企進入下花園，帶動當地房價大幅上漲，但高價樓盤的購房者大部分是居住和工作在北京的人，而非當地人。

陳翔說，下花園房地產巔峰期，當地購房者占比不足十分之一，大部分是北京購房者，還有小部分是張家口等地的購房者。由此，下花園的房地產形成了兩個相對隔離的市場。

由於老一輩居民在央企國企工作，加上房價較為便宜，大部分本地居民並不缺房子。王博說，他奶奶的保姆都有兩套房子，「本地就那麼點人，誰還願意去買房呢」。

在這種市場格局下，像王博一樣不打算回老家的房產持有人，本著「能賣多少算多少」的心態，不斷刷新著房價的底線。

這不僅是下花園的房地產市場格局，也是多數產業空心化、人口大量外流城市的現狀。

實際上，不僅僅是中小城市，今年以來，一二線城市老破小的價格也在縮水。北京市東城區一家仲介門店的負責人告訴經濟觀察報，他所在門店4月成交了一套單價6.8萬元/平方米的三居室，將該區域房價從10萬元/平方米以上壓了下來。原本以為這只是個案，但5月和6月，又陸續成交了不少7萬元/平方米以下的房源。

陳翔說，房地產的邏輯變了，看待房地產市場的思維也需要變化。原來，對開發商來說，只要房價低於1萬元/平方米的城市都是值得投資的城市；如今，這種一刀切的投資邏輯已經失去了市場。

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銅鑼灣舖位租金暴挫94% 賣名表變手機殻月租12.8萬

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